Aprende lo básico para comprar una casa en Nueva York.

La perspectiva de comprar una casa en Nueva York es emocionante para muchos individuos y familias. Sin embargo, el proceso también puede ser complicado y angustioso. Los compradores deben considerar su vecindario ideal y la configuración de su casa, buscar listas que coincidan, asistir a las inauguraciones de casas, negociar el precio, y luego pasar por complejos conjuntos de leyes y regulaciones antes de cerrar.

          Aunque los pasos para comprar una casa son similares sin importar donde vivas, las leyes y prácticas de bienes raíces de Nueva York son únicas en algunos aspectos, particularmente si estás buscando comprar una cooperativa o un condominio. Es crucial que conozca sus derechos y entienda los asuntos legales involucrados en las transacciones de bienes raíces residenciales, tales como la divulgación, los contratos de compra, los posibles defectos de título, los asuntos de zonificación y los impuestos, antes de que comience el proceso.

          Con la preparación adecuada, la elección cuidadosa de un agente de bienes raíces y el uso prudente de otros profesionales calificados, la compra de una casa en Nueva York puede ser una experiencia positiva. Este artículo se centrará en algunos temas clave para su consideración y de importancia legal.

          Ventajas de trabajar con un agente inmobiliario en Nueva York

          Antes de comprar una casa en Nueva York, es prudente hablar con un agente inmobiliario. Un agente de bienes raíces es alguien con experiencia en el trabajo con compradores que puede ayudarle a encontrar su casa y manejar muchos de los complejos procedimientos involucrados en la compra. Asegúrese de que el agente que elija tenga experiencia en la representación de compradores, buenas referencias y calificaciones para satisfacer sus necesidades. Por ejemplo, algunos agentes tienen áreas particulares en las que se especializan (como casas residenciales en Brooklyn o condominios en Manhattan) o tienden a trabajar en transacciones de cierto tamaño monetario.

          Algunos de los beneficios de usar un agente inmobiliario incluyen el del agente:

          • conocimiento de la comunidad, precios medios de las viviendas y condiciones del mercado
          • capacidad de ajustar las casas y los barrios a sus necesidades y presupuesto
          • ayuda para preparar una oferta viable y manejar otros trámites
          • gestión de los plazos, y
          • negociando con el vendedor el precio y otros términos clave.

          Su agente de bienes raíces también debe ayudarle a localizar a otros profesionales para que le asistan en el proceso de compra de una vivienda, incluyendo a los corredores de hipotecas y a los inspectores de viviendas. Los agentes suelen tener relaciones de larga duración con estas entidades, lo que le ahorra tiempo y trabajo.

          La buena noticia es que trabajar con un agente inmobiliario no te costará normalmente nada. Es común en la industria que el vendedor de la casa pague toda la comisión de bienes raíces (típicamente del 5% al 6% del precio de venta, dividido entre el agente del vendedor y el suyo).

          Antes de elegir un agente, obtenga referencias de otros compradores de viviendas y compruebe las opiniones de los clientes en sitios como Zillow y Trulia. Puede encontrar agentes inmobiliarios con licencia en el Departamento de Estado de Nueva York en la búsqueda de información de licencias. También puede buscar agentes de bienes raíces en el sitio web de la Asociación de Agentes de Bienes Raíces del Estado de Nueva York.

          La ley del Estado de Nueva York exige que los agentes inmobiliarios asesoren a los posibles compradores con los que trabajan sobre la naturaleza de su relación y sus respectivos derechos y obligaciones. (Esta información está disponible en el formulario de divulgación de la División de Licencias del Estado de Nueva York para el comprador y el vendedor).

          Para obtener más información sobre cómo trabajar con un agente inmobiliario, consulte la guía del Departamento de Estado de Nueva York, titulada Looking to Buy, Sell or Rent Property in New York State? Conozca sus derechos.

          Requisitos de divulgación del vendedor en Nueva York

          La ley estatal de Nueva York (específicamente la Sección 462 de la Ley de Bienes Inmuebles de Nueva York) exige que los vendedores proporcionen a los compradores un formulario de divulgación que incluya detalles sobre los defectos existentes en la propiedad. Esos defectos pueden incluir:

          • defectos materiales en el sistema eléctrico y otros sistemas
          • condiciones como las termitas o el asbesto
          • reglas de la asociación de propietarios, y
          • otros detalles de la propiedad, como las entradas compartidas.

          Las revelaciones deben estar en un formulario de Declaración de la Condición de la Propiedad establecido por el Departamento de Estado de Nueva York. El vendedor que no proporcione el formulario de divulgación deberá acreditar al comprador 500 dólares al cierre. Ciertos tipos de propiedades (como las casas de nueva construcción y las cooperativas) están exentas de las reglas de divulgación del estado en Nueva York.

          Además de las divulgaciones requeridas por el estado, los vendedores de casas construidas antes de 1978 deben cumplir con las divulgaciones federales del Título X con respecto a la pintura a base de plomo y los peligros. Vea la sección de divulgación sobre el plomo en el sitio web de la Agencia de Protección Ambiental de los Estados Unidos para más detalles.

          Las revelaciones del vendedor son importantes para usted como comprador, ya que el simple hecho de mirar una propiedad puede no ser suficiente para decirle qué problemas encontró su dueño con ella mientras vivía allí.

          Para obtener más detalles sobre la información del vendedor, consulte Consideraciones antes de vender una casa en Nueva York.

          Inspecciones en el hogar en Nueva York

          Sin embargo, los compradores no deben confiar únicamente en las revelaciones del vendedor. Después de todo, un vendedor podría no ser consciente de cada defecto físico en su casa, o incluso podría intentar intencionadamente ocultar tal defecto.

          Los compradores deben contratar a un inspector de vivienda independiente para verificar la información de la revelación del vendedor. Muchos compradores condicionan su oferta a un informe de inspección satisfactorio para asegurarse de que no existen defectos materiales y para identificar problemas de drenaje, ruido u olores; condiciones que podrían dar lugar a la formación de moho; integridad de los cimientos y la estructura; y el estado de todos los sistemas principales (calefacción, refrigeración, electricidad, fontanería); y otros problemas de la propiedad.

          En el sitio web de la Asociación de Inspectores del Hogar del Estado de Nueva York se puede encontrar más información útil sobre las inspecciones.

          Acuerdos de compra de bienes raíces en Nueva York

          Un acuerdo de compra es un documento legal que contiene los términos y condiciones materiales de su transacción inmobiliaria. Debe estar por escrito y firmado por las partes (compradores y vendedores) del contrato, e incluir (i) una oferta de venta o compra; (ii) una aceptación de la oferta; (iii) el precio de venta, el pago inicial y otros términos financieros; (iv) quién paga qué costos de liquidación o cierre; y (v) una descripción adecuada de la propiedad.

          En Nueva York, los abogados suelen ayudar con los acuerdos de compra, ya que son contratos importantes y vinculantes. Tanto el comprador como el vendedor suelen contratar a sus propios abogados (véase más adelante) para que les asesoren sobre sus respectivos derechos legales.

          Ediciones de títulos en Nueva York

          Un comprador siempre debe obtener una búsqueda de título de una compañía de títulos antes de comprar una casa. La compañía de títulos busca en los registros públicos y otras fuentes cualquier gravamen, servidumbre (como el derecho de la compañía de servicios públicos a acceder a parte de la propiedad) u otros gravámenes o restricciones de título que puedan afectar a la propiedad. Si la búsqueda del título localiza problemas, el comprador debe exigir al vendedor que corrija esos problemas como condición para el cierre.

          También debería considerar la compra de una póliza de seguro de título para proteger el título de la propiedad contra reclamos adversos de terceros, o cualquier nube en el título que no haya sido detectada por la búsqueda del título. Las compañías hipotecarias suelen exigir a los compradores que adquieran una póliza de seguro de título en relación con la obtención de una hipoteca.

          Trabajar con un abogado en Nueva York

          A diferencia de muchos estados, Nueva York requiere que los compradores involucren a un abogado en la transacción de venta de la casa. (N.Y. Jud. Law Section 484). Entre otras tareas, su abogado ayudará a asegurar que los documentos de la hipoteca estén en orden, como una carta de compromiso de hipoteca, estimaciones de buena fe de los costos de cierre, plicas y el cálculo adecuado de los honorarios del prestamista; revisará el informe del título y trabajará para resolver cualquier asunto, como los gravámenes sobre la propiedad; preparará todos los documentos de cierre, como la escritura; y calculará cuánto dinero se debe a quién al cierre del trato, y se asegurará de que todos los pagos se hagan correctamente.

          Más información sobre la compra de una casa

          La realidad financiera suele ser el primer motivo de preocupación para los compradores. Afortunadamente, hay muchos recursos proporcionados por el gobierno para ayudar a los posibles compradores a evaluar su capacidad financiera y su capacidad de endeudamiento. (Por ejemplo, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos ofrece un sitio web completo dedicado a los recursos financieros específicos de Nueva York).

          Para obtener información detallada sobre cada fase de la compra de una casa, desde averiguar sus necesidades y lo que puede permitirse hasta hacer el recorrido final y asistir al cierre, vea Nolo$0027s Essential Guide to Buying Your First Home , de Ilona Bray, Alayna Schroeder y Marcia Stewart.

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