Como comprar una casa: Una lista práctica

Resumen de los pasos clave en la compra de una casa, desde la contratación de un agente hasta el cierre del depósito.

Comprar una casa es una de las mayores decisiones que puedes tomar, así que querrás estar preparado e informado en cada paso del camino. Aquí están algunos de los pasos más importantes.

Aquí hay una visión general de lo básico, desde trabajar con un agente inmobiliario hasta hacer las revelaciones requeridas legalmente para cerrar el trato.

La mayoría de la gente que vende su casa en Illinois trabaja con un agente o corredor de bienes raíces con licencia.

Trabajando con un agente inmobiliario de Illinois

La mayoría de la gente que vende su casa en Illinois trabaja con un agente o corredor de bienes raíces con licencia. Un buen agente le ayudará a preparar y poner precio a su casa, comercializarla a posibles compradores, revisar las ofertas de compra, negociar con los compradores (o más realistamente, con sus agentes), y de otra manera ayudar a guiar el trato hacia el cierre.

Antes de inscribirse con cualquier agente, consiga referencias de otros vendedores de casas y vea las opiniones de los clientes en sitios como Zillow y Trulia. Puede comprobar las licencias de los agentes inmobiliarios de Illinois en el sitio web del Departamento de Regulación Financiera y Profesional de Illinois.

Firma de un acuerdo de cotización en Illinois

Una vez que encuentre un agente inmobiliario con el que quiera trabajar, firmará un "acuerdo de listado", que le da al agente el derecho de comercializar y manejar la venta de su propiedad. La mayoría de los agentes de bienes raíces utilizan formularios creados por la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Illinois o una asociación local de agentes de bienes raíces similar.

Los acuerdos de inclusión en la lista suelen abarcar:

• Comisión que usted (el vendedor) pagará a su agente. Esta comisión normalmente oscila entre el 5-6% del precio de venta de la casa, y en última instancia se divide entre tu agente de bienes raíces y el agente del comprador.
• Tipo de listado. La mayoría de los agentes de propiedades inmobiliarias querrán que firme un derecho exclusivo de venta de propiedades inmobiliarias, que le obliga a pagar una comisión independientemente de quién traiga al comprador (vea el ejemplo de contrato de derecho exclusivo de venta de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Illinois). Sin embargo, es posible hacer otros arreglos, como un listado abierto , en el que usted acepta pagar una comisión a cualquier agente que traiga al comprador, o un listado de agencia exclusiva, en el que usted acepta que su agente es el único autorizado para vender su casa, pero que usted pagará una comisión sólo si el agente trae al comprador (no, por ejemplo, si usted lo hace).
• Duración de la lista. En todos los casos, el acuerdo de inclusión en la lista abarcará una cantidad de tiempo determinada, por ejemplo, de 60 a 90 días.
• Precio de lista. Su agente recomendará el precio de venta apropiado, tanto comparando los precios de casas similares ("comps") recientemente listadas y vendidas en su área inmediata como evaluando qué precio (por encima o por debajo del valor real de la casa) podría inspirar más eficazmente las ofertas. Para informarse sobre si el agente recomienda un precio apropiado, el sitio web de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios muestra los precios de las casas que se encuentran actualmente en el mercado, y sitios web como Zillow y Trulia proporcionan datos sobre las ventas reales.
• Artículos incluidos o no incluidos en la venta. Por ejemplo, puede planear dejar un lavavajillas incorporado, que de esta manera pasaría a formar parte de la propiedad que el agente está contratado para vender. O bien, tal vez desee excluir un refrigerador que planea trasladar a su nueva casa, hecho que el agente deberá conocer y transmitir a los compradores.
• Deberes y obligaciones del vendedor y del agente inmobiliario . Su acuerdo detallará cómo el agente de bienes raíces listará o comercializará su casa, qué tipo de seguro debe mantener en la propiedad y qué revelaciones debe hacer a los compradores.

Haciendo revelaciones de bienes raíces en Illinois

La ley del Estado de Illinois (765 Illinois Compiled Statutes Secciones 77/5 y siguientes) exige que los vendedores proporcionen a los compradores un formulario de divulgación, que contiene detalles sobre los defectos materiales conocidos que afectarían al valor de la propiedad o a la salud o seguridad de los ocupantes, como grietas en los cimientos o una infestación de termitas.

Para ayudar a los vendedores a hacer todas las revelaciones requeridas, la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Illinois ofrece un formulario de revelación, que su agente de bienes raíces pondrá a su disposición. Ciertos tipos de ventas (como las casas de nueva construcción) están exentos de las normas estatales de divulgación.

Además, si su casa se construyó antes de 1978, debe cumplir con las disposiciones del Título X del gobierno federal sobre la pintura a base de plomo y sus riesgos. Vea la sección de divulgación sobre el plomo en el sitio web de la EPA, para más detalles.

Lo que va en las ofertas, contraofertas y acuerdos de compra de Illinois

Un comprador que quiera comprar una casa particular de Illinois hará al vendedor una oferta por escrito en la que se especificarán las condiciones, incluido el precio, el pago inicial propuesto y cualquier contingencia (condiciones que deben cumplirse en una fecha determinada para que la venta proceda al cierre). Entre las contingencias comunes se incluyen el hecho de que el comprador haya conseguido con éxito la financiación del préstamo, haya organizado y esté satisfecho con los resultados de una inspección profesional de la vivienda y haya vendido su casa actual.

Puede rechazar la oferta de un comprador directamente, aceptarla como, o (como es más típico) responder con una contraoferta. Una contraoferta acepta algunos o la mayoría de los términos de la oferta, pero sugiere cambios en otros, como un precio más alto o una fecha de cierre que es anterior a la propuesta del comprador.

Un contrato legalmente vinculante se forma sólo cuando se acepta y firma una oferta final que contiene la firma del comprador (aceptando cualquier cambio con respecto a la oferta original) y se notifica la aceptación al comprador. La transacción pasará entonces a lo que se llama "escrow".

¿Qué es Escrow?

La custodia es el período de tiempo entre la firma del acuerdo de compra y el cierre de la casa. Usted elegirá un agente de depósito en garantía o de títulos, un tercero neutral que servirá de intermediario y supervisará el proceso (posiblemente preparando informes de títulos, así como supervisando el procesamiento del préstamo, la eliminación de contingencias, etc.).

El comprador suele tener mucho más que hacer durante este período de tiempo que el vendedor. Para el cierre del depósito en garantía, el comprador deberá finalizar la financiación, eliminar todas las contingencias del comprador, hacer que se tasen las casas (lo que normalmente exigen los prestamistas hipotecarios) y obtener un seguro de título, normalmente con plazos establecidos.

Por supuesto, si usted negoció para cualquier contingencia dentro del contrato, como el derecho a que se cancele si no puede encontrar una nueva casa para comprar, usted también tendrá que ocuparse.

A menudo surgen cuestiones que requieren una negociación, como quién pagará por los problemas de reparación identificados en un informe de inspección. El comprador puede insistir en que pague para remediar un defecto o que baje el precio de compra. Si usted no puede llegar a un acuerdo, el comprador puede tener el derecho de retirarse del trato.

Lo que sucede al cierre de su casa en Illinois

Para el cierre de la custodia (conocido como cierre o liquidación), usted y el comprador deben haber cumplido todos los términos de su acuerdo de compra. El cierre en sí es a veces una reunión de las partes, otras veces se lleva a cabo en lugares separados e incluso en días diferentes.

Todos los documentos finales y los fondos se intercambiarán entre el comprador y el vendedor. El comprador le paga el precio de compra, y usted le da al comprador una escritura y otros documentos de transferencia y el título de propiedad de la casa o condominio. Usted paga cualquier préstamo pendiente de su propiedad y paga comisiones a los agentes de bienes raíces (según su acuerdo de venta).

Los vendedores no suelen necesitar estar presentes en un cierre de Illinois siempre que se paguen todos los gastos y se firmen los documentos. Típicamente, los compradores firmarán los documentos finales en la oficina de su compañía de títulos o agente de custodia y recogerán las llaves. Luego la compañía de títulos registrará la nueva escritura con el nombre del comprador en una oficina del gobierno local, y la casa será oficialmente del comprador.

Trabajando con un abogado de bienes raíces de Illinois

A diferencia de algunos estados, la ley de Illinois no exige que los vendedores involucren a un abogado en la transacción de venta de casas.

Incluso si no es necesario, puede decidir contratar a un abogado en algún momento, por ejemplo, para revisar el contrato final o para ayudar con los detalles del cierre. O bien, es posible que desee la ayuda de un abogado para redactar un contrato de arrendamiento si piensa volver a alquilar la casa por un período prolongado de tiempo después del cierre de la misma, o si los problemas aparecen en el informe de título.

Y si está vendiendo su casa sin un agente inmobiliario (un "para la venta por el propietario" o FSBO), puede ser útil contratar un abogado para ayudar con el papeleo legal.

Encuentra un abogado de bienes raíces con experiencia en Illinois.