Cómo filtrar y seleccionar inquilinos - Pregunta frecuentes (FAQ)

Preguntas: Métodos para investigar el crédito de los inquilinos y evitar acusaciones y demandas por discriminación.

• ¿Se permite a los propietarios o administradores de propiedades sacar el informe crediticio de un posible inquilino?
• ¿Se requiere que los propietarios usen solicitudes de alquiler por escrito?
• ¿Qué tipos de discriminación son ilegales cuando se elige a un inquilino?
• ¿Qué tipos de acciones sutiles podrían ser discriminación ilegal por parte del propietario?
• ¿Cuál es la mejor manera para que los propietarios investiguen a los inquilinos?
• ¿Puedo negarme a alquilarle a alguien que no tiene un número de Seguro Social?
• ¿Puedo negarme a alquilar a inquilinos que no están en los EE.UU. legalmente?

¿Se permite a los propietarios o administradores de propiedades sacar el informe crediticio de un posible inquilino?

Sí, al propietario se le permite obtener un informe de crédito de un posible inquilino. Si usted es propietario y rechaza a un solicitante debido a información negativa en su informe de crédito, debe enviarle una carta de "acción adversa", la cual le informa al solicitante de tres cosas:

• la razón por la que rechazó al candidato
• el nombre y la dirección de la agencia que reportó la información negativa, y
• el derecho del solicitante a obtener una copia gratuita del informe solicitándolo a esa agencia dentro de los 60 días.

Para realizar una verificación de crédito, necesitará el nombre, la dirección y el número de Seguro Social de un posible inquilino o el Número de Identificación del Contribuyente Individual (ITIN). Usted puede solicitar un informe de crédito a una agencia de informes de crédito, que lo obtendrá de una de las tres principales agencias de crédito nacionales:

Equifax: www.equifax.com

Experian: www.experian.com

TransUnion: www.transunion.com

¿Se requiere que los propietarios usen solicitudes de alquiler por escrito?

Los propietarios no están obligados por ley a usar solicitudes de alquiler por escrito. Sin embargo, pedirle a los posibles inquilinos que llenen solicitudes por escrito puede protegerlo de las demandas presentadas por solicitantes furiosos a quienes usted rechazó como inquilinos.

Por ejemplo, supongamos que usted habla con seis solicitantes antes de alquilar una de sus unidades. Usted escoge al Solicitante #3 porque cree que es más probable que pague el alquiler de manera confiable. Dos semanas después, usted recibe una llamada de un abogado que representa a la solicitante #5, quien alega que fue discriminada por ser afroamericana y madre soltera. Si usted no está dispuesto a pagar $10,000 para resolver el asunto, usted será demandado inmediatamente en la corte federal por $50,000.

Debido a que usted no tiene documentación escrita que explique cómo escogió al solicitante #3, su compañía de seguros propone pagarle al solicitante rechazado $10,000. Después de todo, la compañía de seguros señala que se ve mal que hayas escogido a un hombre blanco sin hijos, especialmente porque resulta que la madre afroamericana soltera tiene un trabajo bien pagado.

Si hubiera podido presentar todas las solicitudes completas por escrito de los candidatos, sus informes de crédito y las referencias de los propietarios anteriores, el resultado probablemente habría sido diferente. Usted habría tenido buena documentación escrita apoyando por qué escogió a la Solicitante #3-su salario y estabilidad laboral eran mucho mejores que los de la Solicitante #5, quien había comenzado su trabajo recientemente y había tenido una bancarrota en el pasado.

¿Qué tipos de discriminación son ilegales cuando se elige a un inquilino?

Las leyes federales Las leyes de vivienda justa especifican razones ilegales para negarse a alquilar a un inquilino, tales como rechazar a un solicitante por motivos de raza, religión, origen étnico, sexo, o porque el solicitante tiene hijos o una discapacidad.

Además, algunas leyes estatales y locales prohíben la discriminación basada en el estado civil, la orientación sexual o la edad de una persona.

Los propietarios son legalmente libres de elegir entre los posibles inquilinos, siempre y cuando sus decisiones cumplan con estas leyes y se basen en criterios comerciales legítimos. Por ejemplo, un propietario tiene derecho a rechazar a alguien con un historial de crédito pobre, ingresos insuficientes para pagar el alquiler, o comportamiento pasado -como dañar la propiedad- que hace que la persona sea un mal riesgo. Una política de ocupación válida que limite el número de personas por unidad de alquiler -una que esté claramente vinculada a la salud y la seguridad- también puede ser una base legal para rechazar a los inquilinos.

Los propietarios deben aplicar las normas de selección, como exigir un ingreso mínimo y un buen informe de crédito, por igual a todos los inquilinos.

¿Qué tipos de acciones sutiles pueden ser consideradas discriminación ilegal por el propietario?

Las Leyes de Equidad de Vivienda prohíben a los propietarios tomar cualquiera de las siguientes acciones basadas en la raza, religión o cualquier otra categoría protegida:

• negar falsamente que una unidad de alquiler está disponible para algunos solicitantes
• publicidad que indica una preferencia basada en características del grupo, como el color de la piel
• establecer normas más restrictivas, tales como ingresos más altos, para ciertos inquilinos
• negarse a acomodar razonablemente las necesidades de los inquilinos discapacitados, como permitir que un perro guía, un perro oyente u otro animal de servicio
• establecer términos diferentes para algunos inquilinos, tales como adoptar una política inconsistente de responder a los pagos de alquiler atrasados, o
• la terminación de un contrato de arrendamiento por una razón discriminatoria.

¿Cuál es la mejor manera para que los propietarios investiguen a los inquilinos?

Los propietarios inteligentes deben pedirle a todos los posibles inquilinos que llenen una solicitud de alquiler por escrito que incluya la siguiente información:

• historial de empleo, ingresos y crédito
• Número de Seguro Social (o número de identificación de contribuyente individual) y números de licencia de conducir
• desahucios o bancarrotas anteriores, y
• referencias.

Antes de elegir inquilinos, usted debe verificar con los propietarios anteriores y otras referencias; verificar los ingresos, el empleo, y la información de la cuenta bancaria; y obtener un informe de crédito. El informe de crédito es especialmente importante porque indicará si una persona en particular tiene un historial de pago atrasado de la renta o de las cuentas, si se ha declarado en bancarrota o si alguna vez ha sido desalojada.

Para evitar problemas con las leyes de vivienda justa, asegúrese de ser consistente y justo en su evaluación. Por ejemplo, haga que su política requiera informes de crédito de todos los solicitantes.

¿Puedo negarme a alquilarle a alguien que no tiene un número de Seguro Social?

Hay muchas buenas razones por las cuales los propietarios típicamente solicitan que todos los posibles inquilinos proporcionen su número de Seguro Social (SSN). Por un lado, es posible que necesite el número de Seguro Social u otra información de identificación, como un pasaporte, para solicitar el informe de crédito de un solicitante.

Pero, ¿qué sucede si se encuentra con un solicitante que no tiene un número de seguro social (dado que sólo los ciudadanos o inmigrantes autorizados para trabajar en los Estados Unidos pueden obtener uno)? Por ejemplo, alguien con una visa de estudiante no necesariamente tendrá un SSN. Si usted se niega categóricamente a alquilar a solicitantes sin número de seguro social, y estos solicitantes son estudiantes extranjeros, usted está cortejando una queja de vivienda justa.

Afortunadamente, las personas que se encuentran legalmente en los EE.UU. y que no tienen la intención de quedarse aquí permanentemente, e incluso las personas que se encuentran aquí ilegalmente, pueden obtener un documento de identificación alternativo que se adapte a sus necesidades de la misma manera que un SSN. Se llama Número de Identificación del Contribuyente Individual (ITIN), y es emitido por el IRS a personas que esperan deber impuestos.

La mayoría de las personas que están en los EE.UU. el tiempo suficiente para solicitar un apartamento también estarán ganando ingresos mientras estén aquí, y por lo tanto tendrán un ITIN. Las agencias de informes del consumidor y las compañías de selección de inquilinos pueden usar un ITIN para encontrar la información que necesitan para seleccionar eficazmente a un solicitante.

Tenga en cuenta, sin embargo, que un ITIN no es una prueba de estatus legal en los Estados Unidos. El IRS no investiga el estatus migratorio del contribuyente antes de entregar el número.

Si le preocupa la discriminación ilegal en la vivienda, asegúrese de estar al tanto de acciones sutiles que podrían constituir discriminación ilegal , tales como establecer estándares más restrictivos para ciertos inquilinos.

¿Puedo negarme a alquilar a inquilinos que no están en los EE.UU. legalmente?

Aunque es ilegal discriminar a un inquilino por su origen nacional, los propietarios en la mayoría de los estados pueden pedirle a los solicitantes prueba de identidad y elegibilidad para trabajar bajo las leyes de inmigración de los EE.UU., como un pasaporte o certificado de naturalización, usando Formulario I-9 ( Verificación de elegibilidad para el empleo ) publicado por el Servicio de Ciudadanía e Inmigración de los Estados Unidos (USCIS). Este formulario y las instrucciones para completarlo están disponibles en el sitio web USCIS .

Mientras que pedirle a los solicitantes que proporcionen documentación de su estatus de ciudadanía durante el proceso de investigación y rechazar a aquellos que no pueden proporcionar dicha documentación, no viola el federal Fair Housing Act , usted no puede pedir selectivamente información de inmigración, es decir, debe pedirla a todos los posibles inquilinos, no sólo a aquellos que usted sospecha que se encuentran en el país ilegalmente.

Y como con la mayoría de los aspectos de la ley de propietario-inquilino, hay excepciones a la capacidad del propietario de preguntar sobre el estado de inmigración o la ciudadanía de un posible inquilino: La ciudad de Nueva York y California, por ejemplo, prohíben que los propietarios hagan tales preguntas.

Tenga en cuenta que algunas personas que tienen derecho a estar en los EE.UU., como algunos estudiantes, solicitantes de asilo y otros titulares de visas temporales, pueden no tener derecho a trabajar, que es el objetivo del formulario I-9. Para confirmar su derecho a estar en los Estados Unidos, pida un "recibo" del USCIS u otro documento que describa su estado.