Lo básico para comprar una casa en Tennessee
¿Comprar una casa en Tennessee? Aquí hay algunos temas clave que debes saber.
Comprar una casa es una compra importante. Antes de tomar esta importante decisión, tómese el tiempo para determinar lo que puede pagar, su vecindario ideal y las características que desea en una casa. Y comprenda los asuntos legales involucrados en las transacciones de bienes raíces residenciales, como las declaraciones del vendedor, los contratos de compra, los posibles defectos de título y los asuntos de zonificación. Con la preparación adecuada, la elección cuidadosa de un agente de bienes raíces y otros profesionales calificados, la compra de una casa en Tennessee puede ser una experiencia positiva.
- ¿La comunidad de HOA que estoy considerando comprar es financieramente sólida y cobra tarifas razonables?
- ¿Ve algún lenguaje en los documentos rectores de esta HOA que deba preocuparme con respecto a futuros cambios en los montos de las tarifas o mi capacidad para desafiarlos?
- ¿Ha reservado esta HOA suficientes reservas financieras, y tiene suficiente seguro, para hacer frente a un gasto de emergencia sin pasarlo a los propietarios en forma de una evaluación especial?
- ¿Qué puedo hacer con una evaluación especial que creo que es demasiado alta, o para un proyecto que creo que es extravagante, innecesario, o un proyecto favorito de unos pocos miembros dominantes de la junta de la HOA?
Cuando compre la propiedad por primera vez, se le informará de la cantidad de la cuota mensual actual. Sin embargo, estas cuotas pueden ser aumentadas a lo largo de los años, suponiendo que la HOA actúe de acuerdo con sus estatutos y otras normas y reglamentos. Y las tasaciones especiales pueden ser impredecibles, a menudo puestas en marcha para hacer frente a necesidades imprevistas o urgentes.
Cuando las cuotas mensuales llegan al punto de que son una carga para los actuales propietarios y desalientan a los potenciales compradores, los actuales propietarios a veces desafían las cuotas y evaluaciones de la HOA en los tribunales.
Propósito de las cuotas mensuales de la HOA
Las cuotas mensuales de la HOA están destinadas a pagar la reparación, el mantenimiento y la conservación de todas las áreas de la propiedad que son propiedad colectiva, en lugar de individual. Por ejemplo, pueden cubrir la basura y otras facturas de servicios públicos (como las facturas de electricidad de las luces de la calle), servicios de jardinería o de corte de césped, remoción de nieve y mantenimiento y reparaciones de pasillos, techos y senderos, así como de instalaciones comunitarias como casas club o salas de reuniones, piscinas y gimnasios o salas de ejercicio.
Los honorarios de la HOA también cubren el seguro y los salarios de los empleados de la HOA o de los contratistas independientes, como una empresa de gestión externa.
Lo alto de los honorarios de la HOA dependerá naturalmente en parte de lo nuevas, grandes y lujosas que sean las instalaciones de la comunidad. Un solo edificio nuevo con varios condominios y sin servicios cobrará (con suerte) cuotas mucho más bajas que uno extenso pero viejo con un campo de golf, un lago, caminos sinuosos, seguridad las 24 horas del día y servicios "gratuitos" para los propietarios como la limpieza en seco.
Normalmente, el consejo de administración de la HOA (un grupo compuesto por miembros propietarios) establecerá un presupuesto y dividirá los gastos totales por el número de casas de la comunidad para fijar el importe de las cuotas mensuales. Sin embargo, si las propiedades son de diferentes tamaños, los pagos mensuales pueden basarse en los metros cuadrados o en alguna medida similar.
No esperes que tus honorarios se reduzcan en base a los servicios que no uses: Incluso si nunca te bañas en la piscina o te ejercitas en el gimnasio, se espera que eches una mano para mantenerlos.
Se espera que cada propietario haga pagos mensuales u otros pagos fijos a lo largo del año, y puede enfrentarse a penalizaciones e incluso a la ejecución de la hipoteca por falta de pago.
Cuando los propietarios también deben pagar las cuotas especiales de la HOA
Si y cuando una HOA decide que es necesario un proyecto de emergencia o especial para la comunidad, como pintar el exterior de todos los edificios de la comunidad o reparar los daños causados por las inundaciones que no estaban cubiertos por el seguro, la HOA puede exigir a todos los propietarios (tal vez después de una votación de la comunidad) que paguen una cuota especial para cubrir los costos.
A veces, estas evaluaciones recaudan más dinero del que parece razonable para financiar el proyecto. Cuando esto sucede, los propietarios pueden querer impugnar la evaluación de la HOA, tal vez en última instancia llevar el asunto a los tribunales.
Planeando de antemano los honorarios de la HOA al comprar su casa
Si la casa que compra viene con un pago requerido de cuotas y evaluaciones mensuales de la HOA, tal vez quiera encontrar un abogado de bienes raíces con experiencia en esta área; uno que pueda evaluar si las cuotas y evaluaciones son razonables y reflejan una HOA que es financieramente sólida.
Si, por ejemplo, los honorarios son razonables a primera vista, pero la mitad de los propietarios no los pagan y la HOA se enfrenta a la quiebra, usted querrá saberlo. O, si es probable que los honorarios suban pronto porque la HOA no ha reservado ninguna reserva financiera y ha estado posponiendo un mantenimiento muy necesario, usted querrá saberlo también. Un abogado con experiencia en esta área puede ayudarle a evaluar tales preocupaciones.
Desafiando una cuota o evaluación de la HOA
Si usted y sus compañeros propietarios deciden impugnar las cuotas mensuales de la HOA o una tasación especial, consulten primero los estatutos de la HOA u otros documentos rectores. Es probable que éstos establezcan procedimientos internos para tal impugnación. En cualquier caso, debe hablar con la junta de la HOA sobre sus inquietudes.
Si estos procedimientos no funcionan, y está contemplando la posibilidad de una demanda, primero debe contactar con un abogado de bienes raíces para que lo asesore. Los propietarios que demanden a su HOA y pierdan pueden terminar teniendo que compensar a la HOA por los honorarios legales que gastó para defenderse. Tenga una idea clara de sus posibilidades de éxito antes de presentar cualquier caso en la corte.
Preguntas para su abogado
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