Comprar una casa o propiedad embargada

¿Comprar una casa en ejecución hipotecaria es una gran manera de conseguir una ganga en una propiedad, o una forma arriesgada de terminar con una casa que necesita reparaciones importantes?

Una forma popular de encontrar una casa asequible es comprar una cuyos propietarios están siendo embargados. Esto significa que un prestamista o titular de un gravamen está en proceso de tomar posesión de la propiedad, muy probablemente porque el propietario no hizo los pagos regulares y oportunos de la hipoteca. La ejecución hipotecaria también puede ocurrir si el propietario no paga los impuestos sobre la propiedad, las cuotas de la asociación de propietarios (HOA) o las facturas de los contratistas.

La ejecución de la hipoteca no ocurre de la noche a la mañana, sino que tiene lugar en varias etapas. Cada una de estas etapas crea una oportunidad para que los posibles compradores intervengan y compren la propiedad.

Las casas que se dirigen a la ejecución de una hipoteca suelen estar en mal estado, con necesidades de mantenimiento diferido o de reparaciones importantes.

Comprar a un propietario antes de la ejecución hipotecaria

Si puede comunicarse con un propietario cuya propiedad se encuentra en proceso de ejecución hipotecaria, puede ser posible comprar la casa sin que se involucren terceros. La idea sería que usted le diera al propietario alguna cantidad de dinero en efectivo (probablemente menos de lo que vale la casa) a cambio de cualquier capital acumulado en la casa. Entonces usted sería responsable de pagar cualquier deuda pendiente o gravamen sobre la propiedad.

Si tiene la oportunidad de seguir este camino, es importante que revise a fondo los embargos u otras deudas de la propiedad, para saber en qué se está metiendo. Si el propietario tenía problemas financieros, la hipoteca puede que no sea la única factura que quede sin pagar. Los contratistas, por ejemplo, que nunca recibieron el pago por su trabajo en la casa pueden haber presentado embargos preventivos de mecánicos, que deberán ser pagados cuando se venda la casa. Es posible que pueda negociar un acuerdo de descuento con cualquier titular de un derecho de retención.

También querrá inspeccionar la propiedad y estimar los costos de las reparaciones necesarias. Las casas que se dirigen a una ejecución hipotecaria suelen estar en mal estado, con necesidades de mantenimiento diferido o reparaciones importantes.

Si los costos de pagar al prestamista, cobrar al dueño de la casa y hacer reparaciones son más que el valor justo de mercado de la casa, es un mal negocio.

Si decide comprar la propiedad directamente del propietario, es importante que un abogado inmobiliario local redacte el acuerdo de compra.

Comprando en una subasta de ejecución de hipotecas

Comprar en una subasta de ejecución hipotecaria es la forma más arriesgada de comprar una propiedad ejecutada, y no debería intentarlo un comprador primerizo. Significa que el prestamista ha decidido ejecutar la hipoteca, y poner la casa a la venta en una subasta pública, para ir al mejor postor por dinero en efectivo.

La principal desventaja de comprar en una subasta es que probablemente no se podrá inspeccionar la propiedad de antemano, y es probable que se tenga que presentar el precio de compra completo en un corto período de tiempo (a veces medido en horas en lugar de días).

Si la casa ha estado vacía, puede que ya haya sido presa de ladrones o vándalos. Y, algunos propietarios infelices que se enfrentan a una ejecución hipotecaria han dañado una casa antes de mudarse.

Además, seguirás debiendo los impuestos sobre la propiedad no pagados y los gravámenes menores (deudas puestas en la propiedad después de la deuda que causó que la propiedad fuera ejecutada).

La compra en subasta también conlleva la posibilidad de que el antiguo propietario ejerza un derecho de redención al conseguir el dinero para volver a comprar la casa dentro de un determinado período de tiempo. (Esto se rige por la ley estatal y no es una opción en todos los estados.)

Los plazos de redención varían: a veces es una mera cuestión de semanas, hasta la fecha en que el tribunal confirma la venta al nuevo propietario; otras veces son varios meses. El IRS también tiene 120 días para redimir la propiedad si se deben impuestos atrasados sobre ella. Un abogado local de bienes raíces puede informarle sobre las leyes de redención en su estado.

Si te sientes tentado a comprar en una subasta de ejecución hipotecaria:

• Investigue el estado de la propiedad en la medida de lo posible, viendo el exterior y buscando su dirección en línea.
• Investigar cualquier deuda existente como gravámenes, impuestos no pagados, y deudas de construcción previas, ordenando una búsqueda completa del título de la propiedad.
• Examinen los problemas de uso de la tierra como la zonificación o los problemas de los desechos tóxicos.
• Averigua cómo funcionan el proceso y las reglas de la subasta.
• Siéntese en algunas otras subastas de ejecución de hipotecas antes de tiempo.
• Decida cuál será su oferta máxima y no la supere.

Comprar a un banco o prestamista después de la ejecución hipotecaria

Los prestamistas hipotecarios a menudo terminan siendo dueños de la casa después de una subasta de ejecución hipotecaria. El banco entonces típicamente paga cualquier otra deuda pendiente, como impuestos de propiedad o cantidades adeudadas al IRS, para vender la casa con un título claro.

El banco también desalojará a los inquilinos o antiguos propietarios, y hará tasar la casa antes de intentar revenderla.

Un banco tiene la flexibilidad de negociar el precio de venta, el pago inicial, la tasa de interés y los costos de cierre. Y normalmente quiere vender la propiedad rápidamente, en lugar de cargar con los gastos de mantenimiento, seguridad y conservación. Sumados, estos factores pueden marcar una gran diferencia en cuanto a si puede pagar la casa.

Puede encontrar información sobre casas en ejecución hipotecaria en:

• periódicos locales
• boletines de suscripción
• oficina del registrador del condado, y
• sitios web de los prestamistas.

Comprar una casa HUD

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) a menudo ofrece casas en venta al público después de las ejecuciones hipotecarias de HUD o FHA.

Las propiedades del HUD se venden "tal cual", sólo en efectivo, a través de un prestamista convencional distinto del HUD. Puede comprar una propiedad del HUD sólo a través de un corredor o agente del HUD aprobado, que presentará una oferta por usted. Los compradores también pueden solicitar que el HUD pague una parte o la totalidad de los costos de financiamiento y de cierre.

El HUD mantiene una lista en línea de casas en venta.

Preguntas para su abogado

1. ¿Puede ayudarme a crear un contrato de compra para una casa de preejecución hipotecaria?
2. ¿Harías una búsqueda del título de esta casa que estoy considerando comprar en una subasta?
3. ¿Crea la ley de nuestro estado un riesgo de que la casa en ejecución hipotecaria que estoy comprando sea redimida y reclamada por su antiguo propietario?