Problemas especiales en la construcción de casas nuevas

Fuentes comunes de insatisfacción de los propietarios con las nuevas construcciones.

Hacer arreglos para construir una nueva casa es una opción popular para los compradores de vivienda, especialmente aquellos que no pueden encontrar exactamente lo que están buscando a un precio que puedan pagar en el mercado de segunda mano, o que piensan que evitarán el mantenimiento y las reparaciones que vienen con una casa antigua.

Pero con demasiada frecuencia surgen problemas: la casa no fue "construida correctamente", o le faltan algunas cosas, como las prometidas manijas mejoradas de los grifos, o las especificaciones de diseño no se siguieron exactamente, o las primeras lluvias revelan fugas.

Si está en el mercado para comprar una casa recién construida, he aquí cómo evitar algunos de los problemas que pueden surgir con una casa de este tipo y proteger sus derechos legales.

Revisando el contrato de venta/construcción de una casa recién construida

Sin duda se le pedirá que firme un contrato con el vendedor-constructor, tal vez incluso antes de que la tierra haya sido despejada para la construcción. Firmar un contrato es algo bueno. Uno bien escrito establece sus expectativas y evita malentendidos.

Sin embargo, deberá revisar cuidadosamente el lenguaje del contrato. Asegúrese de insistir en que incluya lo siguiente, para ayudar a reducir el riesgo de problemas posteriores a la construcción (y para ahorrarle la posibilidad de tener que presentar una demanda más tarde):

• Planos detallados y especificaciones del trabajo para que las tareas y deberes del constructor estén claros.
• Su derecho a darle al constructor una "lista de defectos" y omisiones (como paredes agrietadas y falta de iluminación) dentro de un tiempo razonable después de tomar posesión, como diez días, con el vendedor-constructor teniendo un tiempo razonable para arreglar los problemas, como 30 días.
• Una garantía del vendedor de que todo el trabajo, tanto no estructural como estructural, estará libre de defectos durante al menos un año, o una garantía de servicio o un programa de seguro pagado por el constructor/vendedor.
• Protección de su pago inicial de cualquier problema financiero que el vendedor-constructor pueda encontrar; tener el pago inicial puesto en depósito es una buena idea.
• Una lista y descripción detallada, incluyendo los nombres y estilos de los fabricantes, de cosas como grifos, encimeras, perillas de puertas, gabinetes, pisos y otros componentes, accesorios y acabados que deben ser instalados en el hogar.

Protección contra los defectos del hogar; garantías del vendedor

Algunas leyes estatales, y casi todos los tribunales, reconocen una "garantía implícita de habitabilidad y aptitud para el uso", que hace responsable al constructor-vendedor de cualquier defecto de construcción de la vivienda que no sea fácilmente aparente para el comprador al realizar una inspección normal.

La garantía implícita no requiere que el vendedor construya una casa perfecta, sino que construya una que no esté por debajo del estándar que un comprador razonablemente espera. La garantía implícita cubre:

• Mano de obra razonable , lo que significa que la casa debe ajustarse a las normas de construcción que normalmente se cumplen en la localidad en la que se construyó la casa. En la mayoría de los casos, se trata de defectos estructurales.
• Aptitud para la vivienda , que requiere la idoneidad para los fines de la vivienda, y suele relacionarse con la ocupación útil de la casa o los problemas que hacen que la casa no sea segura para vivir.

Algunos ejemplos de defectos que equivalen a un incumplimiento, o violación, de esta garantía implícita incluyen techos caídos, paredes y cimientos agrietados, un techo con goteras y un cableado eléctrico defectuoso.

Si un comprador informa al constructor-vendedor de un incumplimiento de la garantía y el constructor se niega a arreglar el defecto, el comprador tiene varios remedios, como:

• Rescisión , o cancelación del contrato de compra. Este recurso suele estar disponible sólo cuando los defectos de la casa son sustanciales y requeriría un gran esfuerzo y fondos significativos para su reparación.
• Una concesión de daños y perjuicios monetarios , que es la forma más común de reparación legal solicitada cuando ha habido un incumplimiento de la garantía implícita de habitabilidad. Los daños y perjuicios que el vendedor podría tener que pagar al comprador se suelen medir por: 1) el menor valor de mercado de la propiedad como resultado de los defectos, y 2) el costo de la reparación de los defectos.

Planes de garantía de los propietarios

Una forma de protegerse contra el pago de mantenimiento y reparaciones en la nueva casa es comprar, o mejor aún negociar para que el vendedor-constructor compre, una "garantía de propietario" o "garantía de nueva casa", o inscribirse en un programa de garantía.

Esencialmente, esta es una garantía de vivienda a largo plazo que cubre los defectos y reparaciones en la mayoría de los aspectos de una casa nueva, cubriendo todo, desde un techo con goteras hasta defectos en los acabados del suelo, durante el período de garantía.

En algunos estados, como Nueva Jersey y Luisiana, los constructores de casas nuevas deben dar garantías expresas y se les exige o anima a inscribirse en un programa de garantía estatal o en un programa privado aprobado por el estado.

Típicamente en estos programas, el constructor-vendedor paga una cuota de registro y una cuota de membresía anual, además de una prima por cada casa construida. Estos pagos normalmente se incluyen en el precio de venta de la casa.

En casi todos los estados, el comprador y el vendedor tienen la opción de pagar una garantía de la casa de una compañía privada. Las partes pueden negociar quién paga por la garantía, pero si el constructor-vendedor está de acuerdo en proporcionarla, el costo se suele añadir de nuevo al precio de venta.

Las garantías varían de un estado a otro y de una compañía a otra, pero normalmente ofrecen:

• una garantía de dos años contra defectos en los sistemas eléctricos, de fontanería, calefacción y refrigeración, así como en las características cosméticas como los acabados del suelo y las alfombras, y los sellos en las ventanas de las puertas, que se deriven del incumplimiento por parte del constructor-vendedor de las normas de construcción o instalación aprobadas, que se definen en la propia garantía, y
• una garantía de diez años sobre "defectos estructurales importantes", como grietas y fugas en los cimientos, vigas de soporte de acero descolgadas y soportes de techo descolgados, de nuevo que surgen del incumplimiento por parte del constructor-vendedor de las normas de construcción aprobadas.

En algunas garantías de casas nuevas, el constructor-vendedor tiene la responsabilidad de hacer reparaciones durante los primeros uno o dos años del período de garantía, y la compañía de garantía se responsabiliza de los ocho años restantes.

En otras garantías, el constructor está obligado a hacer reparaciones durante los diez años completos. Asegúrese de leer la garantía cuidadosamente, o busque el consejo de un abogado con experiencia en leyes de bienes raíces, antes de comprar la garantía o aceptarla.