Entienda el acuerdo de compra de su casa antes de firmar

Un contrato de compraventa de una vivienda no es sólo una tontería, sino que incluye muchas decisiones importantes que querrás tomar sobre el precio, el momento, las condiciones para cerrar el trato y más.

Cuando encuentre una casa que le gustaría comprar, querrá presentarle al vendedor una oferta de compra de la casa.

La forma de esta oferta depende de las prácticas inmobiliarias seguidas en su estado. Puede ser un documento muy corto, que sirva para abrir negociaciones y con suerte conducirá a un contrato completo más tarde. O bien, puede tomar la forma de un contrato completo, que el vendedor podría simplemente firmar para crear una obligación contractual vinculante mutua.

Su agente de bienes raíces probablemente tendrá una oferta de compra estándar o un formulario de acuerdo de compra para su uso. En algunas situaciones, o si usted vive en un estado que requiere la participación de un abogado en las transacciones de bienes raíces (como es el caso de Alabama, Nueva York y Carolina del Norte, por ejemplo), es posible que desee contratar a un abogado de bienes raíces para preparar o revisar el contrato.

Un vendedor no está obligado a aceptar ninguna oferta en particular; ni siquiera si es al precio completo de venta o de lista.

Cláusulas del contrato de compra de bienes raíces

El típico contrato de compra de una casa debe incluir:

• Dirección de la propiedad y/o descripción legal.
• El precio de compra que ofreces.
• Cantidad de la cuota inicial (cuánto dinero en efectivo se va a poner, si se va a pedir un préstamo para el resto).
• Una disposición de contingencia hipotecaria, que permite que se le libere de su oferta si no puede obtener un préstamo de una cantidad específica a un tipo de interés específico dentro de un plazo determinado (normalmente entre 30 y 60 días).
• Monto del depósito de garantía (confusamente denominado "anticipo" en el estado de Nueva York).
• Cuánto tiempo estará abierta la oferta. Puede limitar al vendedor a un máximo de 48 horas para responder a su oferta, para evitar que el vendedor espere mejores ofertas de otros compradores. (Por supuesto, si el vendedor se comunicó con usted más tarde, es posible que aún desee aceptar).
• La fecha en que se finalizará la venta ("cerrada").
• La fecha en la que podrás mudarte ("tomar posesión"). En algunas situaciones, usted y el vendedor pueden negociar para que el vendedor le alquile de nuevo la casa más allá de la fecha de cierre, especialmente si el vendedor aún no ha comprado otra casa.
• Quién guardará la fianza o el dinero del depósito (normalmente un agente de depósito en garantía o de títulos) y quién será el agente de cierre y/o el agente de depósito en garantía o de títulos para el cierre.
• Artículos que se incluirán en la venta, como alfombras, lámparas, electrodomésticos, etc.
• Artículos no incluidos en la venta (pero que usted podría haber pensado que estarían incluidos).
• Una garantía del vendedor de que proporcionará un título claro de la casa, a través de un resumen del título, un certificado de título o una póliza de seguro de título.
• Una disposición que establece que el vendedor es responsable de pagar las facturas de servicios públicos, impuestos de propiedad, seguros y otros gastos relacionados con la casa hasta la fecha de cierre.
• Una cláusula de contingencia de inspección, que le permite a usted, el comprador, hacer que la casa sea inspeccionada por un inspector profesional, normalmente en el plazo de unos días a partir de la fecha de la firma del contrato. Esta disposición debería condicionar su oferta de compra a un informe de inspección satisfactorio.
• Lenguaje que detalla cuándo se puede hacer una inspección de rutina, generalmente un día o dos antes de la fecha de cierre, para asegurarse de que todo esté listo, de acuerdo con las garantías establecidas en el contrato; en otras palabras, que el lugar esté razonablemente limpio, que el vendedor se haya mudado y que el vendedor no haya tomado la propiedad que se suponía que debía quedarse.
• Una disposición que exige al vendedor pagar una cierta cantidad de dinero por cada día posterior a la fecha de su ocupación en que la casa no esté disponible para que usted se mude (a menudo llamada "cláusula de daños y perjuicios").
• Una cláusula que condiciona la oferta a que venda su casa actual, si es que necesita hacerlo antes de poder mudarse.
• Lenguaje que requiere la cancelación del trato (y la devolución de su depósito de garantía) si la venta no se completa debido a que no se han cumplido otras contingencias (por ejemplo, si ha condicionado el trato a la comprobación de las tasas de criminalidad local o a la obtención de un seguro de propiedad de la casa).

Incluso con un contrato de formulario estándar, debería poder tachar partes, insertar apéndices o personalizar el contrato según sus necesidades (y las del vendedor).

Contrafuertes

Un vendedor no está obligado a aceptar ninguna oferta en particular; ni siquiera si es al precio completo de venta o de lista.

Por lo general, el vendedor responderá a la oferta del comprador con una contraoferta que acepta algunos de los términos pero propone cambios en otros.

Las propuestas comunes de contraoferta incluyen:

• Un precio de compra más alto.
• Una reducción del tiempo que el comprador tiene para eliminar contingencias, como la contingencia de la inspección y una que condiciona el trato a la venta de su casa actual.
• Eliminando completamente ciertas contingencias.
• Excluyendo ciertos artículos de la venta, como el candelabro de reliquias antiguas del vendedor.
• Más tiempo para que el vendedor desocupe la casa después de que se cierre la venta.
• Que el abogado del vendedor apruebe el contrato como una contingencia de la venta (si el vendedor no ha tenido tiempo de hacer que un abogado revise el acuerdo).
• Una "cláusula de daños y perjuicios", que detalla cuánto dinero le deberá al vendedor si se retira del trato por razones distintas a las contingencias enumeradas en el contrato. En algunos estados, las leyes limitan los daños y perjuicios a la cantidad del depósito de garantía o a un porcentaje del precio de compra (como en el estado de Washington y California).

Negociaciones

Si el comprador no está satisfecho con la contraoferta del vendedor, puede rechazarla y presentar cambios adicionales en la contraoferta del comprador. Las partes pueden negociar los términos del contrato hasta que lleguen a un acuerdo.

Papel de los corredores

Si el vendedor o el comprador utilizan un agente inmobiliario, el o los agentes suelen negociar los términos y condiciones del contrato, según las indicaciones de sus clientes. Sin embargo, las decisiones finales las toman el vendedor y el comprador, y ambos deben firmar el acuerdo de compra o el contrato de venta.