¿Renunciar a la contingencia de inspección para ganar una guerra de ofertas y comprar una casa significa que estás tirando los dados y posiblemente firmando por decenas de miles de dólares en reparaciones?

Cuando el mercado inmobiliario está caliente, y usted es un posible comprador de vivienda tratando de superar a los múltiples oferentes, probablemente comenzará a buscar maneras de hacer que su oferta se destaque. El precio es lo más obvio, pero si todos están ofertando alto, y tu presupuesto no es ilimitado, no es el único método posible. Por eso algunos compradores consideran la posibilidad de eliminar la contingencia de inspección de su oferta al vendedor. Entonces, ¿debería hacerlo?

Lo que permite la contingencia de inspección

La contingencia de inspección es una parte estándar de un acuerdo de compraventa de una casa. Si utiliza una versión del formulario (y es probable que lo haga), sólo tendrá que marcar una casilla para decir que desea esta contingencia.

El lenguaje contractual suele mencionar que el vendedor debe cooperar para permitir que el comprador haga inspeccionar la propiedad, y luego establece que si el comprador no está, de buena fe, satisfecho con la condición de la propiedad según lo indicado por la inspección, el comprador puede pedir al vendedor que remedie cualquier condición insatisfactoria o puede rescindir el contrato.

Este lenguaje te ofrece más de un beneficio. Después de la inspección, lo harás:

  • saber mucho más sobre la casa que antes (incluso si el vendedor proporcionó revelaciones, como se discute a continuación), incluyendo cualquier defecto latente
  • ser capaz de negociar con el vendedor sobre las reparaciones o (más probablemente, si las reparaciones son más que menores) exigir una reducción de precio o un crédito en custodia que le permita hacer el trabajo más tarde, y
  • si sus negociaciones fracasan o no hay reparaciones o remedios financieros que lo hagan feliz, podrá retirarse del contrato sin «incumplir» y perder el depósito de garantía que haya depositado.

Sin embargo, si el mercado está lo suficientemente caliente, algunos compradores piensan: «Prefiero tener una casa que se va a caer a mi alrededor que ninguna, ya que podría perder ante otro ofertante dispuesto a renunciar a la contingencia de la inspección».

Es un riesgo que tendrás que sopesar por tu cuenta. Sin embargo, también vale la pena considerar cuánto sabes (o no sabes) sobre la casa por la que estás pujando.

Lo que puedes aprender sobre la casa por tu cuenta o revisando las declaraciones de los vendedores

El simple hecho de pasear por la casa que se compre le dará una idea de si está en condiciones óptimas o se está desmoronando. Vigila las pequeñas cosas, como si el dueño de la casa se ocupó de las bisagras sueltas y los grifos que gotean. Esto a menudo indica si el propietario se ocupó de asuntos más importantes. Y, por supuesto, si nota que necesita reparaciones importantes, puede llamar a un contratista para preguntarle cuánto le costaría repararlas.

También lea cuidadosamente las declaraciones escritas que el vendedor le haya dado (según la ley en la mayoría de los estados). Éstas deben informarle sobre la experiencia del vendedor viviendo en la casa: qué electrodomésticos, sistemas y componentes estructurales tiene, y si el vendedor es consciente de algún defecto relacionado con éstos.

Sin embargo, la divulgación de información es de uso limitado. Algunos vendedores mienten abiertamente. Pero incluso un vendedor honesto puede haber sido felizmente inconsciente de problemas importantes y costosos: por ejemplo, el deterioro de los cimientos o el techo, un horno que está a punto de dejar de funcionar, o el moho dentro de las paredes.

Y no puedes hacer responsable legalmente al vendedor por no revelar asuntos que no conocía. Contratando a un inspector de vivienda profesional, puede esperar eliminar esos problemas antes de cerrar la venta.

¿Puede llevar a cabo una «pre-inspección» antes de renunciar a la contingencia de la inspección?

En algunos estados, los vendedores consentirán en que los compradores realicen una «inspección previa» antes de hacer una oferta de compra. Con las inspecciones que suelen costar unos pocos cientos de dólares cada una, pedir esto puede tensar su presupuesto. Pero una pre-inspección le permitirá renunciar a la contingencia de la inspección sin sentir que posiblemente esté firmando por decenas de miles de dólares en reparaciones inesperadas.

Los vendedores no tienen que estar de acuerdo con las pre-inspecciones. Y su incentivo es decir no, dado que si su informe de inspección les hace conscientes de problemas que no habían notado por sí mismos, tienen que revelarlos a todos los futuros compradores potenciales, y así potencialmente reducir el valor de la casa. Pero si las pre-inspecciones son habituales en su área, y deja claro que está dispuesto a hacer una oferta alta una vez que sabe que la casa está en forma razonable, tiene una mejor oportunidad.

Al final, sin embargo, hay muchas razones para esperar una inspección de la casa. Hable con su agente inmobiliario sobre el calor del mercado local y si la presión sobre usted es particularmente alta porque «todos los demás» están renunciando a la contingencia de la inspección.

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