Compra y venta de casas móviles (casas manufacturadas)

Averigua qué diferencia hay entre comprar una casa móvil y una casa "normal".

Las casas móviles son una opción residencial popular en muchos estados. Se pueden trasladar fácilmente de un lugar a otro, y suelen ser más baratas que la compra de una casa estándar de ladrillos y mortero. Legalmente, la compra de una casa móvil es similar a la compra de una casa manufacturada (o "prefabricada").

Pero es diferente, en muchos sentidos, de la compra de una casa estándar. En particular, una casa móvil no viene con tierra. En su lugar, si planea permanecer en un lugar por un tiempo prolongado, debe arrendar su lugar en una comunidad de casas móviles.

La ley estatal rige en general la venta de casas móviles y es un instrumento importante para proteger a los consumidores. Tanto los compradores como los vendedores deben familiarizarse con las leyes de su estado para asegurarse de que obtienen el máximo beneficio de la negociación.

Comprar una casa móvil a un distribuidor

Muchos estados tienen leyes que rigen la venta de casas móviles, tanto nuevas como usadas, cuando las ventas son hechas por distribuidores o "corredores"; es decir, por alguien que se gana la vida vendiendo estas casas, quizás representando al fabricante, de manera muy similar a como lo hace un vendedor de autos.

Si bien las leyes aplicables varían de un estado a otro, es común encontrar los siguientes tipos de requisitos legales:

• El comerciante debe tener una licencia del estado donde vende casas móviles. Debe ser capaz de verificar la licencia de un distribuidor a través de la agencia de protección al consumidor del estado.
• El contrato de venta debe cubrir cosas importantes como: (1) una descripción de la casa y el precio total en efectivo pagado por el comprador; (2) un aviso de que las quejas relacionadas con la compra deben ser referidas al distribuidor y, si la queja no se resuelve, puede ser referida a la agencia estatal apropiada, y; (3) un aviso de que el comprador tiene derecho a una copia del contrato y cualquier garantía que cubra la casa.
• El contrato de compraventa debe especificar que el comprador acepta la vivienda con todas las garantías implícitas, como la garantía de habitabilidad y la garantía de comerciabilidad. Estas garantías protegen a los consumidores de los bienes defectuosos.

Porcentaje de americanos que viven en casas móviles 6% de los americanos viven en casas móviles, según los datos del censo de los Estados Unidos.

• El comerciante debe establecer una cuenta de garantía bloqueada en la que guardar el dinero de la compra del comprador hasta que se hayan cumplido todas las condiciones del contrato de venta y el comprador haya recibido la casa móvil.
• Un contrato de venta se considerará rescindido, o cancelado, si un comprador condiciona la venta a su capacidad de obtener financiación, el vendedor sabe que el comprador tiene la intención de obtener financiación de un tercero sin la asistencia del vendedor, y el comprador no puede obtener financiación dentro de los 30 días siguientes a la firma del contrato.
• Una garantía viene con las casas móviles nuevas, que normalmente tiene una duración de un año (además de cualquier garantía proporcionada por el fabricante de la casa), y cubre cosas como los sistemas eléctricos, de plomería y de calefacción y refrigeración.
• Los impuestos sobre ventas y uso deben pagarse sobre las ventas de las nuevas viviendas, y si una vivienda está registrada a nombre de un consumidor individual y está adherida a un cimiento (almohadilla de hormigón), la vivienda está sujeta a impuestos sobre la propiedad. Si no está registrada a nombre de un consumidor individual (como estar registrada a nombre de un comerciante o concesionario) y no está adherida a una fundación, la casa será gravada como propiedad personal.
• La casa debe estar registrada y con licencia en la agencia estatal de vehículos de motor.

El vendedor suele encargarse de cosas como el cobro y la recaudación del impuesto sobre las ventas y el uso, el registro de la vivienda en las autoridades del impuesto sobre la propiedad y el registro de cualquier gravamen que un prestamista (como una compañía hipotecaria o un banco) tenga en la casa móvil.

La mayoría de los estados han desarrollado programas que comprueban las prácticas de los fabricantes de casas móviles y responden a las quejas de los consumidores.

Comprar una casa móvil a su dueño

El actual propietario de una casa móvil puede, por supuesto, venderla como cualquier otra casa o pieza de propiedad. Si está comprando una casa móvil usada directamente de un propietario, y si va a financiarla con una hipoteca, por ejemplo, el banco o el prestamista normalmente se encargará de algunas de las cosas que un vendedor-traficante haría, como asegurarse de que se paguen los impuestos sobre las ventas.

Si no estás financiando la compra, sino pagando en efectivo o intercambiando otras propiedades por ella, entonces necesitas tomar medidas adicionales para ocuparte de varios asuntos legales y de otro tipo, como:

• Asegurarse de que no hay embargos pendientes en la casa. Puede investigarlos buscando el título en los registros de impuestos del condado o en la agencia estatal de vehículos motorizados, y si existe un gravamen, haga que el vendedor lo pague antes de cerrar la venta.
• Pagar el impuesto sobre ventas y uso, que normalmente se evaluará y cobrará cuando se registre la casa en la agencia estatal de vehículos de motor y se transfiera el título de la casa móvil a su nombre.
• Asegurarse de que la casa está registrada a su nombre en el estado y las autoridades locales del impuesto sobre la propiedad.
• Asegurarse de que la casa móvil pueda permanecer en el terreno donde se encuentra, como en un parque de casas móviles o en una propiedad privada, o que se pueda trasladar la casa a otro lugar sin romper el contrato de arrendamiento firmado por el vendedor.
• Pagar todos los servicios públicos, como el agua, el gas y la electricidad hasta la fecha de la venta, y arreglar las cuentas a su nombre una vez que la venta se haya completado.
• Comprobar las leyes y ordenanzas de zonificación de su zona para asegurarse de que nada ha cambiado con respecto al sitio, como la disminución del número máximo de viviendas permitidas en la propiedad y los cambios en los requisitos de alcantarillado y fosas sépticas.

Resolviendo los problemas con el hogar mismo

Trabajando en conjunto con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD), la mayoría de los estados han desarrollado programas que revisan las prácticas de los fabricantes de casas móviles y responden a las quejas de los consumidores.

Si tiene alguna queja sobre el rendimiento de su casa móvil o fabricada y ni el vendedor-comerciante ni el fabricante la han resuelto satisfactoriamente, póngase en contacto con el HUD o con la agencia de consumidores de su estado. También debe conocer la útil Guía del Consumidor del HUD para la compra de casas móviles.

Preguntas para su abogado

1. No pude conseguir financiación para una nueva casa móvil, pero hice un pago inicial. ¿Tiene el distribuidor que devolverme eso?
2. ¿Qué muestra su revisión del borrador del contrato de venta de mi casa móvil?
3. Compré una casa móvil y, después de unos días de conducirla, el motor se averió. ¿Puedo obtener un reembolso?
4. Si quiero vender mi casa móvil, ¿puedo hacer que el comprador acepte comprarla "tal cual", o puede el comprador, por ejemplo, venir a buscarme si la casa es destruida por un incendio causado por un problema eléctrico que yo no conocía?