Junto con el precio de compra original de su casa, los gastos se restarán de su precio de venta para calcular su «ganancia» imponible.

Somos dueños de nuestra casa desde hace más de 20 años, y estamos planeando reducirla. La buena noticia es que la propiedad ha subido mucho de valor, y esperamos que la venta produzca un buen beneficio para que nos retiremos. Pero nos gustaría mantener la mayor parte de ese dinero fuera de las manos del gobierno como sea posible. ¿Cómo lo hacemos?

La ley fiscal es inevitablemente complicada, pero minimizar la obligación de impuestos sobre las ganancias de capital al vender una casa se reduce a tres pasos importantes para el típico contribuyente estadounidense:

  1. Comprender cuándo se aplica el impuesto sobre las ganancias de capital en primer lugar, además de la exclusión.
  2. Rastree cuidadosamente todos los gastos relevantes asociados con la compra, la propiedad y la venta de la casa.
  3. Averigua cuánto beneficio imponible has obtenido realmente.

Nos dirigiremos a esos tres aquí, usando la menor jerga de impuestos posible. Para detalles, o para tratar las complejidades de su propia situación fiscal y arreglar el pago de cualquier impuesto que se deba, consulte a un abogado o a un profesional de impuestos.

Impuesto sobre las ganancias de capital aplicado a las ventas de viviendas

La casa de uno (bienes raíces residenciales en los EE.UU.) es uno de los muchos tipos de activos que, al ser vendidos para obtener una ganancia, conduce a la llamada «ganancia de capital». Bajo la ley federal, se espera que usted pague un porcentaje de esa ganancia al Servicio de Impuestos Internos (IRS).

Sin embargo, se aplica una exclusión especial a las ventas de viviendas. Si cumple con ciertos requisitos, puede restar de su venta cualquier ganancia de hasta 250.000 dólares (si presenta la declaración de impuestos como persona soltera) y hasta 500.000 dólares si presenta la declaración conjunta como pareja casada.

Los requisitos para utilizar esta exclusión incluyen que usted haya sido propietario y haya vivido en la casa durante al menos dos de los cinco años anteriores a la venta, y que usted (o su cónyuge, si es declarante conjunto) no haya utilizado la exclusión del impuesto sobre las ganancias de capital en los dos últimos años anteriores a la venta.

Estas calificaciones no son del todo duras y rápidas. Por ejemplo, es posible que no tenga que vivir en la casa durante dos años enteros para reclamar al menos parte de la exclusión si su médico le recomendó que se mudara por razones médicas. Consulte a un abogado o a un asesor fiscal si no está seguro de si cumple con los requisitos para utilizar la exclusión.

Seguimiento de los gastos de propiedad y venta de casas

Probablemente sabes cuánto pagaste por la casa cuando la compraste por primera vez. Pero también puede haber gastado dinero por separado en el proceso de compra de la casa, y luego más dinero para «mejorarla» mientras vivía allí; y sin duda gastará más dinero todavía en la preparación de la casa para la venta y el cierre de la transacción.

Afortunadamente, muchos de estos gastos pueden, al igual que el precio de compra original de su casa, ser restados de su precio de venta para calcular su «ganancia» imponible.

Sin embargo, necesitarás recibos u otras pruebas de lo que has gastado. Si no ha guardado un archivo para esto, empiece uno ahora. Incluya pruebas de:

  • gastos de compra de cuando compró la casa, algunos de los cuales se habrán incluido en los costos de cierre, como los gastos de inspección, su parte de los impuestos de bienes raíces, los gastos de cierre, el seguro de título, los puntos o intereses prepagados de la hipoteca y su parte prorrateada de los impuestos de la propiedad

  • los costos de mejoras de capital mientras era propietario de la casa, como si añadió una habitación, un sistema de aire acondicionado o un nuevo jardín (pero sin incluir el mantenimiento o las reparaciones regulares de la casa)

  • los costos de venta de la casa, como las comisiones de bienes raíces, los honorarios legales, los costos de publicidad y los honorarios de cierre y de depósito en garantía.

Calculando la ganancia imponible de la venta de su casa

Una vez que tu casa se vende y has reunido toda la información anterior, es cuestión de hacer las cuentas.

Del precio de venta, primero reste la exclusión ($500.000 o $250.000, si aplica). Tal vez en este punto, se ponga a cero. Si no, a continuación reste los diversos costos o gastos descritos anteriormente. Con un poco de suerte, llegarás a cero (o menos), y no deberás ningún impuesto.

Sin embargo, si aún así pudiera deber impuestos, vuelva a comprobar si ha recordado o rastreado todos los diversos gastos de su compra y venta, y consulte con un abogado u otro experto en impuestos. Consulte también la publicación 551 del IRS, Base de los activos , para más información.

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