Aprenda cómo el recurso legal de «desempeño específico» se aplica a las ventas de bienes raíces.

Comprar o vender una casa puede ser un proceso estresante, lleno de incertidumbre. El tiempo entre la ejecución del contrato de compra y el cierre (el momento formal en que se transfiere el título) es especialmente tenso. Tanto el comprador como el vendedor pueden desarrollar «pies fríos» y tratar de escapar de la venta. En tal situación, ¿puede una de las partes obligar a la otra a proceder al cierre del trato?

Cómo un cierre de propiedad podría estar en riego de no realizarse

¿Por qué un comprador o un vendedor de repente se arrepiente después de firmar un contrato de compra? Hay muchos escenarios potenciales. Antes de profundizar en la ley, debemos considerar primero la amplia gama de posibles patrones de hechos.

Primero, imagina que eres un comprador, buscando comprar una nueva casa para tu familia. Encuentra una casa dentro de su rango de precio que se ajusta a sus necesidades. El vendedor acepta su oferta, y ambos firman el contrato de venta, y el cierre se producirá dentro de varias semanas. Pero entonces usted encuentra otra casa que es aún mejor, justo al otro lado de la calle, y por un precio más bajo. O tal vez el inspector de casas regrese con un informe que indique la presencia de moho en el sótano, que requiere ser reparado. O te enteras de que un vertedero de basura está programado para abrir en las cercanías el próximo año. De repente, deseas retirarte de la venta.

O, consideremos un escenario desde la perspectiva del vendedor. Repara y arregla su casa, encuentra un agente de ventas, abre las puertas de la casa, recibe una o más ofertas y finalmente acepta una oferta. Espera mudarse a otro estado para un nuevo trabajo, y ha hecho planes para mudarse. Sin embargo, después de que se firma el contrato de compra pero antes del cierre, recibe otra oferta significativamente más alta que la que aceptó. O tal vez el trabajo fracasa; la compañía se declara en bancarrota o decide mantenerlo en su ubicación actual. De repente, usted desea retirarse de la venta.

¿Qué pasa después? ¿Puede la parte que quiere que el trato se lleve a cabo evitar que la otra parte se mueva?

Antecedentes legales de los contratos inmobiliarios

Un contrato de compraventa de bienes raíces (a veces llamado «contrato de compraventa» o «contrato de venta») es un contrato vinculante, como cualquier otro, si ha sido ejecutado tanto por el vendedor como por el comprador, y si el comprador ha dado al vendedor un depósito (conocido en la jerga jurídica como «contraprestación»).

Las partes están obligadas a cumplir los términos y condiciones del contrato y a tomar las medidas que acordaron en el contrato. En algunas situaciones, estas acciones llevarán a la cancelación del contrato por razones que no constituyen un incumplimiento.

¿Cuál sería un ejemplo de esa situación? Muchos contratos de compra incluyen «contingencias», entre ellas una que condiciona específicamente la venta a que el comprador esté razonablemente satisfecho con los resultados de la inspección. Si el inspector le dice al comprador que la casa tiene un problema de moho, el comprador tendría una base razonable para revocar el contrato (cancelarlo, porque ninguna de las partes está obligada a cumplir).

Sin embargo, si cualquiera de las partes no cumple el contrato por una razón que no está permitida por sus términos, la otra parte puede obtener ciertos tipos de reparación, llamados remedios. Hay dos tipos principales de reparación que los tribunales otorgarán: i) daños y perjuicios monetarios y ii) cumplimiento específico.

Los daños monetarios son el tipo de recurso legal más común en una situación de compra de vivienda. Compensan a la parte perjudicada por las consecuencias financieras de la caída de la venta. El comprador, por ejemplo, podría demandar al vendedor por todos los costos de la transacción, incluida la devolución del depósito (con intereses), así como los costos derivados de la pérdida de tiempo y oportunidades.

El cumplimiento específico es otro posible remedio en esta situación. A veces se denomina un remedio «equitativo», porque implica que un tribunal utilice su discreción para ordenar al comprador o vendedor que no cumpla y complete el contrato como si nunca hubiera sido incumplido, es decir, que venda o compre la casa.

Este remedio es menos favorecido por los tribunales de muchos estados. Es un remedio un tanto raro y extraordinario. En el caso más extremo, podría llevar a que alguien se viera obligado a vender su casa en contra de sus deseos.

Por otra parte, los tribunales reconocen que cuando el objeto de una persona era comprar o vender una propiedad, los meros daños monetarios no siempre serán suficientes para rectificar la infracción. Esto se debe a que los bienes inmuebles, a diferencia de la mayoría de los otros tipos de bienes, son fundamentalmente únicos. No hay dos casas o terrenos exactamente iguales, lo que significa que es difícil que el dinero se aproxime exactamente a la pérdida sufrida por la parte que no ha incumplido.

Si decide buscar una actuación específica como remedio, es probable que no pueda buscar también daños y perjuicios monetarios. Si bien la legislación de cada estado es algo diferente, normalmente debe elegir entre estos remedios.

Cuando los compradores de vivienda pueden usar el remedio de rendimiento específico

Si el vendedor de la propiedad es capaz de cumplir las diversas promesas hechas en el contrato, pero simplemente no está dispuesto a hacerlo, el comprador puede entablar una demanda para el cumplimiento específico. Los tribunales podrían concederla en reconocimiento del hecho de que cada parcela de tierra es única y que una adjudicación monetaria sería inadecuada, en cuyo caso el tribunal ordenará al vendedor que transmita la propiedad al comprador de acuerdo con las condiciones del contrato.

Un comprador también puede obtener un cumplimiento específico cuando el vendedor no puede transmitir todos los bienes objeto del contrato, como cuando la parcela que posee es de menor superficie que la acordada para la venta, o cuando se descubren defectos adicionales en el título. El vendedor puede ser obligado a cumplir en la medida de lo posible, con una disminución (reducción) del precio de compra para compensar el defecto o la deficiencia. El importe de la reducción suele ser equivalente al valor del bien no traspasado.

Una vez iniciado el juicio, el comprador de bienes raíces puede presentar un documento legal conocido como «notificación de pendencia» para impedir cualquier transferencia de la propiedad a un tercero hasta que se haya resuelto la reclamación. La notificación se denomina a veces notificación de litispendencia, y se suele archivar en la oficina del secretario del condado. El efecto de la presentación de esta notificación es que el vendedor no podrá vender la propiedad a otro comprador mientras la demanda esté en curso.

Para obtener un rendimiento específico, el comprador debe demostrar que estaba listo y era capaz de realizar el cierre. Lo que es más importante, esto significa que el comprador debe demostrar que contaba con la financiación adecuada, ya sea en forma de efectivo o de una institución de crédito.

Cuando los vendedores de casas pueden usar el remedio de la actuación específica

Si un comprador decide no querer llevar a cabo una venta, el vendedor puede presentar una demanda para el cumplimiento específico del contrato de venta. La teoría es que se debe mantener una simetría entre los recursos disponibles para un comprador y un vendedor. (Sin embargo, no todos los estados permiten esto, como Pensilvania; las leyes estatales sobre bienes raíces varían considerablemente).

¿Cómo procedería con este tipo de acción? Primero, necesitaría mirar de cerca el contrato de compra para ver qué dice sobre el incumplimiento del comprador. Si el contrato establece un recurso específico y exclusivo en caso de incumplimiento del comprador, el vendedor no podrá entablar una demanda por el precio total de la compra.

Por ejemplo, en algunos estados, el depósito del comprador se considera una fianza, destinada a servir como indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento, en cuyo caso un tribunal no ordenará el cumplimiento específico.

Todas las condiciones del contrato que se aplican al vendedor deben haber sido cumplidas antes de que el vendedor de la casa pueda solicitar un cumplimiento específico. El vendedor debe estar listo, dispuesto y capaz de cumplir el contrato, estando preparado para transmitir al comprador el título de propiedad comercial (sin defectos) de la propiedad que ha contratado para vender.

Preguntas para su abogado

  1. ¿Es probable que un tribunal conceda un cumplimiento específico porque el vendedor (o el comprador) se niega a cumplir un contrato de compraventa de bienes raíces?
  2. ¿Cuál es el límite de tiempo en nuestro estado para presentar una demanda por la ejecución específica de una venta de bienes raíces?
  3. ¿Qué obtiene un vendedor de bienes raíces si tiene éxito en una demanda por cumplimiento específico contra el comprador?
  4. ¿Podría ser más ventajoso para mí buscar daños monetarios en lugar de una actuación específica?
  5. ¿Cuáles podrían ser los honorarios legales para llevar a cabo este tipo de caso?

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