Comprender cómo las ciudades, los condados, los municipios e incluso los gobiernos estatales utilizan las leyes de zonificación para guiar el desarrollo y dar forma a la comunidad, y cómo se pueden hacer cambios.

Las ordenanzas y reglamentos de zonificación controlan cómo puede usar su propiedad. Ciudades, condados, municipios e incluso gobiernos estatales usan las leyes de zonificación para guiar el desarrollo y dar forma a la comunidad. Estas leyes afectan directamente a la mayoría de los propietarios. Antes de comprar o desarrollar una propiedad inmobiliaria, debe conocer las regulaciones de zonificación que se aplican.

El hecho de que su tierra no esté zonificada para un determinado uso no significa que la zonificación no pueda ser cambiada para permitir ese uso.

Por qué la zonificación es un gran problema

La zonificación entra en juego en cada desarrollo inmobiliario, grande o pequeño. Por lo tanto, si está pensando en comprar una propiedad o en hacer mejoras en una propiedad de la que es propietario, necesitará y querrá saber cómo encajan las leyes de zonificación en su plan. Si no averiguas qué usos están permitidos como primer paso, puede ser un error costoso si resulta que la zonificación prohíbe tu desarrollo. No sólo se le puede obligar a retirar cualquier mejora realizada en la propiedad que viole las regulaciones de zonificación, sino que también puede ser multado y enfrentarse a una acción de aplicación del código.

La zonificación también impacta el valor de una determinada pieza que busca construir una subdivisión. Y dependiendo de cuán productiva sea la tierra para la agricultura, puede tener un valor limitado para la agricultura también. Si encuentras un terreno vacío que parece ideal para una subdivisión rural, pero luego descubres que está zonificado para uso agrícola y no puede ser dividido, puedes quedarte con un terreno desnudo sin potencial de desarrollo.

Zonificación de Distritos y Usos de la Tierra

Muchas de las formas en que los propietarios utilizan sus tierras son incompatibles entre sí. Por ejemplo, la mayoría de la gente que vive en un barrio residencial somnoliento no quiere un uso industrial pesado, como una refinería de petróleo, justo al lado. Del mismo modo, muchos usos agrícolas, que pueden ser ruidosos, polvorientos y apestosos, no son compatibles con los usos residenciales. Para guiar ciertos tipos de desarrollo y evitar conflictos entre ellos, se han adoptado reglamentos de zonificación en la mayoría de las áreas.

Controles de uso común de la tierra

Muchas jurisdicciones tienen dos documentos primarios que se refieren a la zonificación. El primero se denomina plan general (también conocido como «plan maestro» o «plan general»). El otro es una ordenanza de zonificación (a veces llamada «ordenanza de uso de la tierra» o «código de desarrollo»).

El plan general es el documento de política que guía el desarrollo en un área. La ordenanza de zonificación, que suele comprender tanto el texto como un mapa de zonificación, incluye reglamentos de uso de la tierra que clasifican la propiedad en varias zonas, restringen el uso de la tierra, imponen normas de desarrollo e incluyen requisitos de procedimiento. La ordenanza de zonificación aplica el plan general.

Requisitos y restricciones de uso de la tierra

Donde hay zonificación, la tierra se clasifica en distritos específicos. Las clasificaciones comunes incluyen:

  • residencial
  • comercial
  • industrial
  • agrícola, y
  • …recreativo.

Estas clasificaciones suelen desglosarse en otras subcategorías. Por ejemplo, la zonificación residencial tiene subcategorías para zonas unifamiliares y multifamiliares. También puede encontrarse la zonificación de uso mixto, por ejemplo, una zona de trabajo-vida en la que se permite la venta al por menor y la fabricación en pequeña escala junto con una vivienda residencial.

Puede determinar en qué distrito se encuentra su propiedad revisando el mapa de zonificación aplicable. El mapa de zonificación normalmente forma parte de la ordenanza de zonificación. En la mayoría de los lugares el mapa está disponible en Internet. Si no puede encontrar el mapa en línea, el departamento de planificación local suele ser útil para indicarle dónde puede encontrar una copia.

Diferentes usos en diferentes zonas

Para cada distrito de zonificación, la ordenanza de zonificación enumerará los usos permitidos. En la mayoría de los casos, cada uso permitido se enumerará como «uso permitido» o «uso condicional» (o alguna variación de esos términos).

Los usos permitidos están permitidos de forma absoluta, pero aún así pueden requerir un permiso. Los usos condicionales están sujetos a revisión por parte del gobierno local. En muchos casos, el gobierno impondrá condiciones al uso (por ejemplo, estacionamiento adicional o control de las aguas pluviales).

Utilizando como ejemplo la zona residencial unifamiliar, las viviendas unifamiliares y las ocupaciones del hogar suelen figurar como usos totalmente permitidos. Sin embargo, una vivienda accesoria puede prohibirse o permitirse sólo como uso condicional. Si se aprueba la vivienda accesoria como uso condicional, el gobierno local puede imponer requisitos adicionales de estacionamiento fuera de la calle, entre otras condiciones de aprobación.

Por lo general, si un uso no figura en la lista de usos permitidos en una determinada zona, está prohibido en esa zona.

También se aplican las normas de desarrollo

Para que un uso sea aprobado, debe cumplir con las normas de desarrollo de la ordenanza de zonificación aplicable. Las normas de desarrollo incluyen los requisitos de diseño y otros criterios que controlan la forma en que debe completarse un desarrollo. Esas normas varían según el uso específico de que se trate. Las normas de desarrollo pueden incluir

  • restricciones de altura
  • contratiempos en la construcción
  • tamaño mínimo del lote
  • cobertura del lote
  • densidad
  • transporte y acceso
  • estacionamiento
  • diseño de edificios y paisajes, y
  • drenaje.

Si un desarrollo no puede completarse de conformidad con las normas de desarrollo, el gobierno local no puede aprobar el uso a menos que se conceda una dispensa. La mayoría de las jurisdicciones tendrán una disposición en la ordenanza de zonificación que explique cuándo se concederá una dispensa.

Subdivisiones

Muchos propietarios dividen sus tierras en múltiples lotes con la esperanza de venderlas con un beneficio. Las subdivisiones son un tipo común de desarrollo de la tierra. La subdivisión de tierras está sujeta a la ordenanza de zonificación y tal vez incluso a una ordenanza de subdivisión separada.

Normalmente hay procedimientos simplificados si se quiere dividir la propiedad en sólo dos o cuatro parcelas. A veces se llaman divisiones de lotes o particiones. El proceso es más complejo para una gran subdivisión.

Las leyes de subdivisión pueden ordenar que la subdivisión se desarrolle para cumplir:

  • requisitos de tamaño mínimo del lote (por ejemplo, 7.000 pies cuadrados)
  • especificaciones de la calle
  • requisitos de utilidad, y
  • requisitos de densidad.

En algunos estados, los gobiernos locales tienen la facultad de exigir a los promotores que paguen por la infraestructura de sus proyectos. Estos se llaman Cargos por Desarrollo del Sistema (SDC). Estos costos pueden incluir nuevos servicios públicos, carreteras e incluso escuelas.

Si desea subdividir su terreno, asegúrese de hablar con un abogado especializado en el uso de la tierra con licencia para ejercer la abogacía en el estado en que se encuentra la propiedad.

Los cambios de zona no son fáciles

El hecho de que su tierra no esté zonificada para un determinado uso no significa que la zonificación no pueda ser cambiada para permitir ese uso. La mayoría de las ordenanzas de zonificación tienen disposiciones que describen el procedimiento de solicitud y los requisitos para los cambios de zona.

El proceso puede ser difícil y llevar mucho tiempo. Como mínimo, suele requerir una notificación al público y una audiencia sobre el uso de la tierra antes de que el gobierno local conceda o deniegue su solicitud de cambio de zona.

Dada la complejidad asociada con los asuntos de zonificación, es una buena idea contratar a un abogado local especializado en el uso de la tierra para que le ayude a revisar sus planes de uso de la tierra y sus opciones para manejar los asuntos de zonificación.

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