Aprenda los riesgos y beneficios de comprar y financiar una casa usando una forma de financiamiento del vendedor conocida como contrato de tierra.

Las tres formas más comunes de pagar una casa son con dinero en efectivo, usando una hipoteca, o por lo que se llama un «contrato de tierra». Un contrato de terreno es un acuerdo escrito entre el vendedor y el comprador que, en última instancia, da lugar a la transferencia del título de propiedad una vez que se cumplen todos los términos y condiciones de pago (un método de «financiación del vendedor»). Sin embargo, a diferencia de las formas más típicas de comprar una casa, la propiedad no pertenece oficialmente al comprador hasta que la deuda con el vendedor se haya pagado completamente.

El vendedor de una casa podría considerar la posibilidad de ofrecer una casa en venta por contrato de terreno con el fin de ampliar el grupo de posibles compradores.

¿Por qué querría un comprador de vivienda un contrato de tierra?

Si está interesado en comprar una vivienda, pero se enfrenta a obstáculos financieros -quizás tiene una baja calificación crediticia, un historial de empleo desigual o tendría dificultades para obtener una hipoteca por alguna otra razón- la compra de una propiedad mediante un contrato de terreno ofrece una vía para acceder a la propiedad de una vivienda que de otro modo no tendría.

Entonces, ¿qué hay para el vendedor? Un vendedor de casas podría considerar ofrecer una casa en venta por contrato de terreno para ampliar el grupo de compradores potenciales. Manténgase atento a los anuncios que dicen que el vendedor aceptará un contrato de terreno (a menudo listado como una «forma de compra aceptada»). Las formas de compra más comunes son el efectivo, la hipoteca convencional, la hipoteca de la Ley Federal de la Vivienda (FHA) y la hipoteca de Asuntos de Veteranos (VA).

Los contratos de compraventa de tierras también se utilizan comúnmente para vender propiedades que han sido valoradas o tasadas a un precio tan bajo que ningún banco o prestamista institucional estaría dispuesto a ofrecer una hipoteca para la venta.

Por ejemplo, muchos bancos no concederán una hipoteca de 20.000 dólares o menos, aunque el valor de la propiedad sea lo suficientemente alto como para servir como garantía del préstamo. La razón es que el interés total a recibir no es lo suficientemente alto como para equilibrar el costo y el riesgo del banco de hacer el préstamo.

Cuando la propiedad de la casa se transfiere al comprador bajo un contrato de tierra

Si compras una casa usando un contrato de tierra, no te conviertes en su dueño de inmediato. Al firmar el acuerdo, el comprador recibe lo que se denomina «título equitativo» de la propiedad, que dura todo el plazo del contrato de la tierra.

Por el contrario, alguien que compra una casa de la manera habitual, usando dinero en efectivo o un préstamo hipotecario, recibe el título completo de la casa al cierre de la venta. (Por supuesto, el banco u otro prestamista retiene un «interés de seguridad», permitiéndole ejecutar la hipoteca si es necesario).

¿Qué es el título equitativo? Significa que el comprador tiene un interés legal en la propiedad mientras hace los pagos al vendedor. El comprador puede ciertamente vivir en la casa y tratarla como propia durante estos años. La transferencia del título legal de la propiedad es mantenida por el vendedor hasta que el comprador haya hecho el pago final del contrato de la tierra.

Este arreglo puede llevar a serios problemas si no haces los pagos como se ha acordado. El vendedor puede presentar una acción legal contra usted en el tribunal, llamada confiscación. El decomiso devuelve al vendedor todos los intereses legales de la casa y le permite al vendedor conservar todos los pagos que usted ha hecho para la compra de la casa. Aunque haya invertido varios pagos, terminará sin derecho de propiedad sobre la vivienda después de la acción de confiscación.

¿Cómo calculan el vendedor y el comprador de la vivienda las cantidades de pago en un contrato de terreno?

El vendedor de la propiedad normalmente decide cuánto de un pago inicial se requiere para celebrar un contrato de tierra, así como cuánto serán los pagos cada mes. (Después de todo, el vendedor puede no querer esperar décadas para ser pagado.)

Los pagos típicos serían una cantidad mensual calculada por el precio de compra dividido a lo largo de diez años, más los intereses. Sin embargo, todo esto puede ser negociado. Pero tendrías suerte de conseguir un préstamo a 30 años.

Debido a que el vendedor no recibe un cheque al cierre por el precio total de la compra (como ocurriría en un cierre con dinero en efectivo o una hipoteca), el vendedor podría requerir un pago inicial relativamente grande, pagos mensuales altos o ambos. Esto ayuda a reducir parte del riesgo que asume el vendedor al convertirse, en efecto, en un prestamista hipotecario.

Resumen de las diferencias entre la venta de contratos de tierras y la venta financiada por hipotecas.

Usando un contrato de tierra:

  • el comprador recibe un interés de título equitativo
  • el comprador hace los pagos directamente al vendedor
  • El incumplimiento del comprador de los pagos da lugar a la pérdida de cualquier derecho sobre la propiedad y a la pérdida de cualquier pago ya realizado.

Usando una hipoteca:

  • el comprador recibe un título legal, como prueba mediante una escritura
  • el comprador hace los pagos al prestamista o a la compañía hipotecaria
  • El incumplimiento del comprador en los pagos puede resultar en la ejecución de la propiedad por parte del prestamista.

Qué términos debe incluir un contrato de tierras

Por razones tanto jurídicas como prácticas, un vendedor y un comprador que celebren un contrato de tierras querrán asegurarse de redactar y firmar un acuerdo de compra, (el llamado contrato de tierras).

Quién lo redacta en realidad depende en parte de de quién es la idea. El comprador puede, por ejemplo, preparar el borrador inicial y ofrecérselo al vendedor en respuesta al anuncio del vendedor de vender la propiedad.

El acuerdo del contrato de compraventa de la tierra debe establecer las condiciones básicas de la venta, como la dirección o descripción de la propiedad y el número de años en que se efectuarán los pagos y a qué tasa de interés, así como el precio acordado para la casa o la propiedad.

Mientras que muchas hipotecas son a 30 años, los contratos de tierra son a menudo mucho más cortos. Es útil adjuntar un programa de amortización al contrato de tierra para que las partes tengan claro el monto exacto de los pagos que se harán al vendedor.

El contrato de compraventa de la tierra debe indicar también si se incluyen en la venta algún accesorio o aparato y la fecha de cierre. Debe establecerse un período de tiempo durante el cual el comprador pueda hacer inspeccionar la propiedad y negociar cualquier reparación basada en las conclusiones del inspector.

Lo más probable es que, con la ayuda de un abogado, quiera añadir otras condiciones de la venta que tanto el comprador como el vendedor consideren importantes.

Todos estos artículos son como un acuerdo de compra estándar. Si un vendedor no está satisfecho con la versión del contrato de compraventa del terreno del comprador, el vendedor puede hacer una contraoferta con un documento que en su mayoría es el mismo pero que tiene condiciones diferentes, y el comprador puede aceptar los cambios o hacer una contraoferta al vendedor.

Cómo probar la «propiedad» de la propiedad antes de haberla pagado

Si usted es el comprador de la propiedad, el hecho de que vaya a hacer pagos al vendedor por la propiedad sin recibir una escritura hasta que todos los pagos se hagan, lo más probable es que años después, le preocupe un poco.

Afortunadamente, hay una solución legal, conocida como «memorándum de contrato de tierras». Este es típicamente un documento de una sola página que establece la fecha y el precio de compra del contrato de tierra, los nombres del vendedor y el comprador, y una descripción legal de la propiedad.

Debe ser firmado por el vendedor. El memorando del contrato de la tierra deberá ser archivado en la oficina de registro de escrituras apropiada para que el público sea notificado del interés de propiedad del comprador.

Pasos finales para la compra de un contrato de tierras

Para protegerse como comprador, es posible que desee obtener un seguro de título de propiedad (como lo exigiría un banco con una hipoteca). Esto ayuda a asegurar que el vendedor sea realmente el dueño de la propiedad, libre de cualquier interés de terceros, como una hipoteca, una evaluación especial o un gravamen.

Una compañía de títulos o una compañía de depósito en garantía debería encargarse del cierre, en el que usted y el vendedor firman el contrato de la tierra. La compañía puede mantener la escritura en una cuenta de depósito en garantía hasta que usted haya hecho el pago final, para asegurarse de que el título se transfiere según lo acordado.

Mantener la escritura en custodia significa guardarla en un lugar seguro, a menudo una caja de seguridad, hasta que el comprador satisfaga todos los términos del contrato de la tierra y haga el pago final debido al vendedor. En ese momento, la compañía de títulos entregaría la escritura al comprador para que la registrara en el registro de escrituras, y el comprador se convertiría en el propietario legal de la propiedad.

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