¿Cómo puedo retrasar una ejecución hipotecaria?

Aprenda cómo puede frenar -o quizás detener permanentemente- una ejecución hipotecaria.

Ya sea que esté pasando por una ejecución hipotecaria judicial o no judicial, es posible que pueda retrasar el proceso utilizando una o más tácticas diferentes, como solicitar una modificación de préstamo o aprovecharse de una ley estatal de mediación. Un retraso podría darle tiempo suficiente para encontrar una manera de evitar la ejecución hipotecaria o encontrar una solución al problema que le causó el atraso en sus pagos en primer lugar. Si no puede descarrilar la ejecución hipotecaria permanentemente, al menos tendrá tiempo extra para vivir en la casa mientras ahorra para mudarse a otro lugar.

Diferentes opciones para demorar una ejecución hipotecaria

Algunas estrategias potenciales para retrasar una ejecución hipotecaria incluyen el uso del tiempo máximo permitido al impugnar la ejecución hipotecaria en el tribunal, presentar una solicitud de mitigación de pérdidas (evitar la ejecución hipotecaria), participar en la mediación y declararse en quiebra.

Cómo impugnar la ejecución hipotecaria en el tribunal

Usted puede retrasar una ejecución hipotecaria impugnándola en el tribunal, ya sea presentando una respuesta en una ejecución judicial o presentando su propia demanda para detener una no judicial. Usted debe tener alguna base legal o defensa para luchar contra la ejecución hipotecaria, como si pensara que el servicer no le envió el aviso de ejecución hipotecaria requerido o le está cobrando honorarios indebidos. Los recaudadores y prestamistas a menudo cometen errores durante las ejecuciones hipotecarias. Si el recaudador cometió un error significativo, un tribunal podría incluso obligarlo a comenzar de nuevo desde el principio, retrasando aún más el proceso.

Ejecuciones judiciales. Si su ejecución hipotecaria es judicial, es más fácil y menos costoso lanzarse a la demanda existente que impugnar una ejecución hipotecaria no judicial. Probablemente necesitará ayuda de un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias para averiguar si el recaudador cometió un error en los procedimientos, o si violó la ley, así como para ayudar a plantear cualquier problema ante el tribunal. Aunque algunas personas deciden presentar una respuesta a una demanda de ejecución hipotecaria "pro se" (sin un abogado), la mayoría de las personas necesitarán un abogado que les ayude a presentar una respuesta adecuada y a manejar todo el caso de manera efectiva. (Aprenda cuánto tiempo puede demorar una ejecución hipotecaria luchando contra ella en la corte).

Esperando para archivar sus respuestas hasta el último minuto

Por lo general, puede ganar un poco más de tiempo si espera hasta el último minuto para archivar su papeleo. Pero tendrá que tener mucho cuidado de no esperar demasiado tiempo, ya que podría perder sus derechos si no responde a la queja (o a cualquier moción que presente el prestamista) a tiempo. Además, tenga en cuenta que tiene que entregar sus respuestas a las otras partes en el caso.

Si decide emplear esta estrategia para prolongar una ejecución hipotecaria, debe considerar seriamente la posibilidad de consultar con un abogado para asegurarse de no incumplir ningún plazo.

Ejecuciones no judiciales. Si se enfrenta a una ejecución hipotecaria no judicial, lo más probable es que necesite contratar a un abogado para que le ayude a iniciar una demanda para impugnar la ejecución hipotecaria.

Solicitud de Mitigación de Pérdidas

Bajo las leyes federales de servicios hipotecarios, si usted presenta una solicitud de mitigación de pérdidas a su recaudador después de que comience la ejecución hipotecaria -pero más de 37 días antes de la venta de la ejecución hipotecaria-, el recaudador no puede pedirle a un tribunal que dicte un fallo de ejecución hipotecaria o una orden de venta, ni llevar a cabo una venta de ejecución hipotecaria, hasta que:

• le informa que no calificó para ninguna opción de mitigación de pérdidas (y que su apelación, si acierta, se ha agotado)
• usted rechaza la oferta de mitigación de pérdidas que hace el recaudador, o
• usted no cumple con un acuerdo de mitigación de pérdidas, como por ejemplo al no hacer los pagos de una modificación de prueba.

Algunos estados también tienen una ley que impide que una ejecución hipotecaria siga adelante si el prestatario presenta una solicitud de mitigación de pérdidas.

Sin embargo, el sólo hecho de solicitar una alternativa de ejecución hipotecaria probablemente no le dará mucho tiempo. Generalmente, bajo la ley federal, el recaudador debe revisar su solicitud dentro de 30 días y puede proceder con la ejecución hipotecaria cuando se cumpla cualquiera de las tres condiciones mencionadas anteriormente. Además, el recaudador no tiene que revisar más de una solicitud de mitigación de pérdidas de su parte (a menos que usted haya puesto al día el préstamo después de haber presentado su solicitud anterior), de modo que si usted solicitó previamente, como durante el período de preforeclosure de 120 días , una solicitud adicional no detendrá la ejecución hipotecaria. Pero si usted califica para una modificación, la ejecución hipotecaria terminará siempre y cuando usted haga todos los pagos bajo el acuerdo modificado.

Probablemente no necesite un abogado para presentar una solicitud mitigación de pérdidas . Si necesita ayuda, un consejero de vivienda aprobado por el HUD puede ayudarle gratis. (Para saber cuándo podría considerar contratar a un abogado para que le ayude con una modificación, vea ¿Debería contratar a un abogado para que me ayude con la modificación de mi hipoteca? )

Participación en la mediación de ejecuciones hipotecarias

Varios estados y sistemas judiciales locales han establecido programas de mediación de ejecuciones hipotecarias que ofrecen conferencias de acuerdo y mediaciones para las personas en ejecución hipotecaria. Por lo general, estos programas implican la organización de una reunión entre el recaudador, el prestatario y un mediador neutral. Las partes se reúnen y tratan de resolver la situación. Generalmente, la ejecución hipotecaria se detiene mientras la mediación está en curso. Usted no tiene que contratar a un abogado para que lo represente en la mediación, pero puede usar uno si desea que lo represente en el proceso.

Presentando una declaración de bancarrota

Usted puede detener una ejecución hipotecaria -al menos por un tiempo- presentando una solicitud de bancarrota . La presentación de una solicitud de bancarrota del Capítulo 7 detendrá una ejecución hipotecaria, pero por lo general sólo temporalmente. Usted puede usar la bancarrota del Capítulo 7 para salvar su casa si está al día con el préstamo y no tiene mucho capital acumulado. De lo contrario, sólo podrá retrasar la ejecución hipotecaria unos meses, a menos que pueda modificar el préstamo.

Si desea conservar su casa, una mejor manera de hacerlo es La bancarrota del Capítulo 13 . La bancarrota bajo el Capítulo 13 le permite pagar un "atraso" de la hipoteca (pagos atrasados y sin pagar) a lo largo de la duración del plan de bancarrota, que por lo general es de tres o cinco años. (Si también está pensando en solicitar una modificación de préstamo, lea acerca de ¿Puedo modificar mi hipoteca en una bancarrota bajo el Capítulo 13? )

Para averiguar si declararse en bancarrota podría ser lo correcto para usted, considere hablar con un abogado de bancarrota.