Consideraciones antes de vender una casa en Indiana

Averigua los temas clave relacionados con la venta de una casa en Indiana.

Aunque las reglas básicas y los pasos de los procesos involucrados en la venta de una casa son similares en todo el país, las leyes y prácticas de bienes raíces de Indiana son únicas en algunos aspectos. Familiarizarse con los requisitos y prácticas estatales y locales temprano le ayudará a evitar problemas legales más tarde.

Aquí hay un resumen de lo básico de la venta de su casa en el Estado Hoosier, desde trabajar con un agente de bienes raíces hasta hacer las revelaciones requeridas por la ley y pasar por el depósito en garantía.

Si su casa fue construida antes de 1978, también debe cumplir con las disposiciones del Título X del gobierno federal sobre la pintura a base de plomo y sus riesgos.

Trabajando con un agente de bienes raíces de Indiana

Los vendedores de casas en Indiana suelen trabajar con un agente o corredor de bienes raíces con licencia. Un buen agente ayudará a ponerle precio a su casa, ofrecerá sugerencias para prepararla y tal vez ponerla en escena, comercializará la casa a los compradores, revisará las ofertas y negociará con los compradores (o más literalmente con sus agentes) hasta el cierre.

Antes de inscribirse con un agente, consiga referencias de otros vendedores de casas y revise las opiniones de los clientes en sitios web como Zillow y Trulia. Puede encontrar agentes de bienes raíces con licencia de Indiana en la Búsqueda de Información de Licenciatarios de la Agencia de Licencias Profesionales de Indiana.

Firma de un acuerdo de inclusión en la lista en Indiana

Una vez que elija un agente inmobiliario, firmará un "acuerdo de lista" que le da al agente el derecho de manejar la venta de su casa. La mayoría de los agentes utilizan formularios estándar creados por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Indiana.

Los acuerdos de inclusión en la lista suelen abarcar las siguientes condiciones.

• Comisión que usted (el vendedor) pagará. La comisión típica es del cinco o seis por ciento del precio de venta de la casa, y en última instancia se divide entre tu agente y el agente inmobiliario del comprador.
• Tipo de listado. La mayoría de los agentes de ventas querrán que firmes un derecho exclusivo de venta del anuncio, que te obliga a pagar una comisión al agente independientemente de quién traiga al comprador. Sin embargo, es posible hacer otros arreglos, como un anuncio abierto (usted paga una comisión a cualquier agente que traiga al comprador), o un anuncio de agencia exclusiva (en el que su agente es el único agente que usted autoriza para vender su casa, pero usted paga una comisión sólo si el agente trae al comprador (no, por ejemplo, si usted lo hace)).
• Duración de la lista. El acuerdo de inclusión en la lista cubrirá una cantidad de tiempo determinada, como 60 o 90 días.
• Precio de lista. Su agente le recomendará un precio de venta apropiado, tanto comparando los precios de casas similares ("comps") que se han vendido en su área inmediata como evaluando qué precio es más probable que inspire muchas, y esperemos que altas, ofertas. Para tener una idea de si el agente recomienda un precio apropiado, el sitio web de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios le dirá los precios de las casas que se encuentran actualmente en el mercado, mientras que sitios como Zillow y Trulia proporcionan datos sobre los precios de venta reales.
• Artículos incluidos o no incluidos en la venta. Podría, por ejemplo, planear dejar atrás un refrigerador, que luego pasaría a formar parte de la propiedad que el agente está contratado para vender. O, tal vez quiera excluir un lavavajillas independiente y llevárselo, en cuyo caso el agente deberá saberlo y dejarlo claro a los compradores.
• Deberes y obligaciones del vendedor y del agente inmobiliario . Su acuerdo cubrirá temas como la forma en que el agente comercializará su casa, qué revelaciones debe hacer a los compradores y cuáles son sus respectivas responsabilidades.

Haciendo revelaciones de bienes raíces en Indiana

La ley estatal de Indiana (Código de Indiana, secciones 32-21-5-1 y 32-21-5-7) exige que los vendedores proporcionen a los compradores un formulario de divulgación antes de aceptar su oferta de compra. El formulario incluirá detalles de la propiedad que están dentro del conocimiento del vendedor, incluyendo:

• condición del techo, los cimientos, los sistemas mecánicos, el suelo, los sistemas de agua y alcantarillado, y más
• cualquier contaminación conocida de un laboratorio de metanfetamina u otra fabricación de sustancias controladas, y
• si la vivienda está situada en una comunidad regida por una asociación de propietarios, todas las normas y restricciones, además de una contabilidad de los importes de las tasaciones y si el propietario recibe un pago por dichas tasaciones.

Las revelaciones deben estar en un formulario de Revelación de Ventas de Bienes Raíces Residenciales del Vendedor establecido por la Comisión de Bienes Raíces de Indiana.

Si su casa fue construida antes de 1978, también debe cumplir con las disposiciones del Título X del gobierno federal sobre la pintura a base de plomo y sus riesgos. Vea la sección de divulgación sobre el plomo en el sitio web de la EPA, para más detalles.

El hecho de que usted no revele los defectos conocidos o que no haga otras revelaciones requeridas puede exponerlo a una demanda del comprador.

Lo que va a Indiana ofrece, contraofertas y acuerdos de compra

Un comprador que quiera comprar una casa particular de Indiana hará al vendedor una oferta por escrito, especificando el precio, el pago inicial propuesto, cualquier contingencia (condiciones para el cierre, como estar satisfecho con los resultados de un informe de inspección o conseguir financiación), y otros términos.

Puede rechazar una oferta de plano, aceptarla como, o (como es lo más típico) hacer una contraoferta al comprador, aceptando algunos o la mayoría de los términos de la oferta pero sugiriendo cambios en otros, como un precio más alto.

Un contrato legalmente vinculante se forma cuando usted acepta y firma la oferta final firmada del comprador (aceptando cualquier cambio de la oferta original), y notifica al comprador su aceptación. La transacción pasará a continuación a lo que se llama "escrow".

¿Qué es Escrow?

El depósito en garantía es el tiempo entre la firma del acuerdo de compra y el cierre de la venta. Usted elegirá un tercero neutral (un agente de depósito en garantía o de títulos) para que sirva de intermediario y supervise el proceso (posiblemente prepare o ayude a organizar los informes de títulos y supervise el procesamiento de los préstamos, la eliminación de contingencias y otros detalles de programación y obligaciones mutuas).

El comprador normalmente tendrá mucho más que hacer durante este período de tiempo que usted. Para el cierre del depósito en garantía, el comprador deberá finalizar la financiación, eliminar todas las contingencias, hacer tasar la casa (como suelen exigir las entidades crediticias hipotecarias) y obtener un seguro de título, todo lo cual debe realizarse normalmente en plazos establecidos antes del cierre.

Por supuesto, si incluyó alguna contingencia en el contrato, tendrá que actuar en consecuencia. Tal vez, por ejemplo, usted negoció, como condición para el cierre, que ha encontrado con éxito otra casa para comprar.

Es posible que tenga que negociar con el comprador sobre varias cuestiones durante el período de depósito en garantía, como quién pagará los problemas de reparación identificados en un informe de inspección. El comprador puede insistir en que usted pague para remediar un defecto o reducir el precio de compra. Si usted no puede llegar a un acuerdo aceptable, el comprador puede tener el derecho de retirarse del trato.

Lo que sucede al cierre de su casa en Indiana

Para el cierre programado del depósito en garantía (conocido como cierre o liquidación), usted y el comprador deben haber cumplido todos los términos de su acuerdo de compra. En el cierre propiamente dicho (a veces una reunión de las partes, otras veces llevada a cabo en lugares separados e incluso en días diferentes), todos los documentos y fondos finales se intercambiarán entre el comprador y el vendedor.

El comprador le paga el precio de compra y usted le da al comprador una escritura y otros documentos de transferencia y el título de propiedad de la casa o condominio. Usted paga cualquier préstamo pendiente de su propiedad y paga comisiones a los agentes de bienes raíces (según su acuerdo de venta).

Los vendedores no suelen necesitar estar presentes en un cierre de Indiana siempre que se paguen todos los gastos y se firmen los documentos. Típicamente, los compradores firmarán los documentos finales en la oficina de su compañía de títulos o agente de custodia y recogerán las llaves. El agente de custodia registrará la nueva escritura a nombre de los compradores en una oficina del gobierno local, y la casa será oficialmente suya.

Trabajar con un abogado

A diferencia de algunos estados, Indiana no requiere que los vendedores involucren a un abogado en la transacción de venta de casas. Incluso si no se requiere, usted puede decidir contratar a un abogado en algún momento del proceso, por ejemplo, para revisar el contrato final o para ayudar con los detalles de cierre. La ayuda de un abogado también será útil si surgen disputas o problemas que aparecen en el informe de título.

La gente que vende sus casas sin un agente inmobiliario ("for sale by owner" o FSBO), encuentra especialmente valioso trabajar con un abogado.

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