Averigua los temas clave relacionados con la venta de una casa en Kentucky.

Aunque los pasos que se siguen para vender una casa son similares independientemente del lugar donde se viva, las leyes y prácticas de bienes raíces de Kentucky son únicas en algunos aspectos. Aquí hay una visión general de lo básico, desde encontrar un agente de bienes raíces hasta hacer las revelaciones requeridas legalmente.

          Trabajando con un agente de bienes raíces de Kentucky

          La mayoría de la gente que vende su casa en Kentucky elige trabajar con un agente o corredor de bienes raíces con licencia. Un buen agente le ayudará a preparar y poner precio a su casa, comercializarla a posibles compradores, revisar las ofertas y negociar con los compradores hasta el cierre.

          Antes de inscribirse con un agente, consiga referencias de otros vendedores de casas y compruebe las opiniones de los clientes en sitios como Zillow y Trulia. Puede comprobar las licencias de los agentes inmobiliarios de Kentucky a través del Departamento de Licencias Profesionales.

          La mayoría de los agentes de listados querrán que usted firme un derecho exclusivo de venta de listados, que le obliga a pagar una comisión al agente independientemente de quién traiga al comprador.

          Firma de un acuerdo de inclusión en la lista en Kentucky

          Una vez que encuentres un agente inmobiliario con el que quieras trabajar, firmarás un «acuerdo de listado», que le da al agente el derecho de comercializar y manejar la venta de tu casa. La mayoría de los agentes utilizan formularios estándar creados por su asociación de agentes inmobiliarios estatal o local, como la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Kentucky.

          Los acuerdos de inclusión en la lista suelen abarcar las siguientes condiciones.

          • Comisión que usted (el vendedor de la propiedad) pagará. Esto típicamente varía entre el 5-6% del precio de venta de la casa, y se divide finalmente entre tu agente de bienes raíces y el agente del comprador.
          • Tipo de listado. La mayoría de los agentes de ventas querrán que firmes un derecho exclusivo de venta del anuncio, que te obliga a pagar una comisión al agente independientemente de quién traiga al comprador. (Vea el ejemplo de la Comisión de Bienes Raíces de Kentucky Derecho exclusivo de venta de contrato de agencia de bienes raíces residenciales). Sin embargo, es posible hacer otros arreglos, como un listado abierto , en el que usted acepta pagar una comisión a cualquier agente que traiga al comprador, o un listado de agencia exclusiva, en el que usted acepta que su agente es el único autorizado para vender su casa, pero que pagará una comisión sólo si el agente trae al comprador (no, por ejemplo, si usted lo hace).
          • Duración de la lista. En todos los casos, el acuerdo de inclusión en la lista abarcará una cantidad de tiempo determinada, como por ejemplo 90 días.
          • Precio de lista. Su agente recomendará el precio de venta apropiado comparando los precios de casas similares («comps») que han sido listadas en su área inmediata y sobre la experiencia de si el precio más bajo o más alto que el valor real es más probable que inspire las ofertas. Para informarse sobre si el agente recomienda un precio apropiado, el sitio web de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios es una buena fuente de información sobre los precios de las casas que se encuentran actualmente en el mercado, y Zillow y Trulia proporcionan datos sobre los precios de venta reales.
          • Artículos incluidos o no incluidos en la venta. Por ejemplo, puede planear dejar un lavavajillas incorporado (que por lo tanto es parte de la propiedad que el agente está contratado para vender), pero excluir un refrigerador que planea trasladar a su nueva casa.
          • Deberes y obligaciones del vendedor y del agente inmobiliario . Su acuerdo detallará cómo el agente de bienes raíces listará o comercializará su casa, qué tipo de seguro debe mantener en la propiedad y qué revelaciones debe hacer.

          Haciendo revelaciones de bienes raíces en Kentucky

          La ley estatal de Kentucky (Kentucky Revised Statutes Section 324.360) exige que los vendedores rellenen y proporcionen a los compradores un formulario de divulgación, que incluye detalles sobre la propiedad como:

          • condición del sótano, incluyendo la fuga
          • condición del techo, incluyendo la fuga
          • condiciones de trabajo de varios sistemas componentes
          • fuente y condición del suministro de agua, y
          • otra información según lo especificado por la comisión de bienes raíces (que, de hecho, optó por añadir muchas más preguntas al formulario de divulgación, que abarca todo, desde las plagas de la madera hasta las acciones legales amenazantes contra la propiedad).

          Las revelaciones deben estar en un formulario de Revelación de Condición de Propiedad del Vendedor establecido por la Comisión de Bienes Raíces de Kentucky. Ciertos tipos de ventas (como las casas de nueva construcción, si se ofrece una garantía) están exentos de las reglas de divulgación del estado.

          Además, si su casa se construyó antes de 1978, debe cumplir con las disposiciones del Título X del gobierno federal sobre la pintura a base de plomo y sus riesgos. Vea la sección de divulgación sobre el plomo en el sitio web de la EPA para más detalles.

          Lo que va en las ofertas, contraofertas y acuerdos de compra de Kentucky

          Un comprador que quiera comprar una casa particular de Kentucky hará al vendedor una oferta por escrito, especificando términos como el precio, el pago inicial propuesto y cualquier contingencia (condiciones para el cierre), como un informe de inspección satisfactorio o el hecho de que el comprador organice la financiación o la venta de su casa actual.

          Puede rechazar una oferta de inmediato, aceptarla o (como es más típico) responder con una contraoferta. Una contraoferta acepta algunos o la mayoría de los términos de la oferta, pero sugiere cambios en otros, como un precio más alto o una fecha de cierre que es anterior a la propuesta del comprador.

          Un contrato legalmente vinculante se forma cuando usted acepta y firma la oferta final firmada del comprador (aceptando cualquier cambio con respecto a la oferta original) y notifica al comprador su aceptación. La transacción ahora entra en lo que se llama «escrow».

          ¿Qué es Escrow?

          La custodia es el período de tiempo entre la firma del acuerdo de compra y el cierre de la casa. Usted elegirá un agente de depósito en garantía o de títulos, un tercero neutral, para que sirva de intermediario y supervise el proceso (posiblemente preparando informes de título, así como supervisando el procesamiento del préstamo del comprador, la eliminación de contingencias, etc.).

          El comprador suele tener mucho más que hacer durante este período de tiempo que el vendedor. Para el cierre del depósito en garantía, el comprador deberá finalizar la financiación, eliminar todas las contingencias, hacer que se tasen las casas (lo que normalmente exigen los prestamistas hipotecarios) y obtener un seguro de título, normalmente con plazos establecidos.

          Por supuesto, si añadió contingencias al contrato (como que encuentre una nueva casa para comprar), también tendrá trabajo que hacer. Y tendrás que cooperar con el comprador en la programación de las inspecciones de la casa y la valoración.

          A menudo surgen cuestiones que requieren una negociación, como quién pagará por los problemas de reparación identificados en un informe de inspección. El comprador puede insistir en que pague para remediar un defecto o que baje el precio de compra. Si usted no puede llegar a un acuerdo, el comprador puede tener el derecho de retirarse del trato.

          Lo que sucede en el cierre de su casa de Kentucky

          Al cierre del depósito, usted y el comprador deberían haber cumplido todos los términos de su acuerdo de compra. En el cierre propiamente dicho (a veces una reunión de las partes, otras veces llevada a cabo en lugares separados e incluso en días diferentes), todos los documentos y fondos finales se intercambiarán entre el comprador y el vendedor.

          El comprador le paga el precio de compra, y usted le da al comprador una escritura y otros documentos de transferencia y el título de propiedad de la casa o condominio. Usted paga cualquier préstamo pendiente de su propiedad y paga comisiones a los agentes de bienes raíces (según su acuerdo de venta).

          Los vendedores no suelen necesitar estar presentes en el cierre de Kentucky siempre que se paguen todos los gastos y se firmen los documentos. Típicamente, los compradores firmarán los documentos finales en la oficina de su compañía de títulos o agente de custodia y recogerán las llaves. Luego el agente de custodia registrará la nueva escritura a nombre del comprador en una oficina del gobierno local, y la casa será oficialmente suya.

          Trabajar con un abogado

          A diferencia de algunos estados, Kentucky no exige que los vendedores involucren a un abogado en la transacción de venta de casas.

          Incluso si no es necesario, puede decidir contratar a un abogado en algún momento del proceso, por ejemplo, para revisar el contrato final o para ayudar con los detalles del cierre. O bien, es posible que desee la ayuda de un abogado para redactar un contrato de arrendamiento si piensa volver a alquilar la casa por un período prolongado de tiempo después del cierre de la misma, o si aparecen problemas en el informe del título de propiedad, como un gravamen sobre su propiedad.

          Y si está vendiendo su casa sin un agente inmobiliario (un «para la venta por el propietario» o FSBO), puede ser útil contratar un abogado para ayudar con el papeleo legal.

          Encuentra un abogado de bienes raíces con experiencia en Kentucky.

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