Averigua los temas clave relacionados con la venta de una casa en Michigan.
Aunque los pasos para vender una casa son similares sin importar en qué parte de los Estados Unidos vives, las leyes y prácticas de bienes raíces de Michigan son únicas en algunos aspectos. Familiarizarse con ellas temprano le ayudará a evitar problemas más tarde. Aquí hay una visión general de lo básico, desde trabajar con un agente de bienes raíces hasta hacer las revelaciones requeridas legalmente para cerrar el trato.
Trabajando con un agente inmobiliario de Michigan
La mayoría de la gente que vende su casa en Michigan trabaja con un agente o corredor de bienes raíces con licencia. Un buen agente le ayudará a preparar y poner precio a su casa, comercializarla a posibles compradores, revisar las ofertas de compra y negociar con los compradores hasta el cierre.
Antes de inscribirse con un agente, consiga referencias de otros vendedores de casas y revise las opiniones de los clientes en sitios como Zillow y Trulia.
Firma de un acuerdo de inclusión en la lista en Michigan
Una vez que encuentres un agente inmobiliario con el que quieras trabajar, firmarás un “acuerdo de listado”, que le da al agente el derecho de comercializar y manejar la venta de tu casa. La mayoría de los agentes utilizan formularios estándar creados por su estado o asociación local de agentes de bienes raíces, como Michigan Realtors.
Los acuerdos de inclusión en la lista suelen abarcar las siguientes condiciones.
- Comisión que usted (el vendedor) pagará. Esta normalmente oscila entre el 5-6% del precio de venta de la casa, y se divide entre tu agente de bienes raíces y el agente del comprador.
- Tipo de listado. La mayoría de los agentes de ventas querrán que firmes un derecho exclusivo de venta del anuncio, que te obliga a pagar una comisión al agente independientemente de quién traiga al comprador. Sin embargo, es posible hacer otros arreglos, como un anuncio abierto , en el que usted acepta pagar una comisión a cualquier agente que traiga al comprador, o un anuncio de agencia exclusiva, en el que usted acepta que su agente es el único autorizado para vender su casa, pero que usted pagará una comisión sólo si el agente trae al comprador (no, por ejemplo, si usted lo hace).
- Duración de la lista. El acuerdo de inclusión en la lista cubrirá una cantidad de tiempo determinada, como por ejemplo 90 días.
- Precio de lista. Su agente le recomendará un precio de lista apropiado, comparando los precios de casas similares (“comps”) que se hayan vendido en su área inmediata, y ajustando por consideraciones estratégicas. Para informarse sobre si el agente recomienda un precio apropiado, el sitio web de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios ofrece información sobre los precios de las casas que se encuentran actualmente en el mercado, y sitios web como Zillow y Trulia proporcionan datos sobre los precios de venta reales.
- Artículos incluidos (o no) en la venta. Por ejemplo, puede planear dejar un lavavajillas incorporado (que por lo tanto se convierte en parte de la propiedad que el agente está contratado para vender). O bien, tal vez desee excluir una lavadora que planea trasladar a su nueva casa, en cuyo caso el agente necesita conocer y transmitir esa información.
- Deberes y obligaciones del vendedor y del agente inmobiliario . Su acuerdo detallará cómo el agente de bienes raíces listará o comercializará su casa, qué tipo de seguro debe mantener en la propiedad y qué revelaciones debe hacer.
Haciendo revelaciones de bienes raíces en Michigan
La ley estatal de Michigan (Michigan Comp. Laws. Ann. Secciones 565.952 y 565.957) exige que los vendedores proporcionen a los compradores un formulario de divulgación, cuyo propósito es asesorar a los compradores sobre el estado de la propiedad y proporcionar otra información que conozca el vendedor.
La ley llega incluso a detallar el lenguaje a utilizar dentro del formulario, abarcando detalles como:
- qué aparatos, sistemas y servicios están en su lugar y si están en funcionamiento
- cualquier historia de infestaciones de plagas
- problemas como inundaciones o daños por incendios, y
- cualquier litigio pendiente que pueda afectar a la propiedad.
Su agente tendrá el formulario para que lo llene.
Además, si su casa se construyó antes de 1978, debe cumplir con las disposiciones del Título X del gobierno federal sobre la pintura a base de plomo y sus riesgos. Vea la sección de divulgación sobre el plomo en el sitio web de la EPA para más detalles.
Creando un acuerdo de compra de bienes raíces en Michigan
Un comprador que quiera comprar una casa particular de Michigan hará al vendedor una oferta por escrito, especificando el precio, el pago inicial propuesto y otros términos, incluyendo cualquier contingencia (condiciones que deben cumplirse para que la venta se cierre, como un informe de inspección satisfactorio o que el comprador organice la financiación o la venta de su casa actual).
Puede rechazar una oferta de inmediato, aceptarla o (como es más típico) responder con una contraoferta. Una contraoferta acepta algunos o la mayoría de los términos de la oferta, pero sugiere cambios en otros, como un precio más alto o una fecha de cierre que es anterior a la propuesta del comprador.
Un contrato legalmente vinculante se forma cuando se acepta la oferta firmada más reciente del comprador (aceptando cualquier cambio con respecto al original), y se notifica al comprador su aceptación. La transacción entrará en lo que se llama “escrow”.
¿Qué es Escrow?
La custodia es el período de tiempo entre la firma del acuerdo de compra y el cierre de la casa. Elegirá un agente de custodia o de títulos, un tercero neutral, para que sirva de intermediario y supervise el proceso.
El comprador suele tener mucho más que hacer durante este período de tiempo que el vendedor. Para el cierre del depósito en garantía, el comprador deberá finalizar la financiación, eliminar todas las contingencias del comprador, hacer que se tasen las casas (lo que normalmente exigen los prestamistas hipotecarios) y obtener un seguro de título, normalmente con plazos establecidos.
Tendrá que cooperar con la programación del inspector y el tasador, y ponerse a trabajar en cualquier contingencia que haya añadido al contrato.
A menudo surgen cuestiones que requieren una negociación, como quién pagará por los problemas de reparación identificados en un informe de inspección. El comprador puede insistir en que pague para remediar un defecto o bajar el precio de compra. Si no puede llegar a un acuerdo aceptable, el comprador puede tener el derecho de retirarse del trato.
Lo que sucede al cierre de su casa en Michigan
Para el cierre de la custodia (conocido como cierre o liquidación), usted y el comprador deben haber cumplido todos los términos de su acuerdo de compra. En el cierre propiamente dicho (a veces una reunión de las partes, otras veces llevada a cabo en lugares separados e incluso en días separados), todos los documentos y fondos finales se intercambiarán entre el comprador y el vendedor.
El comprador le paga el precio de compra, y usted le da al comprador una escritura y otros documentos de transferencia y el título de propiedad de la casa o condominio. Usted paga cualquier préstamo pendiente de su propiedad y paga comisiones a los agentes de bienes raíces (según su acuerdo de venta).
Los vendedores no suelen necesitar estar presentes en el cierre de Michigan. Típicamente, los compradores firmarán los documentos finales en la oficina de su compañía de títulos o agente de custodia y recogerán las llaves. Luego el agente de custodia registrará la nueva escritura a nombre de los compradores en una oficina del gobierno local, y la casa es oficialmente suya.
Trabajar con un abogado
A diferencia de algunos estados, Michigan no requiere que los vendedores involucren a un abogado en la transacción de venta de casas.
Incluso si no es necesario, puede decidir contratar a un abogado en algún momento del proceso, por ejemplo, para revisar el contrato final o para ayudar con los detalles del cierre. O bien, es posible que desee la ayuda de un abogado para redactar un contrato de arrendamiento si piensa volver a alquilar la casa por un período prolongado de tiempo después del cierre de la misma, o si aparecen problemas en el informe del título de propiedad, como un gravamen sobre su propiedad.
Y si está vendiendo su casa sin un agente inmobiliario (un “para la venta por el propietario” o FSBO), puede ser útil contratar un abogado para ayudar con el papeleo legal.
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Rayner Silva es abogado de oficio hispano con experiencia en la práctica del derecho en los Estados Unidos. Se especializa en inmigración, los derechos civiles, el derecho laboral y la defensa penal.