Aprende qué esperar en cada etapa del proceso de desalojo.

El primer paso que deben dar los propietarios cuando quieren eliminar a los inquilinos problemáticos de sus alquileres es terminar el alquiler. En la mayoría de los estados, esto implica dar a los inquilinos uno de los tres posibles tipos de notificación por escrito. La notificación dará a los inquilinos una cierta cantidad de tiempo para arreglar el problema que llevó a la notificación (llamado período de cura) o les dará una fecha límite para que se muden. La entrega de la notificación, conocida como «notificación», debe hacerse de acuerdo con el procedimiento establecido por la ley.

La respuesta de los inquilinos a la notificación determina si el propietario puede presentar una demanda de desalojo. Cuando los inquilinos a los que se les dio una segunda oportunidad remedian la situación dentro del período de subsanación, el propietario no puede presentar una demanda de desalojo. Sin embargo, cuando los inquilinos ignoran una notificación incondicional para que se muden, o no logran remediar la situación (arreglar el problema, detener el comportamiento, etc.), el propietario puede iniciar el procedimiento de desalojo.

Presentar una demanda de desalojo es la única forma legal de sacar físicamente a los inquilinos de un edificio de alquiler; los propietarios no pueden cambiar las cerraduras, sacar la propiedad de los inquilinos de los locales o tomar otras medidas de «autoayuda» para sacar a los inquilinos.

Si el propietario gana el juicio de desalojo, tendrá derecho a que la policía saque físicamente a los inquilinos y tome posesión del alquiler. En la mayoría de los casos, los inquilinos se mudan antes de que llegue la policía.

Presentación de una demanda de desalojo

Las demandas de desalojo tienen muchos nombres: Dependiendo del estado, el título oficial de una demanda de desalojo puede ser una demanda por retención ilícita, un procedimiento de desposesión o una demanda por entrada y retención forzosa. Independientemente del nombre, los propietarios deben seguir los siguientes pasos antes de que un tribunal pueda emitir una orden de desalojo.

Encuentra el tribunal adecuado. En la mayoría de los estados, los juicios de desalojo se tramitan en los tribunales de primera instancia locales (a menudo llamados tribunales «municipales», «de condado» o «de justicia»), o en los tribunales de menor cuantía. Unos pocos estados y ciudades tienen sus propios tribunales de arrendadores e inquilinos dedicados a entender en asuntos de desalojo. Si no está seguro de qué tribunal se encarga de los asuntos de desalojo en su zona, llame al secretario del tribunal más cercano o visite el sitio web del tribunal; la mayoría contiene información sobre los tipos de casos que el tribunal puede atender.

Presente la denuncia. Después de localizar el tribunal correcto, los propietarios pueden comenzar la demanda presentando un documento legal llamado demanda (en algunos estados, los propietarios pueden necesitar presentar una declaración jurada en su lugar). Muchos tribunales ofrecen formularios de quejas en línea o en la oficina del secretario. En la queja, el propietario explica las razones para terminar el arrendamiento y explica por qué el inquilino debe ser desalojado. Dependiendo de la naturaleza del caso, el propietario podría tener que adjuntar una copia del contrato de arrendamiento escrito, o explicar por qué no hay uno disponible. Si la ley lo permite, el propietario también puede exigir el pago de la renta atrasada, los daños y perjuicios y los costos relacionados con la presentación de la demanda, incluidos los honorarios de los abogados.

Aunque la mayoría de las demandas de desalojo son decididas por un juez sin jurado, los propietarios que desean que el asunto sea decidido por un jurado normalmente deben declararlo en la demanda (y pagar una cuota adicional). Sin embargo, un juicio con jurado no será una opción para los casos presentados en la mayoría de los tribunales de reclamos menores.

Sirve a los inquilinos. Al recibir la denuncia, el secretario asigna al caso una fecha de juicio y emite una citación. La citación es la notificación oficial a los inquilinos, haciéndoles saber que su propietario está demandando para desalojarlos. La citación también requiere que los inquilinos respondan por escrito dentro de un determinado plazo y que se presenten ante el tribunal en la fecha designada. El propietario debe notificar a los inquilinos la demanda y la citación. Si no se rellena o notifica correctamente la demanda y la citación, el tribunal puede desestimar el caso.

Espera la respuesta de los inquilinos. Una vez notificada la citación y la queja, los inquilinos pueden presentar una respuesta a la queja del propietario. La mayoría de las veces, la respuesta se llamará «respuesta». Muchos tribunales proporcionan respuestas de formularios en línea o en la oficina del secretario. Si el tribunal lo permite y el propietario no lo ha solicitado ya, los inquilinos pueden optar por un juicio por jurado en su respuesta (y pagar una tarifa adicional).

Si los inquilinos no presentan una respuesta a la demanda, el tribunal podría dictar una sentencia en rebeldía contra los inquilinos (véase más abajo). Sin embargo, incluso cuando los inquilinos no responden, el propietario siempre debe presentarse en la fecha del tribunal, a menos que el tribunal ordene lo contrario. Los tribunales a veces aceptan respuestas tardías o incluso perdonan a los inquilinos por no presentarse si se presentan en persona en la fecha del tribunal (aunque esto es poco frecuente y los inquilinos siempre deben intentar responder en la fecha límite de la citación o antes de ella). Cuando los propietarios no se presentan porque piensan que los inquilinos no se presentarán, pero los inquilinos sí se presentan, el tribunal podría simplemente desestimar el caso o incluso dictar un fallo a favor de los inquilinos.

La fecha del tribunal

En el tribunal, el propietario tendrá que presentar pruebas que apoyen la terminación del alquiler y explicar por qué se justifica el desalojo.

En el tribunal, tanto el propietario como los inquilinos tendrán la oportunidad de presentar su versión de lo que está pasando. El propietario tendrá que presentar pruebas que apoyen la terminación del alquiler y explicar por qué se justifica el desalojo. Los inquilinos pueden ofrecer una o más defensas para el desalojo, tal vez demostrando que el propietario no tiene realmente una causa para desalojar, o que el propietario no siguió los procedimientos de terminación adecuados o las normas de presentación de documentos del tribunal.

La formalidad y el alcance de la primera fecha de audiencia varía entre los tribunales. Algunos tribunales exigen que las partes se reúnan con un mediador para intentar llegar a un acuerdo antes de ir a juicio. En ocasiones, los propietarios o inquilinos presentan mociones (argumentos escritos) que preceden a la fecha del juicio e intentan llevar el caso fuera de los tribunales sin tener que pasar por un juicio. La mayoría de las veces, el juez que supervisa el juicio decidirá el caso en el acto o dentro de un día o dos de la audiencia. Sin embargo, cuando hay un jurado involucrado, el proceso puede llevar mucho más tiempo, ya que el jurado debe deliberar y el juez debe aprobar su decisión antes de emitir el fallo final.

¿Y si el inquilino no se presenta?

Cuando los inquilinos no responden a la demanda y no se presentan en la fecha del juicio, el propietario puede solicitar al tribunal que dicte un fallo por incomparecencia. Un fallo en rebeldía es una orden del tribunal que falla a favor del propietario basándose únicamente en el hecho de que los inquilinos no respondieron. La mayoría de los tribunales aceptarán la solicitud del propietario de un fallo por incomparecencia siempre y cuando el propietario se presente y haya terminado correctamente el alquiler y entregado la citación. El fallo dará al propietario el derecho a que las fuerzas del orden retiren a los inquilinos y posiblemente le concedan al propietario la devolución del alquiler, los honorarios de los abogados y las costas judiciales.

Incluso cuando los inquilinos se mudan antes de la fecha del juicio, el propietario debe comparecer ante el tribunal. Aparte del hecho de que el propietario necesita finalizar la demanda y obtener el fallo por defecto, siempre existe la posibilidad de que los inquilinos se presenten. Si los inquilinos se presentan pero el propietario no se presenta, el tribunal podría fallar a favor de los inquilinos y ordenar al propietario que pague los costos de los inquilinos y los honorarios de los abogados.

La decisión del Tribunal

Cuando un propietario gana una demanda de desalojo, el juez emite una orden que declara que el propietario tiene derecho a la posesión y puede ordenar a los inquilinos que paguen el alquiler, los gastos de la corte u otros gastos. El tribunal también emitirá al propietario la orden judicial de posesión (llamada sentencia de posesión u orden de desalojo en algunas áreas), una orden que ordena a la policía a desalojar físicamente a los inquilinos. El propietario puede entregar más tarde el mandato judicial de posesión a la oficina de cumplimiento de la ley correspondiente para iniciar el traslado físico. En algunas áreas, los tribunales emiten el mandato judicial inmediatamente; en otras, los tribunales deben esperar antes de emitir un mandato judicial (por lo general no más de 48 horas).

Cuando los inquilinos ganan una demanda de desalojo, tienen derecho a permanecer en la propiedad. Dependiendo de los términos del contrato de arrendamiento y de la ley estatal, el tribunal puede ordenar al propietario que pague las costas judiciales y los honorarios de los abogados de los inquilinos. El tribunal también puede ordenar al propietario que pague a los inquilinos una cantidad adicional si determina que el propietario actuó de manera ilegal, por ejemplo, si el propietario dio por terminada la tenencia por razones discriminatorias o de represalia.

Desalojo

El propietario debe llevar la orden de posesión a la oficina local de la policía que lleva a cabo el desalojo físico, por lo general la oficina del sheriff o del mariscal. A cambio de una tarifa, un oficial coloca un aviso en el alquiler en el que se indica a los inquilinos que deben abandonar el lugar en un plazo determinado (normalmente entre 48 horas y dos semanas). Si los inquilinos no se han ido cuando el oficial regresa, el oficial se llevará físicamente a los inquilinos.

Los procedimientos para los desalojos físicos varían. Muchos organismos encargados de hacer cumplir la ley exigen que los propietarios estén presentes. Si un propietario no cumple con los requisitos locales y estatales, lo más probable es que las fuerzas del orden abandonen el desalojo, y el propietario tendrá que pagar otra cuota para comenzar el proceso de nuevo.

Los propietarios a menudo manejan los juicios de desalojo por su cuenta en un esfuerzo por ahorrar dinero. Para muchos propietarios, especialmente aquellos que han pasado por el proceso de desalojo antes, este enfoque tiene sentido. En ciertas situaciones, sin embargo, los propietarios deberían considerar la posibilidad de consultar o contratar a un abogado local de propietarios e inquilinos. Por ejemplo, los propietarios que nunca han desalojado a un inquilino antes podrían ahorrarse muchas molestias consultando a un abogado para que les aconseje cómo navegar por los tribunales locales. Del mismo modo, los propietarios con experiencia podrían beneficiarse contratando a un abogado para que se encargue de los desalojos con hechos inusuales o cuando los inquilinos disputen las razones del propietario para rescindir el contrato de alquiler. Los propietarios que desalojan a los inquilinos que están protegidos por el control de alquileres o la protección contra el desalojo deben darse cuenta de que estos inquilinos tienen un mayor incentivo para ganar, y lo más probable es que contraten a su propio abogado. Siempre que un inquilino se presente con un abogado, con o sin control de alquiler, el propietario debe considerar seriamente la posibilidad de «abogar» también.

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