¿Qué pedazo de papel sirve como prueba legal crucial de quién es el dueño de una propiedad?

Una escritura es un instrumento escrito que cumple una importante función jurídica: transferir o transmitir el título de (propiedad de) un bien inmueble, como una casa o un terreno vacío. En una escritura se enumeran tanto el antiguo propietario (también conocido como «vendedor» o «otorgante») como el nuevo propietario (también conocido como «comprador» o «cesionario»).

Para que una escritura sea válida según la ley, deben observarse ciertas formalidades, dependiendo de la ley estatal. Muchos estados, como Washington y Oregón, han codificado la forma que debe adoptar una escritura. (Nótese que bajo el Estatuto de Fraudes, que ha sido adoptado en cada estado de los Estados Unidos, las transmisiones de propiedad deben ser por escrito; no existe tal cosa como una escritura oral).

La escritura de transferencia de propiedad debe presentarse públicamente, normalmente en la oficina del secretario del condado en el que se encuentre el inmueble. Una vez que la escritura está archivada, el nuevo propietario tiene el «título» de esa propiedad.

Por ejemplo, imagina que Suzanne le vende su casa en Brooklyn a Bob. A cambio del precio acordado, Bob recibirá una copia de la escritura. Una copia adicional será archivada en la oficina del secretario del condado de Kings. De este modo, se hace pública la información de que Bob es el actual propietario y poseedor de la escritura de esa propiedad inmobiliaria (lo que ayuda a evitar que otros reclamen su propiedad). Bob también puede decir que «tiene el título» de la propiedad.

Hay varios tipos de escrituras de propiedad inmobiliaria, cada una con sus propias características y usos preferidos.

Tipos de títulos de propiedad

A continuación se presentan los tres tipos de escrituras más comunes que se utilizan habitualmente para vender o transferir la propiedad de bienes en los Estados Unidos, y una descripción de cómo funcionan típicamente (aunque los detalles pueden variar, dependiendo de la ley de su estado):

  • Escritura de garantía general . Este es el tipo más común de escritura de bienes raíces, que la mayoría de los estadounidenses utilizaría y esperaría al comprar o vender una casa. Esta escritura contiene típicamente pactos de título, que son promesas del otorgante de que posee la propiedad libre de impuestos u otros gravámenes o cargas (aparte de los ya mencionados en la escritura), y transmite al concesionario la totalidad de los intereses de la misma. El otorgante garantiza o avala cualquier acto u omisión de su parte o de la de sus predecesores en el título que pueda menoscabar la calidad del título y el interés que se transmite.
  • Renuncia a la escritura . Este es un tipo de escritura menos común, pero una variedad importante que hay que tener en cuenta. Un quitclaim deed da todo el derecho, título e interés del otorgante en la tierra descrita. Sin embargo, no contiene ninguna garantía. Una quitclaim se usa cuando el otorgante intenta transmitir sólo el interés que tiene, en contraposición a una concesión de la propiedad con garantía de título. Es decir: Nada se transmite por una escritura de renuncia si el otorgante no tiene título ni interés en la propiedad que se transmite. Si alguien intenta usar una escritura de renuncia en una venta ordinaria, esto es una señal de alerta para un comprador, tal vez indicando que el «propietario» no es realmente dueño de la propiedad. Pero una renuncia se utiliza a menudo (apropiadamente) en las transferencias de bienes raíces que no implican dinero, por ejemplo para cambiar la propiedad de una casa de un padre a un hijo, o para colocarla en un fideicomiso.
  • Contrato de compraventa . Esta escritura simplemente recita que se ha pagado una contraprestación (dinero o algo de valor) y pretende transmitir la propiedad descrita. La escritura no contiene garantías expresas, salvo en algunos casos en que el propietario promete no haber hecho nada por sí mismo para gravar el título (como contratar una hipoteca adicional). Las escrituras de compraventa se utilizan a menudo cuando el vendedor no puede prometer el título completo porque es posible que terceros (como vecinos o contratistas) hayan puesto gravámenes sobre la propiedad, tal vez sin el conocimiento del vendedor. ¿Por qué no lo sabe el vendedor? Porque, al igual que la escritura de renuncia, las escrituras de compraventa se utilizan con mayor frecuencia para tipos inusuales de transferencias, como cuando el vendedor nunca ha vivido en la propiedad pero es un albacea de bienes raíces, un banco ejecutor de hipotecas o el IRS (después de una venta de impuestos). Cualquier comprador al que se le presente una escritura de compraventa debe tener cuidado de aceptarla sin antes hacer una búsqueda exhaustiva de otros posibles titulares de títulos o titulares de gravámenes sobre la propiedad.

Formalidades requeridas para las escrituras

Todos los traspasos de tierras realizados durante la vida del otorgante deben ser por escrito. Esta es la ley en todos los estados de EE.UU., de nuevo debido al Estatuto de Fraudes. Mientras que cada estado y condado puede tener sus propios requisitos particulares, los requisitos usuales para las escrituras escritas incluyen que contengan:

  • identificación del otorgante o los otorgantes que transmiten un interés en los bienes inmuebles mediante la escritura
  • identificación o descripción del concesionario o concesionarios que están tomando el interés de los otorgantes en la propiedad inmobiliaria
  • palabras de transmisión que muestran que las partes tenían la intención de transferir el título
  • descripción de la tierra que se transporta
  • firma del otorgante, y
  • indicación de entrega y aceptación de la escritura; la escritura debe ser entregada al cesionario y aceptada por el cesionario.

Las transmisiones de propiedad deben ser por escrito; no existe tal cosa como una escritura oral.

Cómo se registran las escrituras en las oficinas del gobierno local

Aunque no es necesario que las escrituras sean reconocidas (o notariadas) para que sean válidas entre el otorgante y el cesionario, la mayoría de las escrituras son reconocidas de manera que se cumpla un requisito común para registrar las escrituras en el registro del condado.

Un reconocimiento es una declaración de que un instrumento fue firmado de hecho por la persona cuya firma aparece en él. Un certificado de reconocimiento es una declaración formal de un notario público de que la persona identificó la firma del documento como propia en presencia del notario y que la persona era, de hecho, la que firmaba el documento.

Se considera que una escritura se ha registrado cuando ha sido debidamente reconocida o probada y se deposita en la oficina del registrador de escrituras, con el funcionario correspondiente, para su registro. La escritura debe ser registrada por el secretario del condado (también conocido como el registrador del condado) en el condado donde se encuentra la propiedad en cuestión.

El registro es necesario para notificar la transferencia de un inmueble a los compradores posteriores y a las personas con reclamaciones contra el inmueble.

Si tiene alguna pregunta sobre las escrituras de bienes raíces, contacte con un abogado de bienes raíces en su área.

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