Lo que un comprador de casa debe esperar cuando la venta de bienes raíces procede al cierre y la transferencia final tanto de dinero como de propiedad.

Cuando se compra una casa, hay varios pasos importantes en el proceso. El primer paso, por supuesto, es buscar la «casa de sus sueños» dentro de su rango de precio y con suerte encontrarla. El segundo paso es la negociación del contrato de venta: ¿Cuánto pagará? ¿Cuánto dinero necesitarás poner en efectivo? ¿Qué reparaciones promete el vendedor antes de la venta? Los pasos finales, y los más complejos legalmente, son el período de depósito en garantía y su culminación, el cierre.

Aunque es probable que tenga a su lado a un abogado de bienes raíces, un agente inmobiliario y representantes de su banco durante el período de depósito en garantía y el cierre, es importante que comprenda la mecánica básica de esta parte del proceso de compra de una vivienda.

Para que el cierre se lleve a cabo, todas las cuestiones relativas a asuntos como la financiación y los seguros tendrán que haberse resuelto ya.

¿Qué es el período de depósito en garantía?

Los días y semanas que transcurren entre la firma del contrato y el cierre (fecha que suele especificarse en el contrato) se denominan «período de depósito en garantía». Suele durar entre 30 y 60 días (o menos si se paga todo en efectivo por la propiedad).

Como comprador de la casa, usted estará ocupado con varias tareas durante este tiempo, dependiendo en particular de las contingencias que puso en el contrato. Si, por ejemplo, añadió una contingencia de inspección, entonces tendrá que contratar a un inspector, revisar el informe del inspector, negociar sobre cualquier reparación necesaria y quizás incluso decidir si cancela el contrato basándose en el alcance de los defectos de la vivienda que el inspector encontró. Además, tendrá que trabajar en la obtención de un seguro de título y un seguro de propietario.

Los demás profesionales que participan en la transacción también estarán ocupados. Su banco, por ejemplo, probablemente ordenará una tasación de la propiedad y realizará la revisión final de su préstamo en preparación para la aprobación y emisión del mismo.

Y, el típico contrato de venta de bienes raíces nombra a un «agente de depósito en garantía», «agente de título» o «compañía de depósito en garantía», que es simplemente un tercero que ayudará a realizar con seguridad el intercambio de dinero por el título de la propiedad. Las instrucciones de custodia le dicen al agente cómo mantener y cuidar los artículos relevantes.

Para entender lo que hace el agente de custodia, imagina que quieres comprar un diamante raro. No quieres darle al vendedor tu dinero sin pruebas de que el diamante es real; el vendedor no quiere darte el diamante sin recibir primero el dinero. Un agente de custodia puede resolver este problema reteniendo el efectivo y el diamante hasta que se cumpla la condición, la verificación independiente del diamante.

Al manejar la venta de una casa, un agente de depósito en garantía suele hacer algunas o todas las siguientes cosas para lograr un intercambio exitoso:

  • mantener el cheque de depósito del comprador hasta el cierre
  • ordenar una búsqueda de título (para asegurarse de que el vendedor tiene un título claro de la propiedad)
  • mantener el dinero que el banco ha prestado al comprador
  • obtener y mantener una escritura del vendedor transfiriendo la propiedad al comprador, y hacer arreglos para que la escritura sea registrada en la oficina o agencia del condado apropiada al momento del cierre, y
  • calcular las cantidades que deben tanto el comprador como el vendedor por cosas como los impuestos sobre la propiedad y las tasas de transferencia de la asociación de propietarios y hacer un seguimiento de los pagos reales.

Sin embargo, una advertencia: Un agente de custodia no suele ser un abogado, por lo que no puede decirle cómo progresa el trato ni aconsejarle si su transacción se está llevando a cabo correctamente. Si surgen disputas sobre los términos del contrato, el dinero que se va a transferir o las acciones inapropiadas de alguien en el curso del trato, es posible que necesite obtener ayuda de un abogado con experiencia en leyes de bienes raíces.

Una vez que el agente de custodia realiza todas las tareas como se le ha indicado, el período de custodia se considera cerrado. Esto normalmente tendrá lugar en una fecha fijada de antemano.

¿Qué es el cierre?

El cierre de una venta de bienes raíces está estrechamente relacionado y conectado con el cierre del depósito en garantía: es cuando el trato se completa y ambas partes obtienen lo que negociaron, dinero para el vendedor y una casa para el comprador.

Lo más probable es que el contrato de venta contenga una fecha de cierre, que es cuando se firman los papeles finales y el dinero cambia de mano. Es la fecha en la que el comprador se convierte en el propietario de la casa. Para que el cierre se lleve a cabo, todos los asuntos relacionados con la financiación y el seguro tendrán que haber sido resueltos ya.

¿Puedes mudarte a la casa en la fecha de cierre? No necesariamente. El contrato de venta debe establecer cuándo el vendedor se mudará y el comprador tomará posesión de la propiedad. En la mayoría de los casos, el comprador toma posesión en el momento del cierre, pero las partes también pueden negociar alternativas, como que el vendedor permanezca en la casa por un período de tiempo, hasta que pueda cerrar la compra de otra casa o completar la construcción de una nueva.

Las protecciones para el comprador también pueden reflejarse en un acuerdo de depósito en garantía, como el hecho de que el dinero se mantenga en depósito para ser pagado al comprador si el vendedor permanece en la vivienda más tiempo del acordado.

El agente de depósito en garantía le dirá qué forma de pago aceptará para cualquier parte del precio de compra que usted pague en efectivo; tal vez un cheque de caja o una transferencia bancaria, a menos que el contrato estipule lo contrario. En el mundo sin papeles de hoy en día, las transferencias electrónicas directamente a los agentes de custodia son cada vez más comunes.

Además, si usted, el comprador, ha contratado una hipoteca para financiar la compra, se le deben dar ciertas declaraciones de divulgación como se requiere en la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces («RESPA») y sus muchas enmiendas posteriores. RESPA es una ley federal diseñada para proporcionar una clara divulgación de los costos de cierre o «liquidación» y para reducir los montos que los compradores deben depositar en las cuentas de depósito en garantía de la hipoteca. (Las cuentas de depósito en garantía hipotecaria son una especie de cuenta de ahorros forzosa, en la que el prestamista cobra los montos prorrateados de usted como un agregado a su pago mensual de la hipoteca, y luego utiliza este dinero para pagar sus impuestos a la propiedad y las cuentas de seguro. A veces son requeridas por un banco, especialmente para los compradores primerizos o los que hacen pagos iniciales bajos, donde existe la preocupación de que el comprador no pueda permitirse pagos futuros).

Al menos tres días antes del cierre, debe recibir una declaración que muestre todos los costos de cierre. Como la Oficina de Protección Financiera del Consumidor señala, el propósito de estos tres días es darle tiempo para verificar estos costos para asegurar que coincidan con sus registros. Si su banco le exige que cree una cuenta de garantía hipotecaria, en el momento del cierre recibirá un detalle de los impuestos sobre la propiedad estimados, las primas de seguro y otros cargos que el prestamista deberá pagar de la cuenta durante los primeros 12 meses de la hipoteca.

Preguntas para su abogado

  1. ¿Cuánto le costará representarme en el cierre?
  2. Un vendedor no me venderá su casa a menos que acceda a usar la compañía de depósito en garantía de su elección para el cierre y para pagar por ello. ¿Cómo se manejan habitualmente estos arreglos en mi área?
  3. ¿Qué debo hacer si no obtengo las declaraciones adecuadas de mi prestamista como se requiere antes del cierre?
  4. ¿Cuánto tiempo tomará el cierre real?
  5. Si no puedo llegar a la fecha de cierre, ¿puede el vendedor cancelar el trato?

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