Consideraciones antes de vender una casa en Oregón
Averigua los temas clave relacionados con la venta de una casa en Oregón.
Aunque los pasos involucrados en la venta de una casa son similares independientemente del lugar en el que vivas o del tipo de propiedad que vendas, las leyes y prácticas de bienes raíces de Oregón son únicas en algunos aspectos.
Para evitar decisiones difíciles de último minuto u otros problemas, conviértase en un vendedor educado. Aquí hay una visión general de lo básico, desde trabajar con un agente de bienes raíces hasta hacer las revelaciones requeridas legalmente para cerrar el trato.
Trabajando con un agente de bienes raíces de Oregon
La mayoría de la gente que vende su casa en Oregón trabaja con un agente o corredor de bienes raíces con licencia. Un buen agente de bienes raíces ayudará a fijar el precio de su casa basándose en un análisis comparativo de mercado (o en composiciones), comercializar eficazmente su casa entre los posibles compradores y realizar otras tareas como la revisión de los documentos de compra de la casa y la negociación con los compradores.
Antes de firmar un acuerdo de inclusión en la lista (que se discute más adelante) con cualquier agente, obtenga referencias de otros vendedores de viviendas y compruebe las opiniones de los clientes en sitios como Zillow y Trulia. Puedes encontrar agentes de bienes raíces con licencia de Oregón en la Búsqueda de información de licenciatarios de la Agencia de Bienes Raíces de Oregón.
Firma de un acuerdo de inclusión en la lista en Oregón
Una vez que encuentres un agente inmobiliario con el que quieras trabajar, firmarás un "acuerdo de lista". Esto le da al agente el derecho de comercializar y manejar la venta de su casa. La mayoría de los agentes de bienes raíces utilizan formularios estándar creados por su asociación de agentes de bienes raíces estatal o local, como la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Oregon.
Los acuerdos de inclusión en la lista suelen abarcar:
La comisión del agente inmobiliario que usted (el vendedor) pagará. Es normalmente el 5% o 6% del precio de venta de la casa y se divide entre tu agente de bienes raíces y el agente del comprador.
El tipo de listado. La mayoría de los agentes de propiedades inmobiliarias querrán que firmes un derecho exclusivo de venta de la propiedad, que te obliga a pagar una comisión al agente independientemente de quién traiga al comprador (consulta el ejemplo de formulario de Contrato de Derecho Exclusivo de Venta de Oregón-tu agente inmobiliario te proporcionará el formulario más reciente). Sin embargo, es posible hacer otros arreglos, como un listado abierto , en el que usted acepta pagar una comisión a cualquier agente que traiga al comprador, o un listado de agencia exclusiva, en el que usted acepta que su agente es el único autorizado para vender su casa, pero que usted pagará una comisión sólo si el agente trae al comprador (no, por ejemplo, si usted lo hace).
- Duración de la lista. En todos los casos, el acuerdo de inclusión en la lista abarcará una cantidad de tiempo determinada, como 60 ó 90 días.
- Precio de venta. Su agente recomendará el precio de venta apropiado comparando los precios de casas similares ("comps") que han sido listadas en su área inmediata, basándose en su experiencia y en los datos encontrados en un Servicio de Listado Múltiple (MLS). Para saber si el agente recomienda un precio apropiado, el sitio web de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios es una buena fuente de información sobre los precios de las casas que se encuentran actualmente en el mercado, y sitios web como Zillow y Trulia proporcionan datos sobre los precios de venta reales.
Artículos incluidos o no incluidos en la venta. Por ejemplo, puede planear dejar un lavavajillas incorporado (que por lo tanto es parte de la propiedad que el agente está contratado para vender), pero excluir una lavadora que planea trasladar a su nueva casa.
Deberes y obligaciones del vendedor y del agente inmobiliario . Su acuerdo detallará cómo el agente de bienes raíces listará o comercializará su casa, qué tipo de seguro debe mantener en la propiedad y qué revelaciones debe hacer.
Haciendo revelaciones de bienes raíces en Oregon
La ley estatal de Oregón (Ore. Rev. Stat. §§ 105.464 y 105.465) exige que los vendedores proporcionen a los compradores un formulario de divulgación que incluya los siguientes detalles sobre la propiedad:
- defectos en los sistemas eléctricos, de calefacción, de refrigeración y de calefacción
- problemas estructurales, como goteras en el techo o podredumbre seca
- fuente de agua y tipo de sistema de alcantarillado
- cuestiones jurídicas, como las violaciones de la zonificación, y
- otros detalles específicos de la propiedad.
Para ayudar a los vendedores a hacer todas las revelaciones requeridas, la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Oregón ofrece un formulario de divulgación. La ley estatal permite a algunos vendedores, como los que venden una casa que nunca ha sido ocupada, reclamar una exclusión de este requisito de divulgación.
Además, si su casa se construyó antes de 1978, debe cumplir con las disposiciones del Título X del gobierno federal sobre la pintura a base de plomo y sus riesgos. Vea la sección de divulgación sobre el plomo en el sitio web de la EPA para más detalles.
Responder a las ofertas, hacer contraofertas y firmar un acuerdo de compra
El comprador que quiera comprar una casa en Oregón en particular hará al vendedor una oferta por escrito, especificando el precio, el pago inicial propuesto, cualquier contingencia, como la recepción de un informe de inspección satisfactorio hecho por un inspector que el comprador contrate, o que el comprador organice la financiación o la venta de su casa, etc.
Puede rechazar una oferta de inmediato, aceptarla tal cual, o (más típicamente) responder a la oferta de un comprador con una contraoferta. Una contraoferta acepta algunos o la mayoría de los términos de la oferta, pero sugiere cambios en otros, como un precio más alto o una fecha de cierre que es anterior a la propuesta del comprador.
Cuando se acepta una oferta final (aceptando cualquier cambio con respecto a la oferta original), se forma un contrato legalmente vinculante, típicamente llamado acuerdo de compra. Su acuerdo contendrá los términos clave de la venta, como el precio acordado, las contingencias, los términos de financiación, la resolución de disputas y la fecha de cierre.
Una vez que un acuerdo de compra es firmado por el comprador y el vendedor, la transacción pasará a ser de depósito en garantía.
Entrando a Escrow
La custodia es el período de tiempo entre la firma del acuerdo de compra y el cierre de la casa. Usted elegirá un agente de depósito en garantía o de títulos, un tercero neutral que sirva de intermediario y supervise el proceso (preparación de informes de títulos, procesamiento de préstamos, eliminación de contingencias del comprador, etc.).
El comprador suele tener mucho más que hacer durante este período de tiempo que el vendedor. Para el cierre del depósito en garantía, el comprador deberá finalizar la financiación, eliminar todas las contingencias, hacer tasar la casa (normalmente exigido por los prestamistas hipotecarios) y obtener un seguro de título, normalmente en los plazos establecidos por el contrato de compraventa.
A menudo surgen cuestiones que requieren una negociación, como quién pagará la reparación de los problemas identificados en un informe de inspección. El comprador puede insistir en que pague para remediar un defecto o bajar el precio de compra. Si no puede llegar a un acuerdo aceptable, el comprador puede tener el derecho de retirarse del trato.
Asistir al cierre de su casa de Oregón
Para el cierre de la custodia (conocido como cierre o liquidación), usted y el comprador deben haber cumplido todos los términos de su acuerdo de compra. En el cierre propiamente dicho (a veces una reunión de las partes, otras veces llevada a cabo en lugares separados), todos los documentos y fondos finales se intercambiarán entre el comprador y el vendedor. El comprador le paga el precio de compra y usted le entrega al comprador una escritura y otros documentos de transferencia y el título de propiedad de la casa o el condominio. Usted paga cualquier préstamo pendiente sobre su propiedad y paga comisiones a los agentes de bienes raíces (según su acuerdo de venta).
El cierre normalmente tiene lugar en el transcurso de un día, aunque es posible que se prolongue durante varios días.
Por lo general, los vendedores no necesitan estar presentes en un cierre de Oregón siempre que se paguen todos los costos y se firmen los documentos. Normalmente, los compradores firmarán los documentos finales en la oficina de su compañía de títulos o agente de custodia y recogerán las llaves. La agencia de custodia o la compañía de títulos registrará la nueva escritura a nombre de los compradores en una oficina del gobierno local, y la casa será oficialmente de los compradores.
Para más detalles, vea Depósito en garantía y cierre en la compra o venta de una casa.
Trabajar con un abogado
A diferencia de algunos estados, la ley de Oregón no exige que los vendedores involucren a un abogado en la transacción de venta de casas. Incluso si no se requiere, puede decidir contratar a un abogado en algún momento de este proceso, por ejemplo, para revisar el contrato de venta final o ayudar con los detalles de cierre.
También es posible que desee la ayuda de un abogado en situaciones inusuales, como por ejemplo si está redactando un contrato de arrendamiento que le permita volver a alquilar la casa por un período de tiempo prolongado, o si aparecen problemas en el informe del título, como un gravamen sobre la propiedad.
Si está vendiendo su casa sin un agente inmobiliario (un "para la venta por el propietario" o FSBO), puede ser útil contratar a un abogado para que le ayude con el papeleo legal y se asegure de que cumple con las normas estatales y locales.
Revisa nuestro directorio de abogados para encontrar un abogado de bienes raíces con experiencia en Oregon.
Abogados para cierre de casas
Más información sobre la venta de una casa
La sección de Bienes Raíces Residenciales de este sitio web incluye una variedad de artículos útiles sobre todos los aspectos del proceso de venta de una casa, incluyendo estrategias de mercadeo y asuntos de impuestos.
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