¿Cuándo podría ser útil una escritura de renuncia para transferir la propiedad de un inmueble?

Las escrituras son documentos legales que transfieren la propiedad de los bienes inmuebles de una parte a otra. La propiedad inmobiliaria en cuestión puede ser una parcela de tierra vacía, una casa móvil, un apartamento, o incluso una gran fábrica. Hay varios tipos diferentes de escrituras utilizadas para las transferencias de bienes raíces, cada una de las cuales transmite un tipo diferente de interés en la propiedad del otorgante/vendedor (la persona que da la propiedad) al concesionario/comprador (la persona que recibe la propiedad).

Las escrituras de renuncia (a veces mal escritas como «escrituras de reclamación rápida») son uno de esos tipos de escrituras. Sin embargo, rara vez se utilizan en una venta ordinaria de bienes raíces a distancia. Eso es porque podrían presentar un riesgo significativo para el comprador. Ya sea que usted sea un comprador o un vendedor, debe ser consciente de los usos y riesgos asociados con este tipo de documento legal.

La situación más simple en la que una escritura de renuncia es útil es para las transferencias en las que la propiedad se da a otra persona, en lugar de ser vendida.

¿Qué es una escritura de renuncia?

Normalmente, se utiliza algo llamado «escritura de concesión» o «escritura de garantía» para transmitir el título de una propiedad o parcela de tierra en particular. A cambio de una cantidad fija de dinero, el vendedor se compromete a dar un buen título al comprador. «Buen título» en este contexto significa que el vendedor es realmente el propietario de la parcela; el comprador no moverá ningún mueble a la casa, sólo para que un tercero surja de repente y reclame ser el verdadero propietario.

Un comprador que recibiera una escritura de concesión o de garantía en el escenario anterior probablemente demandaría al vendedor por tergiversación fraudulenta, entre otras reclamaciones. Después de todo, el vendedor prometió un buen título de propiedad.

Una escritura de renuncia es bastante diferente. Un vendedor que da una escritura de renuncia promete simplemente transmitir cualquier interés que pueda tener en la propiedad. Ese interés podría ser el título completo, o podría no ser absolutamente nada. Una escritura de renuncia sólo transmite el derecho, título e interés que el otorgante tiene en el momento de hacer la escritura. Dicho de otra manera, el otorgante no da garantías o promesas sobre la propiedad. Esto es todo lo contrario de una escritura de garantía, en la que el otorgante transfiere la propiedad con una garantía de título claro.

Cuando es apropiado usar una escritura de renuncia

Dado todo esto, ¿por qué alguien querría usar o aceptar una escritura de renuncia?

La situación más simple en la que una escritura de renuncia es útil es para las transferencias en las que la propiedad se da a otra persona, en lugar de ser vendida.

Por ejemplo, los padres pueden dejar de reclamar una propiedad a sus hijos cuando se mudan a un centro de vida asistida, o por diversas razones financieras. Un copropietario casado puede renunciar a su parte de la propiedad al otro copropietario durante su divorcio. O un propietario único puede crear una copropiedad con otro usando una escritura de renuncia, quizás después del matrimonio para establecer la copropiedad de la casa. Un propietario también puede renunciar al título de la propiedad en un fideicomiso revocable, por razones de planificación patrimonial.

Las escrituras de renuncia también pueden ser utilizadas para tratar la posibilidad de preguntas existentes o posibles sobre el título de una propiedad. Una escritura de renuncia también se conoce como «escritura de liberación» por esta razón. Si existe la posibilidad de que alguien pueda reclamar la propiedad, como un cónyuge divorciado o divorciado, o si hay un problema con la cadena de titularidad de la propiedad (por ejemplo, un préstamo pagado que no fue liberado adecuadamente), se puede utilizar una escritura de renuncia de la parte apropiada para resolver la posible «nube» o defecto en el título. Esas «nubes» pueden afectar al valor y a la capacidad de vender la propiedad.

Considere este ejemplo: Bob y Susan se están divorciando. Susan se quedará con la casa, y ese asunto se resuelve entre ellos, aunque no se ha dictado ninguna sentencia definitiva de divorcio. Susan quiere venderle la casa a Rita y mudarse a un apartamento más pequeño. Rita está preocupada, sin embargo, por las posibles reclamaciones de terceros por parte de Bob después de comprarle la casa a Susan, dado que él y Susan técnicamente siguen casados, y el nombre de Bob está en el título de la casa. Las preocupaciones de Rita se resolverían, sin embargo, si Bob simplemente le proporciona una escritura de renuncia. Esta escritura de renuncia le concedería a Rita cualquier interés que Bob pueda o no tener en la propiedad. Esto permitiría que la venta entre Susan y Rita procediera.

Considere otro ejemplo: En una venta de impuestos, un gobierno local o «organismo fiscal» vende una propiedad para recaudar impuestos no pagados. A través de una escritura de renuncia, el gobierno transmite al comprador de la venta fiscal el interés que obtuvo en la propiedad bajo las leyes estatales de ejecución de impuestos, y nada más. Tal escritura notifica al comprador que el título podría estar nublado.

Requisitos de la escritura de renuncia

Las leyes de cada estado contienen requisitos específicos para completar una escritura de renuncia. Casi todos los estados requieren la siguiente información en el documento:

  • nombres del otorgante y del beneficiario
  • descripción legal de la propiedad
  • nombre del condado donde se encuentra la propiedad
  • firma de un notario público, y
  • la firma del otorgante.

En algunos estados, el becario también debe firmar la escritura de renuncia. Algunos estados, como Florida y Georgia, también requieren la firma de testigos antes de que la escritura pueda ser registrada.

Después de completar una escritura de renuncia, debe ser archivada en la oficina de registro de tierras del condado donde se encuentra la propiedad (a veces llamado registrador o secretario del condado).

Las escrituras de renuncia no son reversibles

Una vez que una escritura de renuncia ha sido firmada y entregada, el otorgante ya no es dueño de la propiedad. La transferencia es definitiva y no puede ser revertida a menos que el concesionario «renuncie» a la propiedad de nuevo. Si el cesionario (persona que recibió la propiedad) no está de acuerdo con esto, el otorgante debe probar que la transferencia fue inválida demostrando que la escritura fue firmada bajo amenazas, presión externa o porque el cesionario mintió.

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