Averigua los temas clave relacionados con la venta de una casa en Florida.

Ya sea que esté reduciendo un nido vacío o que haya superado una casa inicial, vender su casa o condominio es complicado y tiene ramificaciones legales. Aunque los pasos involucrados en la venta de una casa son similares independientemente de donde usted viva, las leyes y prácticas de bienes raíces de Florida son únicas en algunos aspectos.

          Familiarizarse con el proceso desde el principio le ayudará a evitar problemas más tarde. Aquí hay una visión general de lo básico, desde trabajar con un agente de bienes raíces hasta hacer las revelaciones requeridas legalmente para cerrar el trato.

          Trabajando con un agente inmobiliario de Florida

          La mayoría de la gente que vende su casa en Florida trabaja con un agente o corredor de bienes raíces con licencia. Un buen agente de bienes raíces ayudará a fijar el precio de su casa, basándose en un análisis comparativo de mercado (o en una combinación de ambos), a comercializar eficazmente su casa entre los posibles compradores y a realizar otras tareas como la revisión de los documentos de compra de la casa y la negociación con los compradores para cerrar la venta.

          Antes de firmar un acuerdo de inclusión en la lista (que se discute más adelante) con cualquier agente, obtenga referencias de otros vendedores de viviendas y compruebe las opiniones de los clientes en sitios como Zillow y Trulia. Puede encontrar agentes de bienes raíces con licencia de Florida en la Búsqueda de Licenciatarios del Departamento de Regulación de Negocios y Profesionales de Florida.

          Firma de un acuerdo de cotización en Florida

          Una vez que encuentres un agente inmobiliario con el que quieras trabajar, firmarás un «acuerdo de lista» que le da al agente el derecho de comercializar y manejar la venta de tu casa. La mayoría de los agentes de bienes raíces utilizan formularios estándar creados por su asociación de agentes de bienes raíces estatal o local, como la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de la Florida.

          Los acuerdos de inclusión en la lista suelen abarcar las siguientes condiciones:

          • La comisión que usted (el vendedor) pagará. Esta normalmente oscila entre el 5-6% del precio de venta de la casa y se divide entre tu agente de bienes raíces y el agente del comprador.
          • El tipo de listado. La mayoría de los agentes de propiedades inmobiliarias querrán que usted firme un derecho exclusivo de venta de propiedades inmobiliarias, que le obliga a pagar una comisión al agente independientemente de quién traiga al comprador (vea el ejemplo de Florida Realtors Residential Real Estate Exclusive Right of Sale Listing Agreement). Sin embargo, existen otros arreglos posibles, como un listado abierto , en el que usted acepta pagar una comisión a cualquier agente que traiga al comprador, o un listado de agencia exclusiva, en el que usted acepta que su agente es el único autorizado para vender su casa, pero que usted pagará una comisión sólo si el agente trae al comprador (no, por ejemplo, si usted encuentra un comprador por su cuenta).
          • Duración de la lista. En todos los casos, el acuerdo de inclusión en la lista abarcará una cantidad de tiempo determinada, como por ejemplo 90 días.
          • Precio de venta. Su agente recomendará el precio de venta apropiado comparando los precios de casas similares («comps») que han sido listadas en su área inmediata, basándose en su experiencia y en los datos encontrados en un Servicio de Listado Múltiple (MLS). Para saber si el agente recomienda un precio apropiado, el sitio web de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios es una buena fuente de información sobre los precios de las casas que se encuentran actualmente en el mercado, y sitios web como Zillow y Trulia proporcionan datos sobre los precios de venta reales.
          • Artículos incluidos o no incluidos en la venta. Por ejemplo, puede planear dejar un lavavajillas incorporado (que por lo tanto es parte de la propiedad que el agente está contratado para vender), pero excluir un refrigerador que planea trasladar a su nueva casa.
          • Deberes y obligaciones del vendedor y del agente inmobiliario . Su acuerdo detallará cómo el agente de bienes raíces listará o comercializará su casa, qué tipo de seguro debe mantener en la propiedad y qué revelaciones debe hacer.

          Haciendo revelaciones de bienes raíces en Florida

          La jurisprudencia estatal en Florida ( Johnson v. Davis, 480 So.2d 625 (Fla. 1985) ) exige a los vendedores que revelen cualquier hecho o condición conocida sobre su propiedad que tenga un impacto sustancial en su valor y que otros no puedan observar fácilmente. El vendedor rellenará un formulario de divulgación, en el que se proporcionan detalles sobre la propiedad, entre otros:

          • si determinados aparatos necesitan reparación
          • defectos en los sistemas eléctricos, de plomería y de calefacción y refrigeración
          • las condiciones ambientales, como las termitas o el asbesto
          • problemas estructurales, como grietas en los cimientos o filtraciones en el techo
          • cuestiones jurídicas, como las restricciones de las escrituras, y
          • otra información específica sobre la propiedad.

          Hay algunas revelaciones más que un vendedor está obligado por ley a hacer. El vendedor deberá llenar un formulario de divulgación de impuestos para el comprador, indicando que los impuestos sobre la propiedad pueden cambiar después de la compra (ver Fla. Stat. § 689.261).

          El vendedor también tendrá que revelar si la propiedad tiene altos niveles de radón (véase Fla. Stat. § 404.056(5)), si está afectada por la erosión costera y las regulaciones federales, estatales o locales que rigen la propiedad costera (ver Fla. Stat. § 161.57), y si la propiedad forma parte de una asociación de propietarios obligatoria (ver Fla. Stat. § 720.401).

          Si usted está vendiendo un condominio, entonces tiene que hacer revelaciones adicionales, tales como detalles de la administración de la propiedad, información sobre el tiempo compartido e información del desarrollador (ver Fla. Stat. § 718.503).

          Además, si su casa se construyó antes de 1978, debe cumplir con las disposiciones del Título X del gobierno federal sobre la pintura a base de plomo y sus riesgos. Vea la sección de divulgación sobre el plomo en el sitio web de la EPA para más detalles.

          Respondiendo a las ofertas de los compradores, contraofertas y acuerdos de compra

          Un comprador que quiera comprar una casa particular de la Florida hará al vendedor una oferta por escrito, especificando el precio, el pago inicial propuesto, cualquier contingencia hasta el cierre (como la recepción de un informe de inspección satisfactorio completado por un inspector que el comprador contrate o el hecho de que el comprador organice la financiación o la venta de su casa actual), y así sucesivamente.

          Puede rechazar una oferta de inmediato, aceptarla tal cual, o (más típicamente) responder a la oferta de un comprador con una contraoferta. Una contraoferta acepta algunos o la mayoría de los términos de la oferta, pero sugiere cambios en otros, como un precio más alto o una fecha de cierre que es anterior a la propuesta del comprador.

          Un contrato legalmente vinculante, típicamente llamado acuerdo de compra, se forma cuando usted acepta y firma la oferta final del comprador (aceptando cualquier cambio de la oferta original). Su acuerdo contendrá los términos clave de la venta, como el precio acordado, las contingencias, los términos de financiación, la resolución de disputas y la fecha de cierre. Consulte el Contrato residencial de compraventa de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de la Florida para obtener una muestra del formulario estándar.

          Una vez que un acuerdo de compra es firmado por el comprador y el vendedor, la transacción pasará a ser de depósito en garantía.

          Entrando a Escrow en Florida

          La custodia es el período de tiempo entre la firma del acuerdo de compra y el cierre de la casa. Usted elegirá un agente de depósito en garantía o de títulos; un tercero neutral que sirva de intermediario y supervise el proceso (preparación de informes de título, eliminación de contingencias del comprador, retención y desembolso de fondos, etc.).

          El comprador suele tener mucho más que hacer durante este período de tiempo que el vendedor. Para el cierre del depósito en garantía, el comprador deberá finalizar la financiación, eliminar todas las contingencias, hacer tasar la casa (normalmente exigido por los prestamistas hipotecarios) y obtener un seguro de título, normalmente en los plazos establecidos por el contrato de compraventa.

          A menudo surgen cuestiones que requieren una negociación, como quién pagará por los problemas de reparación identificados en un informe de inspección. El comprador puede insistir en que usted pague para remediar un defecto de la casa o para bajar el precio de compra. Si no puede llegar a un acuerdo aceptable, el comprador puede tener el derecho de echarse atrás en el trato.

          Asistir al cierre de su casa en Florida

          Para el cierre de la custodia (conocido como cierre o liquidación), usted y el comprador deben haber cumplido todos los términos de su acuerdo de compra. En el cierre propiamente dicho (a veces una reunión de las partes, otras veces llevada a cabo en lugares separados), todos los documentos y fondos finales se intercambiarán entre el comprador y el vendedor. El comprador le paga el precio de compra y usted le entrega al comprador una escritura y otros documentos de transferencia y el título de propiedad de la casa o el condominio. Usted paga cualquier préstamo pendiente sobre su propiedad y paga comisiones a los agentes de bienes raíces (según su acuerdo de venta).

          El cierre normalmente tiene lugar en el transcurso de un día, aunque es posible que se extienda a lo largo de varios días.

          Los vendedores no suelen necesitar estar presentes en un cierre de Florida siempre que se paguen todos los gastos y se firmen los documentos. Típicamente, los compradores firmarán los documentos finales en la oficina de su compañía de títulos o agente de custodia y recogerán las llaves. La compañía de títulos registrará la nueva escritura a nombre de los compradores en una oficina del gobierno local, y la casa será oficialmente suya.

          Para obtener más detalles, vea Depósito en garantía y cierre en la compra o venta de una casa.

          Trabajar con un abogado

          A diferencia de algunos estados, Florida no requiere que los vendedores involucren a un abogado en la transacción de venta de casas. Incluso si no es obligatorio, puede decidir contratar a un abogado en algún momento del proceso, por ejemplo, para revisar el contrato final o para ayudar con los detalles del cierre.

          O bien, es posible que desee la ayuda de un abogado en situaciones poco comunes, como por ejemplo si está redactando un contrato de arrendamiento que le permita volver a alquilar la casa por un período prolongado después del cierre, o si aparecen problemas en el informe de título, como un gravamen sobre su propiedad.

          Y si está vendiendo su casa sin un agente inmobiliario (un «para la venta por el propietario» o FSBO), puede ser útil contratar un abogado para ayudar con el papeleo legal.

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          Más información sobre la venta de una casa

          La sección de bienes raíces residenciales incluye una variedad de artículos útiles sobre todos los aspectos del proceso de venta de una casa, incluidas las estrategias de comercialización y las cuestiones fiscales.

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