Consideraciones antes de vender una casa en Washington

Averigua los temas clave relacionados con la venta de una casa en el estado de Washington.

Aunque los pasos para vender una casa son similares sin importar en qué parte de los Estados Unidos vives, las leyes y prácticas de bienes raíces de Washington son únicas en algunos aspectos. Familiarizarse con el proceso temprano le ayudará a evitar problemas más tarde. Aquí hay una visión general de lo básico, desde trabajar con un agente de bienes raíces hasta hacer las revelaciones requeridas legalmente para cerrar el trato.

La mayoría de los agentes de listados querrán que usted firme un derecho exclusivo de venta de listados, que le obliga a pagar una comisión al agente independientemente de quién traiga al comprador.

Trabajando con un agente inmobiliario de Washington

La mayoría de la gente que vende su casa en Washington trabaja con un agente o corredor de bienes raíces con licencia. Un buen agente le ayudará a preparar y poner precio a su casa, comercializarla a posibles compradores, revisar las ofertas de compra y negociar con los compradores hasta el cierre.

Antes de inscribirse con un agente, consiga referencias de otros vendedores de casas y compruebe las opiniones de los clientes en sitios como Zillow y Trulia. Puede comprobar si los agentes tienen licencias válidas en el sitio del Departamento de Licencias del Estado de Washington.

Firmando un acuerdo de inclusión en la lista en Washington.

Una vez que encuentres un agente inmobiliario con el que quieras trabajar, firmarás un "acuerdo de listado", que le da al agente el derecho de comercializar y manejar la venta de tu casa. La mayoría de los agentes utilizan formularios estándar creados por su asociación de agentes inmobiliarios estatal o local, como Washington REALTORS.

Los acuerdos de inclusión en la lista suelen abarcar lo siguiente.

• Comisión que usted (el vendedor) pagará. Esto normalmente oscila entre el 5-6% del precio de venta de la casa, y se divide entre tu agente de bienes raíces y el agente del comprador.
• Tipo de listado. La mayoría de los agentes de ventas querrán que firmes un derecho exclusivo de venta del anuncio, que te obliga a pagar una comisión al agente independientemente de quién traiga al comprador. Sin embargo, es posible hacer otros arreglos, como un anuncio abierto , en el que usted acepta pagar una comisión a cualquier agente que traiga al comprador, o un anuncio de agencia exclusiva, en el que usted acepta que su agente es el único autorizado para vender su casa pero que usted pagará una comisión sólo si el agente trae al comprador (no, por ejemplo, si usted lo hace).
• Duración de la lista. El acuerdo de inclusión en la lista cubrirá una cantidad de tiempo determinada, como por ejemplo de 60 a 90 días.
• Precio de lista. Su agente le recomendará el precio de venta apropiado. Para saber si el agente recomienda un precio apropiado, el sitio web de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios es una buena fuente de información sobre los precios de las casas que se encuentran actualmente en el mercado, y sitios web como Zillow y Trulia proporcionan datos sobre los precios de venta anteriores. (Obsérvese que los precios de lista suelen ser más altos o más bajos que el valor real de mercado, por razones estratégicas).
• Artículos incluidos en la venta. Puede, por ejemplo, planear dejar un lavavajillas incorporado, que por lo tanto pasaría a formar parte de la propiedad que el agente está contratado para vender. O bien, tal vez desee excluir un gran espejo que piensa trasladar a su nueva vivienda, en cuyo caso el agente debe conocer y transmitir esa información.
• Deberes y obligaciones del vendedor y del agente inmobiliario . Su acuerdo detallará cómo el agente de bienes raíces listará o comercializará su casa, qué tipo de seguro debe mantener en la propiedad y qué revelaciones debe hacer.

Haciendo revelaciones de bienes raíces en Washington

La ley del estado de Washington (Código Revisado de Washington Sección 64.06.020) exige a los vendedores que den a los compradores un formulario de divulgación rellenado, cuyo lenguaje se explica en la ley. El formulario describe el contenido de la propiedad así como los asuntos que la conciernen, tales como:

• preocupaciones jurídicas, como las invasiones de límites o las violaciones de la zonificación
• condición de los componentes estructurales, como techos, suelos, techos, pisos y piscina
• presencia de termitas u otras plagas
• estado de los aparatos y equipos, como la bomba de sumidero, la estufa de leña y el triturador de basura
• condición de los sistemas eléctricos, de plomería y otros sistemas de la casa, y
• las cuotas de la asociación de propietarios y las restricciones de la escritura (si la casa está dentro de una urbanización regida por una asociación de la comunidad).

Ciertos tipos de ventas, como las ejecuciones hipotecarias, están exentas de las normas estatales de divulgación.

Además, si su casa se construyó antes de 1978, debe cumplir con las disposiciones del Título X del gobierno federal sobre la pintura a base de plomo y sus riesgos. Vea la sección de divulgación sobre el plomo en el sitio web de la EPA para más detalles.

Ofertas, contraofertas y acuerdos de compra en Washington

Un comprador que quiera comprar una casa particular en Washington hará al vendedor una oferta por escrito, especificando el precio, el pago inicial propuesto y otros términos, incluyendo cualquier contingencia (condiciones que deben cumplirse para que la venta se cierre, como que los compradores arreglen y estén satisfechos con los resultados de una inspección de la casa o que los compradores arreglen la financiación o la venta de su casa actual).

Puede rechazar una oferta de inmediato, aceptarla o (como es más típico) responder con una contraoferta. Una contraoferta acepta algunos o la mayoría de los términos de la oferta, pero sugiere cambios en otros, como un precio más alto o una fecha de cierre que es anterior a la propuesta del comprador.

Un contrato legalmente vinculante se forma cuando se acepta la oferta firmada más reciente del comprador (aceptando cualquier cambio con respecto a la oferta original) y se notifica al comprador su aceptación. La transacción pasará entonces a lo que se llama "escrow".

¿Qué es Escrow?

La custodia es el período de tiempo entre la firma del acuerdo de compra y el cierre de la casa. Elegirá un agente de custodia o de títulos, un tercero neutral, para que sirva de intermediario y supervise el proceso. Esto puede implicar la preparación de informes de título.

El comprador suele tener mucho más que hacer durante este período de tiempo que el vendedor. Para el cierre del depósito en garantía, el comprador deberá finalizar la financiación, eliminar todas las contingencias del comprador, hacer que se tasen las casas (lo que normalmente exigen los prestamistas hipotecarios) y obtener un seguro de título, normalmente con plazos establecidos.

Como vendedor, tendrás que cooperar con cosas como programar las visitas de los inspectores y tasadores. Y si incluyes contingencias propias en el contrato, como que encuentres otra casa para comprar, tendrás que ocuparte de eso.

Durante la custodia suelen surgir cuestiones que requieren una negociación, como quién pagará los problemas de reparación identificados en un informe de inspección. El comprador puede insistir en que pague para remediar un defecto o que baje el precio de compra. Si usted no puede llegar a un acuerdo, el comprador puede tener el derecho de retirarse del trato.

Lo que sucede en el cierre de su casa en Washington

Para el cierre de la custodia (conocido como cierre o liquidación), usted y el comprador deben haber cumplido todos los términos de su acuerdo de compra. En el cierre propiamente dicho (a veces una reunión de las partes, otras veces llevada a cabo en lugares separados e incluso en días separados), todos los documentos y fondos finales se intercambiarán entre el comprador y el vendedor.

El comprador le paga el precio de compra, y usted le da al comprador una escritura y otros documentos de transferencia y el título de propiedad de la casa o condominio. Usted paga cualquier préstamo pendiente de su propiedad y paga comisiones a los agentes de bienes raíces (según su acuerdo de venta).

Los vendedores no suelen necesitar estar presentes en el cierre de Washington, siempre que se paguen todos los gastos y se firmen los documentos. Típicamente, los compradores firmarán los documentos finales en la oficina de su compañía de títulos o agente de custodia y recogerán las llaves. El agente de custodia registrará la nueva escritura a nombre de los compradores en una oficina del gobierno local, y la casa será oficialmente suya.

Trabajar con un abogado

A diferencia de algunos estados, Washington no requiere que los vendedores involucren a un abogado en la transacción de venta de casas.

Incluso si no es necesario, puede decidir contratar a un abogado en algún momento del proceso, por ejemplo, para revisar el contrato final o para ayudar con los detalles del cierre. O bien, es posible que desee la ayuda de un abogado para redactar un contrato de arrendamiento si piensa volver a alquilar la casa por un período prolongado de tiempo después del cierre de la misma, o si aparecen problemas en el informe del título de propiedad, como un gravamen sobre su propiedad. Y si está vendiendo su casa sin un agente de bienes raíces (una "venta por el propietario" o FSBO), puede ser útil contratar a un abogado para que le ayude con el papeleo legal.

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