El propósito de la fianza es compensar al vendedor por el tiempo y los gastos perdidos si el comprador cambia de opinión e incumple los términos del acuerdo para echarse atrás. Pero no todas las cancelaciones de acuerdos resultan en que se le permita al vendedor quedarse con el depósito.

Pensé que casi habíamos vendido nuestra casa. Estábamos en depósito, el comprador había sido preaprobado para un préstamo, y el informe de inspección salió con sólo unas pocas reparaciones menores. Pero de repente el comprador anunció que no iba a comprar la casa después de todo. Mi agente me dice que no es una situación brillante, y que deberíamos devolver parte o todo el depósito de garantía del comprador. Estoy indignado. ¿No es exactamente el tipo de situación en la que un vendedor de casas se supone que puede quedarse con el depósito? ¿Cómo puedo manejar esto?

El que usted, como vendedor de casas abandonadas, pueda quedarse con el depósito de garantía del comprador depende tanto de cómo se escribió el acuerdo de compra como de los hechos de cómo se rompió el trato.

Es cierto que en algunas situaciones, un comprador de vivienda que se echa atrás antes del cierre del depósito en garantía pierde todo derecho a la fianza. El propósito de la fianza es compensar al vendedor por el tiempo y los gastos perdidos si el comprador simplemente se arrepiente o cambia de opinión, e incumple los términos del acuerdo para echarse atrás.

Esto es lo que tú, como vendedor de casas, deberías hacer a continuación.

Mira las contingencias dentro del acuerdo de compra y venta

Debería tener una copia del acuerdo que tanto usted como el posible comprador firmaron. Es muy probable que contenga «contingencias» o condiciones bajo las cuales el comprador podría retirarse de la venta sin que se considere un incumplimiento de contrato. Si no hubo incumplimiento, el comprador tiene todo el derecho a la devolución de la fianza.

Una de las contingencias más comunes es la financiación hipotecaria. Un comprador no quiere estar obligado a seguir adelante con el trato si no puede, al final, obtener un préstamo razonable.

La aprobación previa de un préstamo no significa mucho en esta situación; incluso después de expedir una aprobación previa, el prestamista tiene derecho a reevaluar la deuda, los ingresos y la situación financiera general del prestatario, y podría finalmente denegar el préstamo de forma categórica; hasta el día del cierre o en ese mismo día, nada menos.

Otra contingencia común es la inspección de la casa. Un comprador quiere que se le permita contratar a un profesional para examinar la casa, y luego retroceder o renegociar la compra si surgen necesidades de reparación que el comprador considere inaceptables. Esta contingencia es, desafortunadamente para los vendedores, fácil de utilizar cuando un comprador quiere echarse atrás en un trato. Casi ninguna casa está completamente libre de defectos, y el comprador puede fácilmente señalar una como la base para negarse a seguir el trato hasta el cierre.

Pregunte a su agente si todas las contingencias han sido eliminadas

Para evitar que los vendedores tengan que esperar hasta el día de cierre para averiguar si una de las contingencias del comprador se utilizará para cancelar el trato, es probable que su contrato también fije fechas en las que hay que tomar medidas y eliminar cada contingencia.

Si el comprador, en este caso, se sometió a una inspección, quedó satisfecho con los resultados y eliminó esa contingencia, entonces ya no se puede utilizar como base para echarse atrás en la compra. Lo mismo ocurre con la financiación y otras contingencias.

Su agente inmobiliario sabrá si todas las contingencias han sido eliminadas por el comprador antes de que el trato se cancele.

Pregunte a su agente sobre la razón precisa del comprador para renunciar

Suena como si aún no tuvieras una respuesta clara de por qué, exactamente, el comprador se está echando atrás. Aunque aparentemente las cosas iban bien en lo que respecta a la hipoteca y la contingencia de la inspección, es posible que surgieran problemas de última hora, que de alguna manera no se le comunicaron.

Una vez más, si una de las contingencias u otro término del contrato permitiera la cancelación del trato, no se le permitirá conservar la fianza.

Sin embargo, incluso si el comprador ha incumplido el acuerdo, considere si realmente ha sido dañado por ese acto. Si fue un gran depósito, y los precios de los bienes raíces han subido un poco en el último mes, quizás castigar al comprador no vale la pena los argumentos, o incluso las demandas, que podrían resultar.

Las verdaderas razones del comprador para echarse atrás podrían afectar a tu pensamiento en esto también. Por ejemplo, que pasaría si el comprador se mudara por el bien de un trabajo, pero la compañía se declarara en bancarrota y el trabajo desapareciera. ¿Realmente quieres jugar duro? No serías el primer vendedor en mostrar misericordia y pasar al siguiente comprador sin exigir hasta el último centavo del depósito de garantía.

Sin embargo, si se trata de un verdadero incumplimiento del contrato y no se puede llegar a un acuerdo, tal vez quiera ver las partes de resolución de controversias del contrato de compra. En el peor de los casos, la ley de su estado podría permitirle obtener una orden judicial que obligue al comprador a comprar la casa.

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