¿No puedes estar de acuerdo con tus compañeros propietarios sobre cómo usar la tierra o si venderla? Una acción de partición puede estar en orden.
Imagina que tienes una propiedad o una parcela de tierra con otra persona – un hermano, un amigo o un cónyuge. Pero entonces sus intereses divergen; usted y esa persona tienen ideas diferentes sobre qué hacer con la propiedad; en particular, cómo usarla, mejorarla o deshacerse de ella.
Digamos, por ejemplo, que uno de ustedes quiere construir o ampliar una casa, el otro quiere empezar una granja. O que uno de ustedes quiere vender la propiedad, el otro quiere mantenerla durante generaciones. Tal vez uno de ustedes quiere alquilarla, el otro quiere dejarla desocupada hasta una fecha futura en la que se venderá. Sus esfuerzos para negociar o comprometerse no los llevan a ninguna parte; están estancados.
¿Hay algo que pueda hacer en estas situaciones intratables? La ley ofrece algo llamado “acción de partición”, que puede presentarse para dividir la propiedad en acciones individuales entre los propietarios, permitiéndole a usted avanzar con su parte de forma independiente.
Una partición, o división, de la propiedad puede arreglarse de forma voluntaria si todos los propietarios están de acuerdo con ello. Sin embargo, si no están de acuerdo, un juez puede ordenar una partición de la propiedad basada en la petición de un propietario. Si se hace con gracia y con acuerdo, puede resultar en una división más eficiente de la propiedad en la que todos los antiguos propietarios estén más contentos de poseer su propia porción.
La partición es un remedio que suele ser favorecido por los tribunales, en aras de mantener la paz entre las partes.
Tipos de acciones de partición que la ley permite
Existen dos tipos principales de particiones legales de la propiedad de la tierra (aunque el vocabulario preciso puede diferir de un estado a otro).
En primer lugar, una partición en especie , también conocida como “partición real”, corta el interés individual de cada copropietario. Cada propietario termina controlando una porción individual y dividida de la propiedad. Este es el tipo más común de partición, y tiende a ser más fácil cuando las partes generalmente se llevan bien, pero simplemente no están de acuerdo sobre el mejor uso de la tierra, y también cuando la tierra se divide fácilmente en porciones discretas. Esto permite un “desacoplamiento consciente” en el que cada persona toma un trozo de tierra como propio, y registra esa división con el secretario del condado.
En segundo lugar, una partición por venta , también conocida como partición por “licitación” o “sucesión”, se realiza vendiendo la totalidad de la propiedad y dividiendo el producto entre los propietarios. Este tipo de partición se utiliza cuando la partición en especie es difícil de realizar o cuando las partes no pueden llegar a un acuerdo. Si, por ejemplo, la propiedad es un pequeño lote con una cabaña, o algo igualmente difícil de cortar por la mitad, la partición por venta podría ser la mejor opción. Los copropietarios venderán el terreno, dividiendo el producto, y cada uno tendrá la oportunidad de salir a comprar sus propias propiedades separadas.
Partición voluntaria vs. Partición judicial
Los copropietarios pueden acordar voluntariamente la división de sus derechos de propiedad y dividir la propiedad. Esos acuerdos se aplican generalmente a menos que afecten negativamente a los derechos de otra persona. Si todos los propietarios no están de acuerdo con la partición, un propietario puede presentar una demanda pidiendo a los tribunales que obliguen a la partición.
A diferencia de la partición voluntaria, la partición ordenada por un tribunal (o la partición obligatoria) puede ser defendida en base a varios principios legales, como las leyes de prescripción, las laches (demoras indebidas) y el orden público. Del mismo modo, el tribunal decidirá el caso basándose en diversos factores como los derechos, los títulos y los intereses de las partes en la demanda.
Probabilidades de que un tribunal conceda la partición como remedio
El derecho a la partición es un “derecho absoluto”, que sólo puede ser restringido por la ley, por una renuncia escrita o por una disposición en un testamento. El derecho puede ser utilizado en cualquier momento, incluso si no está referido en un contrato. La partición es un remedio que normalmente es favorecido por los tribunales, en aras de mantener la paz entre las partes. En otras palabras, suponiendo que se cumplan los diversos requisitos legales para la partición en su estado, su demanda de partición debe ser fácilmente concedida.
Considerar la mediación antes de presentar una acción de partición
Si tiene desacuerdos con su copropietario sobre la forma adecuada de utilizar, dividir o vender su parcela, probablemente sea mejor resolverlos entre ustedes en lugar de perder tiempo y dinero en el tribunal. Un mediador, un tercero neutral que los ayude a negociar, podría ser capaz de llegar a un compromiso más sensato que un juez, y a un costo mucho menor que un litigio prolongado. La mediación es una herramienta particularmente valiosa si desea mantenerse en buenos términos con su copropietario, por ejemplo si es un miembro de la familia.
Rayner Silva es abogado de oficio hispano con experiencia en la práctica del derecho en los Estados Unidos. Se especializa en inmigración, los derechos civiles, el derecho laboral y la defensa penal.