Arrendamientos Comerciales: Negociar los mejores términos

Ahorre dinero al saber dónde están dispuestos a hacer concesiones: Cuando usted se toma en serio un espacio de negocios disponible, es probable que se le presente un contrato comercial a máquina o impreso preparado por el propietario o el abogado del propietario. Al leer el contrato de arrendamiento, tenga en cuenta estos puntos:

• Regla 1: Los términos casi siempre favorecen al propietario.
• Regla 2: Con un poco de esfuerzo casi siempre se pueden negociar mejoras significativas a los términos.

En teoría, todos los términos de un contrato de arrendamiento son negociables. Pero su poder de negociación depende de si su mercado local de alquiler es caliente o frío. Si hay mucho espacio comercial disponible, probablemente pueda ganar muchas concesiones de arrendador. Si el mercado de alquiler de su área es estrecho o está buscando un espacio único, tendrá considerablemente menos influencia.

Duración del contrato

Una de las áreas del contrato de arrendamiento en las que siempre debe concentrarse es en su duración, también llamada su "plazo". Un arrendamiento a corto plazo es casi siempre para su beneficio. Los contratos de arrendamiento más cortos le brindan más flexibilidad si las necesidades de su negocio cambian, por ejemplo, si desea más espacio o si decide que una ubicación diferente sería mejor. Hay una compensación aquí, por supuesto. Un contrato de arrendamiento a largo plazo garantiza que usted tendrá un espacio de negocios asequible durante un período de tiempo predecible. Y los propietarios a menudo están dispuestos a hacer más concesiones en contratos de arrendamiento a largo plazo.

Si su negocio no es particularmente sensible a la ubicación (por ejemplo, un negocio de pedidos por correo o un laboratorio de pruebas de software) y hay mucho espacio comercial disponible en su área, entonces un arrendamiento a corto plazo tiene sentido. Incluso si el propietario no renueva su contrato, encontrar un espacio comparable no será un problema.

Por otro lado, si usted ha encontrado una ubicación especialmente favorable para una tienda minorista, restaurante u otro negocio donde la ubicación es clave, decidir cuál es el mejor plazo de arrendamiento es más problemático. Si a su negocio le va bien, querrá tener el derecho de quedarse por un período prolongado. Por otro lado, probablemente estará nervioso por firmar un contrato de arrendamiento de cuatro años en caso de que su negocio se estropee.

Una buena solución es negociar un contrato inicial corto con una o más opciones para renovar, tal vez un contrato de uno o dos años con la opción de renovar por dos o tres años más. Típicamente, una opción para renovar le da el derecho de ejercer su opción de quedarse notificando al propietario por escrito un cierto número de días o meses antes de que expire el período inicial del contrato de arrendamiento.

Si usted pide una opción, espere que el propietario quiera un alquiler más alto para el período de renovación. Si la propiedad es particularmente deseable, el propietario también puede querer un cargo extra a cambio de darle la opción de quedarse o irse después de que su período inicial haya terminado. Este es un arreglo común, y si el espacio es importante para el éxito de su negocio, considere seriamente pagarlo.

Aumentos de Renta y Renta

Otra cuestión primordial a considerar cuando se arrienda un espacio es la cantidad de alquiler que pagará. Es sensato consultar las tarifas para espacios comparables. Si el alquiler parece injustificadamente alto, trate de pedir una reducción. Sin embargo, muchos propietarios no suelen considerar reducir el alquiler (excepto en épocas o áreas de mala situación económica), pero es posible que pueda obtener unos meses de alquiler reducido para compensar los costos de la mudanza.

Por lo general, los propietarios incluirán un aumento anual de su alquiler en los términos de su contrato de arrendamiento. Si el propietario insiste en mantener la cláusula, trate de ponerle un tope al monto del aumento de cada año y trate de excluir un aumento en el alquiler durante el primer año.

Cuando vaya de compras, fíjese cuidadosamente si el propietario pagará los servicios públicos, las reparaciones, los impuestos y el seguro. Con un "arrendamiento bruto", su alquiler incluye estos costes. Por el contrario, con un " net lease " se pagan por separado, lo que puede ser una gran suma. De hecho, el mejor enfoque puede ser ofrecer pagar una cantidad más alta por el alquiler a cambio de eliminar estos extras.

Mejoras para inquilinos

Si necesita muchas mejoras en el espacio, puede usar la mayor parte de su poder de negociación para que el propietario se las proporcione sin costo alguno para usted. Si usted está dispuesto a firmar un contrato de arrendamiento a largo plazo, el propietario estará más dispuesto a pagar por las mejoras de la propiedad.

Subarrendamientos y asignaciones

Pida el derecho de subarrendar o asignar su espacio. De esta manera, si necesita mudarse, podrá hacer que otro inquilino tome su espacio y pague el alquiler, sin tener que romper el contrato de arrendamiento. O, si alquila suficiente espacio para crecer, puede subarrendar parte del espacio hasta que esté listo para usarlo.