Aprenda los pasos legales y prácticos que implica la venta de una casa en Ohio.

Aunque los pasos que se siguen para vender una casa son similares independientemente del lugar donde se viva, las leyes y prácticas de Ohio en materia de bienes raíces son únicas en algunos aspectos. Familiarizarse con ellas le ayudará a evitar problemas más adelante. Aquí hay una visión general de lo básico, desde la elección de un agente de bienes raíces hasta el depósito en garantía.

La mayoría de los agentes de listados querrán que usted firme un derecho exclusivo de venta de listados, que le obliga a pagar una comisión al agente independientemente de quién traiga al comprador.

Trabajando con un agente inmobiliario

Un agente inmobiliario con licencia será una parte integral de su equipo de venta de casas, y la mayoría de la gente que vende su casa en Ohio trabaja con uno. Un buen agente le ayudará a preparar y poner precio a su casa, comercializarla a los posibles compradores, revisar las ofertas de compra y negociar con los compradores hasta el cierre.

Antes de inscribirse con un agente, consiga referencias de otros vendedores de casas y compruebe las opiniones de los clientes en sitios como Zillow y Trulia. Revisa sus licencias en el sitio web del Departamento de Comercio de Ohio.

Firma de un acuerdo de cotización en Ohio

Una vez que encuentres un agente inmobiliario con el que quieras trabajar, firmarás un «acuerdo de listado», que le da al agente el derecho de comercializar y manejar la venta de tu casa. La mayoría de los agentes utilizan formularios estándar creados por su asociación de agentes inmobiliarios estatal o local, como Ohio REALTORS.

Los acuerdos de inclusión en la lista suelen abarcar las siguientes condiciones.

  • Comisión que usted (el vendedor) pagará. Esto típicamente varía entre el 5-6% del precio de venta de la casa, y se divide finalmente entre tu agente de bienes raíces y el agente del comprador.
  • Tipo de listado. La mayoría de los agentes querrán que firmes un derecho exclusivo de venta del anuncio, que te obliga a pagar una comisión al agente independientemente de quién traiga al comprador. Sin embargo, es posible hacer otros arreglos, como un anuncio abierto , en el que usted acepta pagar una comisión a cualquier agente que traiga al comprador, o un anuncio de agencia exclusiva, en el que usted acepta que su agente es el único autorizado para vender su casa, pero que usted pagará una comisión sólo si el agente trae al comprador (no, por ejemplo, si usted lo hace).
  • Duración de la lista. El acuerdo de inclusión en la lista cubrirá una cantidad de tiempo determinada, como por ejemplo 90 días.
  • Precio de lista. Su agente recomendará un precio de venta apropiado, tanto comparando los precios de viviendas similares («comps») que se hayan vendido recientemente en su área inmediata, como basándose en su experiencia en cómo el precio de una vivienda más alto o más bajo que su valor de mercado da como resultado un precio de venta alto en su área. Para informarse sobre si el agente recomienda un precio apropiado, el sitio web de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios es una buena fuente de información sobre los precios de las casas que se encuentran actualmente en el mercado, y sitios web como Zillow y Trulia proporcionan datos sobre los precios de venta reales.
  • Artículos incluidos o no incluidos en la venta. Por ejemplo, puede planear dejar un lavavajillas incorporado (que por lo tanto formará parte de la propiedad que el agente está contratado para vender), pero excluir un televisor de pantalla plana que planea trasladar a su nueva casa (que el agente necesitará conocer para asesorar a los compradores).
  • Deberes y obligaciones del vendedor y del agente inmobiliario . Su acuerdo detallará cómo el agente de bienes raíces listará o comercializará su casa, qué tipo de seguro debe mantener en la propiedad y qué revelaciones debe hacer.

Haciendo revelaciones de bienes raíces en Ohio

La ley estatal (Código Revisado de Ohio, sección 5302.30) exige que los vendedores de Ohio proporcionen a los compradores un formulario de divulgación, que incluya «asuntos materiales relacionados con la condición física de la propiedad» dentro del conocimiento del vendedor.

La divulgación debe ser en un formulario de divulgación de propiedad residencial establecido por el Departamento de Comercio de Ohio. El formulario cubre preocupaciones tales como:

  • defectos en el suministro de agua, electricidad, plomería, drenaje y otros sistemas de la casa
  • aparatos que funcionan mal
  • presencia de insectos que destruyen la madera como las termitas
  • presencia de tanques de almacenamiento subterráneo o de materiales peligrosos como el radón y el amianto
  • zonificación u otras violaciones del código
  • invasiones o disputas de la línea fronteriza
  • reglas o cuotas de la asociación de propietarios (si la propiedad está dentro de una urbanización regida por una organización comunitaria), y
  • «otros defectos materiales conocidos».

Los compradores pueden tener el derecho legal de cancelar el contrato de compra después de recibir el formulario de divulgación.

Además de las reglas estatales de divulgación, si su casa fue construida antes de 1978, debe cumplir con las divulgaciones federales del Título X en relación con la pintura a base de plomo y los peligros. Vea la sección de divulgación sobre el plomo en el sitio web de la EPA, para más detalles.

Lo que entra en Ohio ofrece, contraofertas y acuerdos de compra

Un comprador que quiera comprar una casa particular de Ohio hará al vendedor una oferta por escrito especificando el precio, el pago inicial propuesto y otros términos, como cualquier contingencia (condiciones que deben cumplirse para que el trato se cierre, como la organización de la financiación por parte de los compradores, la venta de su casa actual y la obtención de una inspección de la casa con resultados satisfactorios).

Puede rechazar una oferta de inmediato, aceptarla o (como es más típico) responder con una contraoferta. Una contraoferta acepta algunos o la mayoría de los términos de la oferta, pero sugiere cambios en otros, como un precio más alto o una fecha de cierre que es anterior a la propuesta del comprador.

Un contrato legalmente vinculante se forma cuando se acepta la oferta final firmada del comprador (aceptando cualquier cambio de la oferta original) y se notifica al comprador su aceptación. Entonces la transacción pasa a lo que se llama «escrow».

¿Qué es Escrow?

La custodia es el período de tiempo entre la firma del acuerdo de compra y el cierre de la casa. Elegirá un agente de custodia o de títulos, que es un tercero neutral, para que sirva de intermediario y supervise el proceso. (Esto podría incluir la preparación de informes de título antes de obtener el seguro de título).

El comprador suele tener mucho más que hacer durante este período de tiempo que el vendedor. Para el cierre del depósito en garantía, el comprador deberá finalizar la financiación, eliminar todas las contingencias del comprador, hacer que se tasen las casas (lo que normalmente exigen los prestamistas hipotecarios) y obtener un seguro de título, normalmente con plazos establecidos.

Como vendedor, tendrá que cooperar con cosas como la programación de inspecciones y la tasación. Y si añadió contingencias al contrato que le benefician, como la condición de encontrar otra casa para comprar, tendrá que ocuparse de ellas también.

Durante la custodia suelen surgir problemas que requieren una negociación, como quién pagará por la reparación de los problemas identificados en un informe de inspección. El comprador puede insistir en que pague para remediar un defecto o bajar el precio de compra. Si usted no puede llegar a un acuerdo, el comprador puede tener el derecho de echarse atrás en el trato.

Lo que sucede al cierre de su casa en Ohio

Para el cierre de la custodia (conocido como cierre o liquidación), usted y el comprador deben haber cumplido todos los términos de su acuerdo de compra. En el cierre propiamente dicho (a veces una reunión de las partes, otras veces llevada a cabo en lugares separados e incluso en días separados), todos los documentos y fondos finales se intercambiarán entre el comprador y el vendedor.

El comprador le pagará el precio de compra, y usted le dará al comprador una escritura y otros documentos de transferencia y el título de propiedad de la casa o condominio. Pagarás cualquier préstamo pendiente de tu propiedad y pagarás las comisiones a los agentes de bienes raíces (según el acuerdo de la lista).

Los vendedores no suelen necesitar estar presentes en el cierre de Ohio. Típicamente, los compradores firmarán los documentos finales en la oficina de su compañía de títulos o agente de custodia y recogerán las llaves. El agente de custodia registrará la nueva escritura a nombre del comprador en una oficina del gobierno local, y la casa será oficialmente suya.

Trabajar con un abogado

A diferencia de algunos estados, Ohio no requiere que los vendedores involucren a un abogado en la transacción de venta de casas. Usted puede optar por trabajar con un abogado, por ejemplo, si desea la ayuda de un abogado para redactar un contrato de arrendamiento si planea volver a alquilar la casa por un período prolongado de tiempo después del cierre de la casa, o si aparecen problemas en el informe del título de propiedad, como un gravamen sobre su propiedad.

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