Como Robert Frost escribió una vez, las buenas vallas hacen buenos vecinos. De hecho, tener un claro sentido de los límites -donde termina tu tierra y donde comienza tu vecino- es crítico para tener una buena relación. Su terreno es probablemente su activo más valioso, y también es muy probable que sea el activo más valioso de sus vecinos. No es sorprendente, entonces, que una disputa por los límites pueda calentarse muy rápidamente.
Una disputa de límites puede ser una cuestión de confusión o incertidumbre; tal vez ni usted ni su vecino han mirado realmente sus respectivas escrituras, y ambos tenían diferentes suposiciones sobre la extensión de su propiedad. Una disputa de límites también puede ser por razones más técnicas; tal vez la escritura de su vecino muestra realmente la posesión de la misma porción de tierra sobre la que su escritura aparentemente le da posesión.
Hay diferentes tipos de controversias fronterizas y diferentes enfoques para resolverlas. La cooperación y la diplomacia, sin embargo, suelen ser las mejores soluciones, sin importar de qué lado de la valla o de la línea de propiedad se encuentre.
Una demanda contra tu vecino rara vez es una buena idea. Incluso si “ganas”, a menudo estás atrapado viviendo al lado de tu antiguo adversario.
Definición de límites y líneas de propiedad
¿Qué son los límites o líneas de propiedad? Esencialmente, son las líneas en el mapa fiscal de un condado que definen y separan diferentes parcelas de tierra. En las unidades de condominio, este tipo de “líneas” son muy sencillas, ya que se puede ver fácilmente el “principio” y el “final” de una unidad de apartamento.
Pero las líneas fronterizas pueden complicarse en entornos residenciales unifamiliares, suburbanos o rurales. Mientras que los límites naturales como los estanques o las carreteras pueden ayudar a establecer las líneas, la línea de la propiedad es a menudo una línea arbitraria a través de un césped o un campo. Y a veces el propio paisaje ha cambiado, por ejemplo si un lago se ha secado o alguien ha construido una valla en el lugar equivocado. En estas situaciones, no es posible ver la línea con los ojos.
Primeros pasos cuando surge una disputa
Cuando te das cuenta de que tú y tu vecino tienen diferentes entendimientos de dónde está la línea límite, debes ser proactivo. El primer paso es programar una discusión real, donde cada uno de ustedes traiga sus diversos documentos legales, en gran parte de los archivos de transferencia de casa y de seguro de título – escrituras, mapas de planos y encuestas de propiedad – a la mesa.
Compartir este tipo de información objetiva podría ayudarle a evitar más conflictos o litigios. Podría haber un simple malentendido.
Si sus escrituras o las encuestas existentes no son claras, usted y su vecino podrían acordar contratar a un topógrafo para que le dé un informe objetivo sobre los límites de la propiedad.
Si la información fáctica no resuelve la disputa, también puede contratar a un mediador para facilitar una negociación entre usted y su vecino. El mediador le ayudará a generar opciones que no serían posibles en un tribunal; por ejemplo, tal vez haya una forma imaginativa de alquilar o compartir la tierra en disputa que los deje a ambos en mejor situación.
¿Cubrirá el seguro del título la disputa?
Lamentablemente, la póliza estándar de seguro de título contiene una exclusión específicamente destinada a asegurar que la empresa NO se vea arrastrada a disputas de límites. (El lenguaje puede referirse, por ejemplo, a asuntos que “serían revelados por un estudio e inspección precisos de las instalaciones”).
Sin embargo, vale la pena revisar su póliza y llevar la disputa a la atención de su asegurador de título. En el mejor de los casos, podría acordar proporcionar representación legal y litigar la disputa.
Cómo un abogado puede ayudar con su disputa de límites
No siempre podrá resolver los problemas de límites por su cuenta, ni siquiera con la ayuda de un agrimensor o mediador. Es posible que desee consultar a un abogado, especialmente si la controversia se refiere a un terreno importante.
Tengan en cuenta: Una demanda contra tu vecino rara vez es una buena idea. Incluso si “ganas”, a menudo estás atrapado viviendo al lado de tu antiguo adversario. Esto puede crear incomodidad y tensión durante años. Además, el litigio será largo y costoso tanto para usted como para su vecino. No obstante, un pleito es a veces la única manera de resolver una importante disputa de límites.
Por lo general, hay dos tipos de demandas (o “causas de acción”) relacionadas con los conflictos fronterizos.
Primero, puede demandar por invasión continua o expulsión. En una acción de invasión o expulsión, le pide a un juez (normalmente un juez de un tribunal estatal) que determine que su vecino está invadiendo su terreno, y además le ordena que se retire él mismo y sus posesiones. Este tipo de demanda puede hacer que usted gane dinero por daños y perjuicios en algunos casos, especialmente si puede demostrar que el valor de su casa ha disminuido debido a la ocupación extensiva y continua de su vecino sobre parte de su terreno.
Segundo, puede demandar una sentencia declaratoria. Una sentencia declaratoria es una manera de poner su disputa frente a un juez, y hacer que el juez determine legalmente si usted es o no propietario de la tierra en cuestión. Una sentencia declaratoria es, quizás, una forma menos agresiva de litigio, ya que normalmente no incluye la concesión de daños y perjuicios monetarios (a diferencia del allanamiento). Simplemente implica que un jurista neutral haga una determinación basada en las escrituras y leyes aplicables.
Las mejoras en la propiedad son una fuente común de controversias sobre límites
Los vecinos raramente comienzan a discutir al azar sobre los límites. Con mayor frecuencia, los problemas de límites surgen cuando el propietario de una propiedad hace mejoras o cambios, como por ejemplo, la construcción de una nueva valla o muro. Una disputa contra un vecino podría pronto estar madura para una demanda si el vecino:
- construye una mejora que cruza claramente una línea de propiedad
- no obtiene los permisos de construcción antes de comenzar los trabajos o instalaciones
- no obtiene la aprobación de una fuente requerida como una comisión de urbanismo o una asociación de propietarios
- construye una mejora que viola una ley estatal, una ordenanza local como una restricción de zonificación, o los pactos, condiciones y restricciones (CC&R) de una asociación de propietarios.
- construye una mejora que viola un convenio restrictivo (una cláusula en una escritura que limita el uso de la propiedad), o
- interfiere con un uso establecido de la propiedad, como por ejemplo bloqueando un camino o una entrada.
Y si está considerando hacer un cambio en su propiedad, asegúrese de hablar con su vecino primero. Esto es especialmente cierto si planea construir una valla o muro entre sus dos propiedades a lo largo de la línea donde, según usted, se encuentra el límite.
Anticipar las defensas que su vecino podría levantar
Prepárese para las defensas de su vecino y revise la fuerza de sus posibles respuestas antes de decidir presentar una demanda. Las defensas más probables de un vecino con respecto a una disputa de límites pueden incluir:
- Se equivocó en los hechos o leyó incorrectamente la escritura de su propiedad.
- Su vecino es propietario de la propiedad en disputa a través de la posesión adversa, una doctrina que permite a alguien que ha utilizado un pedazo de propiedad sin la objeción del propietario durante un número de años prescrito por la ley (por ejemplo, siete en Florida, diez en Nueva York y 20 en Maryland y Nueva Jersey) obtener la propiedad de ese pedazo de tierra.
- El uso de la propiedad estableció una servidumbre prescriptiva, autorizando a su vecino a encontrarse con su propiedad.
- Usted dio su consentimiento para usar su propiedad.
- Esperó demasiado tiempo para presentar una demanda, y la ley de prescripción (el tiempo permitido para presentarla) se agotó.
La familiaridad con las cuestiones legales y fácticas puede ayudarle a comunicarse con su abogado de bienes raíces y a encontrar la mejor manera de resolver su disputa de límites, dentro o fuera de los tribunales.
Porcentaje de demandas que se resuelven antes del juicio Aproximadamente el 95% de todos los casos presentados en los Estados Unidos nunca llegan a juicio, sino que se resuelven fuera de los tribunales.
Preguntas para su abogado
- ¿Es este el tipo de disputa que mi póliza de seguro de título podría cubrir?
- Si no se trata de un caso claro de dónde se encuentran las líneas fronterizas, sino que tiene más que ver con el uso (como una reclamación por posesión adversa), ¿quién ganaría probablemente la disputa en el tribunal?
- ¿Cómo debo tratar las actividades invasoras de mi vecino a corto plazo, mientras esperamos que se resuelva la disputa?
Rayner Silva es abogado de oficio hispano con experiencia en la práctica del derecho en los Estados Unidos. Se especializa en inmigración, los derechos civiles, el derecho laboral y la defensa penal.