Considere la posibilidad de negociar con su vendedor sobre las necesidades de reparación que se revelen durante el período de depósito en garantía.

Lo último que quieres como comprador de una casa es una sorpresa en cuanto a la condición de la casa en la que un día esperas vivir. Desafortunadamente, sin embargo, las sorpresas surgen a menudo durante la venta de propiedades. Una de las sorpresas más frustrantes tanto para los compradores como para los vendedores ocurre cuando el inspector de vivienda del comprador descubre un defecto previamente desconocido en la propiedad.

          Los defectos caseros pueden ser de todas las formas y tamaños. Un defecto relativamente pequeño sería la mala lechada en algunos de los ladrillos exteriores. Un defecto mayor sería un serio problema estructural en los cimientos de la casa.

          En cualquier caso, el defecto presenta serios problemas para la transacción, porque reduce el valor de la vivienda. Si descubre un defecto antes del cierre, ¿qué debe hacer?

          Alejándose de la venta

          Una vez que te enteras de un defecto en la casa, ya sea por el informe de divulgación del vendedor o por el informe del inspector de la casa, una opción es simplemente cancelar e irse de la venta. La mayoría de los contratos de compra tendrán cláusulas que permiten al comprador anular el contrato si se descubre algún tipo de defecto material antes del cierre.

          No tomes esta decisión a la ligera. Considere una serie de factores, como el alcance del defecto, el costo de la reparación o el remedio, la rapidez con que tendría que hacer las reparaciones (algunos prestamistas ni siquiera le permiten mudarse a una casa antes de que se aclaren las principales preocupaciones, a fin de proteger el valor de su garantía), y las posibles consecuencias para la seguridad.

          También podría considerar si el vendedor probablemente sabía del defecto y no se lo dijo a propósito. Si ese es el caso, puede que tenga algunos problemas de confianza comprensibles al llevar a cabo la venta, y se pregunte qué otros defectos no han sido revelados.

          Si desea retractarse de la transacción, haga que su agente de bienes raíces y su abogado de bienes raíces revisen el contrato de compra para asegurarse de que no incurrirá en ninguna penalización por su decisión.

          Negociando con el vendedor de casas

          Por diversas razones, podría decidir que realmente quiere proceder con la venta. Tal vez el defecto no sea tan grave, o tal vez todavía confíe en el vendedor y crea que el vendedor realmente no sabía del problema antes de que el inspector de vivienda lo revelara. La pregunta es entonces: ¿Quién paga para curar el defecto?

          Una opción es simplemente seguir adelante con la venta y ocuparse de las reparaciones después del cierre. Sin embargo, esto puede ser una propuesta peligrosa. En primer lugar, si el defecto es grave, puede que no sea seguro vivir en la casa durante la construcción. Asumiendo que no tienes otro lugar donde quedarte durante ese proceso, esto podría no ser factible.

          En segundo lugar, esta opción no es necesariamente justa. El precio de la casa fue acordado antes de que usted supiera del defecto. Si lo hubieras sabido, probablemente habrías ofrecido menos dinero (a menos que el defecto sea realmente menor). Por lo tanto, seguir adelante con la venta como si el defecto nunca se hubiera encontrado es sabio sólo si no sería demasiado caro curar el defecto usted mismo, y si el tiempo es esencial.

          Otra opción para hacer frente a la situación es negociar con el vendedor los costos de las reparaciones. La desventaja de esto, por supuesto, es que la negociación podría caerse en pedazos y usted podría perder la casa por otra persona… que ya podría estar esperando en la fila, si usted está en un mercado caliente. Además, este enfoque tomará tiempo adicional, y puede retrasar el proceso de mudanza.

          Sin embargo, en esta coyuntura se encuentra en una posición negociadora relativamente fuerte. Es probable que el vendedor quiera seguir adelante con la transacción. Encontrar un comprador que sea realmente capaz de pagar el precio de lista, y que esté dispuesto a hacerlo a corto plazo, no siempre es fácil.

          Además, es posible que el vendedor ya haya comprado una nueva casa y se haya mudado (en cuyo caso está pagando dos hipotecas y conjuntos de facturas de servicios públicos) o quiera mudarse con relativa rapidez, anticipando que esta transacción se cerrará.

          Por consiguiente, puede hacer ciertas demandas, o al menos plantear la cuestión para su negociación. Pida al inspector de viviendas que le recomiende algunos contratistas capaces (o arquitectos o ingenieros, según sea necesario) que puedan preparar varias estimaciones neutrales del costo para remediar los defectos. Una vez que tenga una idea del precio, pida al vendedor que pague (ya sea pagando directamente a los contratistas, ya sea pagándole a usted o reduciendo el precio de compra) antes del cierre.

          Si el vendedor rechaza el pago completo, puede haber más oportunidades de negociar. Por ejemplo, tal vez comparta algún porcentaje de los costos, dependiendo de la naturaleza del defecto y su gravedad.

          Usando los defectos del hogar a su favor

          No hay duda de que descubrir un defecto puede ser doloroso tanto para el comprador como para el vendedor. El proceso de venta de una propiedad es siempre estresante, y encontrar un defecto previamente desconocido sólo aumenta ese estrés.

          Afortunadamente, esta aparente crisis también puede ser una oportunidad. Si decides continuar con la venta, estarás en una posición fuerte para negociar con el vendedor sobre los costos de arreglar las cosas. De hecho, el vendedor podría estar tan ansioso por seguir adelante con la venta que usted terminará consiguiendo un buen trato. Y lo más importante, tendrá la tranquilidad de saber que su nueva casa es segura y está en buen estado.

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