Ingresos de renta anticipada, depósitos de seguridad e impuestos

El hecho de que el pago de un inquilino se considere un alquiler anticipado o un depósito de seguridad puede tener importantes consecuencias fiscales para los propietarios.

Como propietario, algunas de sus mayores preocupaciones son conseguir que el alquiler se pague a tiempo y que se le reembolse cualquier daño que los inquilinos hagan a su propiedad de alquiler. Muchos propietarios resuelven estas preocupaciones cobrando los pagos del alquiler por adelantado y los depósitos de seguridad.

Si cobras alguno de estos depósitos pero no terminas de usar la cantidad total que recibiste, tendrás que devolver lo que queda a tus inquilinos. Este reembolso podría afectar a sus impuestos y a su balance final.

Alquiler anticipado

Como su nombre indica, el alquiler anticipado es el pago total o parcial de la renta de un inquilino para un período de tiempo futuro. Los propietarios suelen exigir a los inquilinos que paguen por adelantado el último mes de alquiler como protección contra el riesgo de que se produzcan pérdidas si los inquilinos se mudan al final del contrato de alquiler sin hacer su pago final. El cobro del alquiler anticipado también puede ser una protección contra el alquiler a inquilinos de alto riesgo: Por ejemplo, puede alquilar a inquilinos con mal crédito con la condición de que le paguen los primeros seis meses de alquiler por adelantado.

Puede utilizar el pago del alquiler anticipado de la forma que haya designado en su contrato de alquiler o arrendamiento. Si lo ha llamado "alquiler del último mes", puede usarlo para cubrir sólo el alquiler que se debe para el último mes del alquiler. Si simplemente lo llamó "alquiler anticipado", puede usarlo para cubrir cualquier alquiler que se deba en cualquier momento de la tenencia.

Normalmente, los propietarios no devuelven el alquiler adelantado. Más bien, aplican los fondos para el alquiler durante el tiempo especificado en el contrato de arrendamiento o alquiler. Si decide devolver el alquiler anticipado a un inquilino por algún motivo (quizás porque está de acuerdo en terminar el contrato de alquiler antes de tiempo), considere la posibilidad de consultar con un profesional en impuestos para analizar la mejor manera de clasificar el reembolso para fines impositivos.

¿El alquiler anticipado está sujeto a impuestos?

El alquiler anticipado se considera ingreso imponible para usted en el año en que lo recibe de los inquilinos. Esto es cierto incluso si el pago por adelantado no se menciona en el contrato de arrendamiento o alquiler.

Por ejemplo, si su inquilino le paga en diciembre los primeros seis meses de alquiler a partir de enero, debe declarar el pago anticipado como ingreso del año en que recibió el pago (diciembre) y no del año en que los inquilinos estuvieron en la propiedad.

Depósitos de seguridad

Los arrendamientos y los acuerdos de alquiler casi siempre requieren que los inquilinos proporcionen un depósito de seguridad. (Los arrendadores a veces también cobran otros depósitos, como los de las mascotas, siempre y cuando sea un depósito reembolsable, se aplican las reglas que se discuten aquí). El monto del depósito de seguridad suele ser igual a un mes de alquiler, y su propósito es cubrir los daños a las instalaciones más allá del desgaste normal. También puede amortiguar el golpe financiero si un inquilino se escapa antes del final de un contrato de arrendamiento sin pagar. Si no tiene que aplicar todo o parte del depósito de seguridad para cubrir el alquiler que falta o sus costos para reparar los daños causados por los inquilinos, debe devolver el depósito de seguridad.

La mayoría de los estados (y algunas ciudades) tienen leyes de propietario-inquilino que regulan los depósitos de seguridad. Por ejemplo, en California un propietario puede exigir un máximo de dos meses de alquiler como depósito de seguridad para un alquiler sin muebles, y tres meses de alquiler para alquileres amueblados. Los propietarios de California deben devolver los depósitos de seguridad de sus inquilinos dentro de los 21 días posteriores a la mudanza junto con un estado de cuenta detallado de cualquier deducción. (Cal. Civ. Code §§ 1950.5, 1940.5(g) (2019).)

¿Es un depósito de seguridad imponible?

A diferencia de la renta anticipada, un depósito de seguridad no está sujeto a impuestos cuando lo recibes. En cambio, es un ingreso imponible sólo cuando ya no estás obligado a devolverlo al inquilino. Por ejemplo, si un inquilino acepta renunciar a la garantía a cambio de una cancelación anticipada del alquiler, el dinero se incluye en su ingreso bruto en ese momento.

Si un inquilino que se marcha daña una unidad de alquiler y usted deduce el costo de las reparaciones del depósito de seguridad, la cantidad también es un ingreso imponible. Sin embargo, usted puede deducir el costo de las reparaciones como un gasto del propietario, lo que efectivamente cancela los ingresos del depósito de seguridad.

Ejemplo: Ed es dueño de un edificio de apartamentos de tres unidades. Después de que uno de sus inquilinos se muda, descubre una ventana rota en la unidad. Contrata a un reparador para que arregle la ventana a un costo de 100 dólares y deduce la cantidad del depósito de seguridad de 1.000 dólares del inquilino. Devuelve los 900 dólares restantes al inquilino. Los 100 dólares que Ed se queda son los ingresos por el alquiler que debe reportar en su Anexo E para el año. Pero los 100 dólares que gastó en arreglar la ventana es un gasto que puede deducir ese año. Esto compensa los 100 dólares que se quedó, así que no paga impuestos por el depósito de seguridad que se quedó.

Si deduce dinero del depósito del inquilino por daños y no lo arregla, no tendrá ninguna deducción de gastos para compensar el aumento de los ingresos por alquiler. Por supuesto, ningún propietario decente haría esto. Esta es una situación en la que la ley de impuestos alienta a los propietarios a actuar con honestidad.

Tratamiento de los depósitos de seguridad

Los propietarios siempre deben tener en cuenta que un depósito de seguridad es esencialmente un préstamo: Es el dinero del inquilino hasta el final del alquiler. Su trabajo es mantener el dinero seguro hasta que llegue el momento de devolverlo al inquilino o usar todo o parte de él para compensar los daños o el alquiler no pagado. Algunas leyes estatales y municipales exigen que los propietarios depositen este dinero en una cuenta separada. Además, las leyes de propietario-inquilino del lugar donde se encuentra su alquiler pueden exigirle que tome ciertas medidas cuando reciba o use un depósito de seguridad. Por ejemplo, muchas leyes exigen que los propietarios paguen intereses sobre los depósitos de seguridad, devuelvan (o contabilicen) los depósitos de seguridad dentro de un determinado período de tiempo después de que los inquilinos se muden, y den a los inquilinos una contabilidad detallada de cualquier deducción del depósito de seguridad.

¿Es el pago por adelantado de la renta o un depósito de seguridad?

El hecho de que un pago sea un depósito de seguridad no imponible o un pago de alquiler anticipado imponible depende del lenguaje de su contrato de alquiler o de arrendamiento.

El hecho de que las autoridades fiscales consideren un pago como un depósito de seguridad no imponible o como un pago de alquiler anticipado imponible depende del idioma de su contrato de alquiler o arrendamiento. El simple hecho de etiquetar el pago como uno u otro no es determinante, sino que lo que importa es la descripción de cómo se utilizarán los fondos. Si un pago anticipado se etiqueta como "depósito de seguridad" en un contrato de alquiler, pero no hay obligación de devolverlo al inquilino y puede utilizarse para cubrir futuros pagos de alquiler, el pago es en realidad un pago anticipado de alquiler y está sujeto a impuestos cuando se recibe. De manera similar, si el dinero denominado "alquiler anticipado" puede ser utilizado por el propietario para hacer reparaciones, el monto es en realidad un depósito de seguridad y no está sujeto a impuestos cuando se recibe.

Si tiene preguntas sobre el lenguaje apropiado de un acuerdo de arrendamiento, o cómo tratar los pagos adelantados en una declaración de impuestos, un abogado local puede ayudarle a entender las leyes aplicables y asegurarse de que sus mejores intereses estén protegidos.