La toma de propiedades por parte del gobierno

¿Cuánto poder tiene el gobierno para reclamar la propiedad de su tierra privada?

¿Pueden quitarle sus bienes inmuebles? Bajo algunas circunstancias, la respuesta corta es "sí". El poder de dominio eminente permite al gobierno tomar tierras privadas para uso público. A veces llamado poder de condena, o referido como "venta forzada", está dentro de las herramientas legales de las agencias federales, estatales, locales e incluso cuasi-gubernamentales y servicios públicos.

Si bien cada jurisdicción tiene sus propias leyes y procedimientos relativos a la toma de propiedad privada, muchos de los conceptos generales son los mismos en todos los Estados Unidos.

Base jurídica del dominio eminente

El concepto de dominio eminente es anterior a la fundación de los Estados Unidos. A lo largo de la historia europea, los soberanos han reclamado el derecho a usar cualquier tierra dentro de sus fronteras. La Constitución Americana, escrita después de que el país escapara del dominio monárquico británico, intentó crear algunas protecciones para los ciudadanos contra el exceso de gobierno.

Para evitar que el gobierno arrebate la propiedad privada, los Forjadores incluyeron la Quinta Enmienda en la Carta de Derechos, que establece que "ninguna propiedad privada [será] tomada para uso público, sin una compensación justa".

Esto se ha interpretado en el sentido de que la entidad del gobierno federal, estatal o local que quiera tomar la tierra de una persona privada debe ofrecer pagar a esa persona el precio de mercado razonable de la propiedad. En otras palabras, el gobierno no puede arrebatar la tierra gratis, o pagar al propietario sólo una cuota nominal.

Diferentes estados han impuesto requisitos adicionales para el uso de los dominios eminentes, incluso más allá de esta protección constitucional fundamental.

La toma del gobierno debe ser para un "uso público". Lo más común es que esto signifique que el gobierno quiera construir una carretera, una escuela u otra instalación pública en esa parcela privada particular, o en una porción de ella. Nótese que los tribunales definen el "uso público" de manera amplia, para incluir usos gubernamentales que no necesariamente estarían disponibles para todo el público, como un edificio de oficinas gubernamentales o una base del ejército, o incluso la renovación urbana.

Es difícil para los propietarios de bienes inmuebles desafiar la capacidad del gobierno de tomar una parcela de tierra, siempre que el gobierno pueda hacer algún argumento racional sobre cómo el uso previsto beneficiará al público.

El proceso de toma de gobierno

¿Cómo hace el gobierno para tomar la propiedad privada? Normalmente, el proceso comenzará con una notificación del interés del gobierno en tomar su propiedad. Esto a veces se le notificará personalmente (por un servidor de proceso), o a veces se le enviará por correo, dependiendo de las regulaciones pertinentes.

La notificación probablemente le informará de que el gobierno tiene la intención de nombrar a un tasador para determinar el valor justo de mercado de su propiedad. La determinación del tasador formará la base de la "justa compensación" que la Constitución exige que se le pague.

En la tasación se suelen tener en cuenta diversos factores sobre el estado, la ubicación, las mejoras, los recursos naturales y las condiciones generales del mercado de la propiedad. En teoría, la tasación debería aproximarse a la cantidad de dinero que probablemente podría obtener en el mercado privado si intentara vender.

Puede aceptar la cantidad del tasador del gobierno, y liberar su tierra. Alternativamente, puede disputar la valoración del tasador del gobierno, y contratar a su propio tasador. Aunque todavía se verá obligado a entregar la tierra, al menos puede demandar al gobierno y mostrar pruebas de por qué cree que el valor de la tierra es mayor que la cantidad que el gobierno ofreció pagar. Tales pruebas pueden incluir los informes de uno o más tasadores, estudios de mercado u otras presentaciones de valor. El juez o el jurado, como descubridor de los hechos, determinará el valor apropiado.

Tipos de toma de propiedad

No todos los ingresos del gobierno implican la confiscación total de su tierra. Hay diferentes formas de tomar la propiedad. Una toma puede ser completa, en la que se toma la propiedad y todos los derechos relacionados con ella, o parcial, en la que el gobierno toma sólo una porción de una parcela de tierra (por ejemplo, la tierra necesaria para ensanchar una carretera o tender un cable).

Las servidumbres (el derecho a usar su propiedad), como las servidumbres de servicios públicos, también son una forma de tomar. La toma temporal es posible, por ejemplo, si se necesita el control de su propiedad durante un proyecto de construcción del gobierno.

Tenga en cuenta que el hecho de que la toma del gobierno sea parcial o temporal no lo exime de la obligación de darle una "compensación justa". Usted todavía tiene derecho a alguna forma de pago por ese uso de su propiedad.

Oponiéndose a la toma del gobierno

Si bien es difícil desafiar la capacidad del gobierno para tomar su tierra, es común que los propietarios desafíen la cantidad de dinero que el gobierno está obligado a pagar. Conocer tus opciones cuando te enfrentas a un caso de dominio eminente es crítico. Un abogado de dominio eminente es a menudo una necesidad para proteger adecuadamente sus intereses en las audiencias públicas.

Un abogado también puede aconsejarle sobre sus derechos y la ley si usted persigue otras opciones, como la acción comunitaria. A veces, las comunidades organizadas o los grupos de presión pueden convencer al gobierno de que modifique un proyecto o disminuya la carga de los propietarios. Este tipo de batallas suelen librarse a través de los medios de comunicación, ejerciendo presión sobre los funcionarios electos, y no a través de los tribunales. Una vez más, un abogado con experiencia en materia de dominios puede tener sugerencias para explorar todas sus opciones.