Consideraciones antes de vender una casa en Georgia

Averigua los temas clave relacionados con la venta de una casa en Georgia.

Aunque los pasos que se siguen para vender una casa o un condominio son similares en todo el país, las leyes y prácticas de bienes raíces de Georgia son únicas en algunos aspectos. Aquí hay una visión general de lo básico, desde trabajar con un agente de bienes raíces hasta hacer las revelaciones requeridas legalmente.

A diferencia de muchos estados, Georgia exige a los vendedores que involucren a un abogado en la transacción de venta de casas.

Trabajando con un agente inmobiliario

La mayoría de la gente que vende su casa en Georgia trabaja con un agente o corredor de bienes raíces con licencia. Un buen agente de bienes raíces ayudará a preparar y ponerle precio a su casa, comercializarla a posibles compradores, revisar las ofertas de compra y negociar con los compradores hasta el cierre.

Antes de firmar con cualquier agente, consiga referencias de otros vendedores de casas y compruebe las opiniones de los clientes en sitios como Zillow y Trulia. Puede encontrar agentes de bienes raíces con licencia de Georgia en el sitio de la Comisión de Bienes Raíces de Georgia.

Firma de un acuerdo de inclusión en la lista en Georgia

Una vez que encuentres un agente inmobiliario con el que quieras trabajar, firmarás un "acuerdo de listado", que le da al agente el derecho de comercializar y manejar la venta de tu casa. La mayoría de los agentes utilizan formularios estándar creados por su asociación de agentes inmobiliarios estatal o local, como Georgia REALTORS.

Los acuerdos de inclusión en la lista suelen abarcar las siguientes condiciones.

• Comisión que usted (el vendedor) pagará. Esta normalmente oscila entre el 5-6% del precio de venta de la casa, y se divide entre tu agente de bienes raíces y el agente del comprador.
• Tipo de listado. La mayoría de los agentes de ventas querrán que firmes un derecho exclusivo de venta del anuncio, que te obliga a pagar una comisión al agente independientemente de quién traiga al comprador. Sin embargo, es posible hacer otros arreglos, como un anuncio abierto , en el que usted acepta pagar una comisión a cualquier agente que traiga al comprador, o un anuncio de agencia exclusiva, en el que usted acepta que su agente es el único autorizado para vender su casa, pero que usted pagará una comisión sólo si el agente trae al comprador (no, por ejemplo, si usted lo hace).
• Duración de la lista. El acuerdo de inclusión en la lista cubrirá una cantidad de tiempo determinada, como por ejemplo 90 días.
• Precio de lista. Su agente le recomendará el precio de venta apropiado. Para saber si el agente recomienda un precio apropiado, el sitio web de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios es una buena fuente de información sobre los precios de las casas que se encuentran actualmente en el mercado, y sitios web como Zillow y Trulia proporcionan datos sobre los precios de venta reales.
• Artículos incluidos (o no) en la venta. Por ejemplo, puede planear dejar un lavavajillas incorporado, que por lo tanto es parte de la propiedad que el agente está contratado para vender. O bien, puede querer excluir un refrigerador que planea trasladar a su nueva casa, en cuyo caso el agente necesita conocer y transmitir esa información.
• Deberes y obligaciones del vendedor y del agente inmobiliario . Su acuerdo detallará cómo el agente de bienes raíces listará o comercializará su casa, qué tipo de seguro debe mantener en la propiedad y qué revelaciones debe hacer.

Haciendo revelaciones de bienes raíces en Georgia

Aunque Georgia atribuye a la teoría de caveat emptor (cuidado con el comprador) en las transacciones de bienes raíces, los tribunales estatales de ese país han sostenido que los vendedores deben al menos revelar cualquier defecto material conocido en la propiedad que no sea visible en una inspección razonable.

Para ayudar a los vendedores, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Georgia ofrece un formulario de divulgación, en el que se pide a los vendedores que rellenen detalles sobre la propiedad, como por ejemplo

• cualquier defecto en el sistema eléctrico y otros sistemas de la casa
• problemas de inundación o drenaje en el pasado
• los artículos incluidos en la venta, como un horno de gas o un columpio
• invasiones de límites
• preocupaciones ambientales, como el radón o el uso de laboratorios de metanfetaminas en el pasado
• reclamaciones de seguro presentadas sobre la propiedad, y
• daños causados por la podredumbre seca, termitas o ardillas.

Además, si su casa se construyó antes de 1978, debe cumplir con las disposiciones del Título X del gobierno federal sobre la pintura a base de plomo y sus riesgos. Vea la sección de divulgación sobre el plomo en el sitio web de la EPA, para más detalles.

Lo que va en las ofertas, contraofertas y acuerdos de compra de Georgia

Un comprador que quiera comprar una casa particular de Georgia hará al vendedor una oferta por escrito, especificando el precio, el pago inicial propuesto y otras condiciones, como cualquier contingencia (condiciones que deben cumplirse para que la venta se cierre, como que los compradores estén satisfechos con los resultados de un informe de inspección de la casa o que arreglen la financiación del préstamo o vendan su casa actual).

Puede rechazar una oferta de inmediato, aceptarla o (como es más típico) responder con una contraoferta. Una contraoferta acepta algunos o la mayoría de los términos de la oferta, pero sugiere cambios en otros, como un precio más alto o una fecha de cierre que es anterior a la propuesta del comprador.

Un contrato legalmente vinculante se forma cuando se acepta la oferta firmada más reciente del comprador (aceptando cualquier cambio con respecto a la oferta original) y se notifica al comprador su aceptación. La transacción pasará a lo que se llama "escrow".

¿Qué es Escrow?

La custodia es el período de tiempo entre la firma del acuerdo de compra y el cierre de la casa. Elegirá un agente de custodia o de títulos, un tercero neutral, para que sirva de intermediario y supervise el proceso. Esto puede incluir la preparación de informes de título.

El comprador suele tener mucho más que hacer durante este período de tiempo que el vendedor. Para el cierre del depósito en garantía, el comprador deberá finalizar la financiación, eliminar todas las contingencias del comprador, hacer que se tasen las casas (lo que normalmente exigen los prestamistas hipotecarios) y obtener un seguro de título, normalmente con plazos establecidos.

Como vendedor, tendrá que cooperar en la organización de visitas programadas del inspector y el tasador, y ponerse a trabajar en cualquier contingencia que haya añadido al contrato.

Durante la custodia suelen surgir cuestiones que requieren una negociación, como quién pagará los problemas de reparación identificados en un informe de inspección. El comprador puede insistir en que usted pague para remediar un defecto o bajar el precio de compra. Si usted no puede llegar a un acuerdo, el comprador puede tener el derecho de echarse atrás en el trato.

Lo que sucede en el cierre de su casa en Georgia

Al cierre del depósito, usted y el comprador deberían haber cumplido todos los términos de su acuerdo de compra. En el cierre propiamente dicho (a veces una reunión de las partes, otras veces llevada a cabo en lugares separados e incluso en días separados), todos los documentos y fondos finales se intercambiarán entre el comprador y el vendedor.

El comprador le paga el precio de compra, y usted le da al comprador una escritura y otros documentos de transferencia y un título claro de la propiedad. Usted paga cualquier préstamo pendiente sobre la propiedad y paga las comisiones a los agentes de bienes raíces (según su acuerdo de venta).

Los vendedores no suelen necesitar estar presentes en el cierre de Georgia. Típicamente, los compradores firmarán los documentos finales en la oficina de su compañía de títulos o agente de custodia y recogerán las llaves. El agente de custodia registrará la nueva escritura a nombre del comprador en una oficina del gobierno local, y la casa será oficialmente suya.

Trabajar con un abogado

A diferencia de muchos estados, Georgia exige a los vendedores que involucren a un abogado en la transacción de venta de casas. Véase el artículo 15-19-50 anotado del Código de Georgia, en el que se define en parte la práctica del derecho como la que abarca la "transmisión de bienes inmuebles" y la "preparación de instrumentos jurídicos de todo tipo por los que se garantiza un derecho legal", así como la "emisión de opiniones sobre la validez o invalidez de los títulos de propiedad inmobiliaria o personal".

Su agente inmobiliario puede aconsejarle cómo y cuándo un abogado estará involucrado en la transacción.

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