¿Puedo demandar al vendedor de mi casa por defectos encontrados después del cierre?

Comprensión de la ley sobre la responsabilidad del vendedor por defectos de la vivienda no revelados.

Imagine que, después de ahorrar dinero durante muchos años, finalmente compra una casa para usted y su familia. Usted realiza su debida diligencia y negocia un precio, y finalmente firma el contrato de venta con el vendedor. El vendedor no revela que hay defectos importantes en la casa. La venta se cierra, y tu familia se muda a la casa.

Después de unas pocas semanas o meses, puede que notes problemas; muy baja presión de agua en el segundo piso, o un brote de moho en el sótano, o que las termitas están destruyendo la integridad estructural del porche delantero. Seguramente, se imagina, el vendedor de su casa sabía de todos estos serios defectos antes de la venta, y simplemente no le informó de ellos. Está furioso.

¿Qué puede hacer el comprador de una casa en tales circunstancias? Si había defectos materiales ocultos en su casa en el momento de la compra, ¿tenía el vendedor o el agente del vendedor la obligación legal de revelárselos? En algunos casos, dependiendo de los hechos y de las pruebas que pueda reunir, es posible que pueda recuperar parte de los gastos de reparación del vendedor.

. ...no puedes presentar una demanda cada vez que encuentres una pequeña grieta o un arañazo.

Limitaciones básicas de los litigios por defectos en el hogar

Los defectos de la casa como los descritos anteriormente pueden salir a la luz días, semanas o años son la venta, dejándole a usted preguntándose si debería tener que asumir toda la carga financiera. ¿Qué tipo de defectos recién descubiertos podrían hacer a la persona que le vendió la casa legalmente responsable de su reparación?

Para empezar, deberías establecer algunas expectativas realistas. Normalmente, sólo los defectos que son materiales y que usted no conocía, pero el vendedor sí, en el momento de la venta le permitirán recuperarse del vendedor. Esto significa, por supuesto, que la mayoría de los defectos que pueda encontrar en una casa no harán que el vendedor sea legalmente responsable ante usted.

Primero, probablemente sabías antes de firmar el contrato de venta que la casa no estaba en perfectas condiciones. Algunos problemas, como una grieta en el paseo delantero, pueden haber sido obvios. Otros, como el envejecimiento de la plomería, el vendedor puede haberle revelado en el curso de la venta, muy probablemente a través de formularios de divulgación por escrito (requerido en la mayoría de los estados de EE.UU.). En cualquier caso, si usted sabía o debería haber sabido de un defecto, y eligió comprar la casa de todos modos, un tribunal no le permitirá demandar al vendedor.

También puede haber situaciones en las que ni siquiera el vendedor sabía del defecto. Si, por ejemplo, una fosa séptica subterránea o un conducto de aguas residuales tenía una fuga, y el vendedor no sabía nada al respecto (y por lo tanto no se lo reveló a usted), usted no puede demandar por ello.

E incluso si no se le informó de ciertos defectos que el vendedor conocía, como un pomo oxidado en el armario del pasillo, esos defectos menores no se consideran legalmente materiales, suficientes para sostener una demanda. Los compradores no podrán demandar por defectos sin importancia financiera, independientemente de que se hayan revelado o no esos defectos.

También date cuenta de que las casas no vienen con garantía. Típicamente continúan sus procesos normales de envejecimiento y deterioro, dejando a los compradores que se ocupen de las consecuencias, sin ningún motivo para volver al vendedor a quejarse.

En resumen, no puedes presentar una demanda cada vez que encuentres una pequeña grieta o un arañazo. Los defectos deben ser materiales, conocidos por el vendedor y desconocidos para usted en el momento de la venta si quiere tener una posibilidad razonable de recuperación.

¿Quién es el responsable de los defectos caseros ocultos o no revelados?

Si cree que ha descubierto un defecto material que el vendedor nunca le reveló antes de la venta de la casa, puede preguntarse a quién puede demandar. Hay tres partes potencialmente responsables, cada una de las cuales puede tener alguna parte de la responsabilidad:

• El vendedor. Casi todos los 50 estados tienen leyes que exigen que los vendedores asesoren a los compradores sobre ciertos defectos materiales conocidos de la propiedad, normalmente rellenando un formulario de divulgación estándar antes de completar la venta. Dependiendo de la jurisdicción, esta responsabilidad puede anular una cláusula de "tal cual" contenida en un contrato de compraventa. En el formulario de divulgación estándar se pide al vendedor que indique si la propiedad tiene determinadas características (como electrodomésticos, un techo, un cimiento, sistemas de electricidad, agua y calefacción, etc.) y que luego califique o describa su estado. Las leyes de divulgación de algunos estados son más completas que las de otros, lo que significa que no todos los vendedores estarán obligados a examinar la condición de una característica que la legislatura no considere "material". Además, no se suele exigir al vendedor que inspeccione activamente para detectar problemas. Pero si hay problemas obvios de los que el vendedor debería haber tenido conocimiento, pero no los reveló, un tribunal podría creer que el vendedor faltó a propósito a sus obligaciones. Lo mismo ocurre si el vendedor intentó ocultar un defecto a propósito, por ejemplo, si pintó una gran grieta en los cimientos para que usted no la viera. Esto sería una prueba contundente que apoyaría una demanda.

• El agente inmobiliario del vendedor. Las leyes de algunos estados hacen responsables a los agentes del vendedor por no revelar los problemas que observaron o de los que fueron informados por los vendedores. Aunque las obligaciones de los agentes inmobiliarios son bastante limitadas, y por lo general no se les exige que realicen ninguna inspección afirmativa por sí mismos antes de vender, normalmente se prohíbe a los agentes que mientan a un posible comprador. En algunos estados, los agentes pueden perder sus licencias por participar en conductas engañosas. Una vez más, compruebe las leyes de divulgación específicas de su estado y las regulaciones que rigen a los agentes inmobiliarios.

• Su inspector de vivienda. Con suerte, tienes una inspección de la casa antes de comprarla. Por lo general, los inspectores de vivienda proporcionan una evaluación completa de las condiciones de la casa antes del cierre. En teoría, el inspector debería haber detectado problemas que el vendedor tal vez nunca supo. Si el inspector no detectó problemas que un experto (un colega profesional) debería haber notado, el inspector puede enfrentarse a cierta responsabilidad según una teoría de negligencia o incumplimiento de contrato. Lea su informe de inspección para ver qué decía, si es que decía algo, sobre la zona en cuestión. Algunos compradores se avergüenzan al comprobar que el problema se describe correctamente en el informe, o que el problema se encuentra en un área que el inspector excluyó legítimamente del informe.

Evaluando la fuerza de su caso legal

Una vez que haya identificado a las partes potencialmente responsables, querrá saber si su acción -o inacción- le da derecho a una compensación. Si su situación cumple los criterios que se indican a continuación, puede tener un caso sólido:

• El defecto existía antes de que compraras la casa. Los problemas que comenzaron desde que compró la propiedad, o los problemas que son un resultado natural del envejecimiento de su casa o sus lapsos de mantenimiento, son su única carga. Por supuesto, determinar cuándo un problema "comenzó" es complicado. Por ejemplo, una obstrucción en la línea del alcantarillado puede ser un nuevo problema, o puede ser la recurrencia de un problema de larga data con raíces que crecen en las tuberías. Puede que necesites un análisis profesional. Pero si el problema probablemente comenzó antes de que compraras la casa, entonces podrías tener la oportunidad de recuperarte.

• El defecto no era obvio para los visitantes. Si había una enorme grieta en el techo de la sala de estar en la casa abierta y sólo decides sacarla a relucir meses después del cierre, es poco probable que tengas un caso exitoso. Un juez, por supuesto, esperaría que hubieras visto tal problema mucho antes de comprar la casa. Pero si estaba escondida por un falso techo, o pintada sobre el ocultamiento del defecto estructural, puede valer la pena seguir el asunto. (No se preocupe si su inspector debería haber visto el problema. Eso podría significar que usted también tiene una posible reclamación contra el inspector).

• El vendedor o el agente del vendedor no reveló el defecto. Esta es una situación en la que nadie le dijo sobre el defecto antes de la venta, o alguien realmente le mintió sobre ello. La parte responsable puede haber sido el vendedor, el agente del vendedor o el inspector, como se explicó anteriormente. Aquí, las leyes del estado específico serán importantes para determinar lo que, precisamente, el vendedor estaba obligado a revelar.

• Confiaste en las mentiras o en la falta de información cuando compraste la casa. Esta probablemente sea fácil. Si, por ejemplo, usted tomó la palabra del vendedor de que un trabajo de remodelación estaba dentro del código al decidir comprar o al nombrar su precio de oferta, usted actuó con confianza al tomar su decisión de compra.

• Como resultado, ha sufrido daños monetarios. No puede recuperar el dinero del vendedor si no incurre en un daño financiero real. Los costos de las reparaciones o los daños relacionados (como la destrucción de su propiedad personal debido a un sótano inundado o la disminución del valor de su propiedad debido a un peligro ambiental no revelado) se convertirán, desde el punto de vista legal, en los "daños" que podrá cobrar, incluso si aún no ha pagado ningún gasto de su bolsillo (por ejemplo, necesita un nuevo cimiento pero no ha contratado a un contratista para construirlo). Tenga en cuenta que es probable que no pueda recuperar los daños punitivos o los daños por "dolor y sufrimiento" en este tipo de litigios. Normalmente se limita a los costos reales de las reparaciones, aunque a veces también puede pedir al tribunal que le conceda intereses y/u honorarios de abogados.

Pasos antes del litigio por defectos en el hogar

Si, después de leer la información anterior, cree que tiene una fuerte demanda legal contra el vendedor de su casa, el agente vendedor o el inspector, no se apresure a acudir a los tribunales todavía. Es posible que pueda recuperar lo que se le debe de forma más barata y con menos estrés utilizando una o ambas de las siguientes opciones:

• Carta de demanda. En ella se exponen esencialmente los hechos, indicando la naturaleza del defecto y la cuantía de los daños que se solicitan. Las cartas de reclamación tienen mayor peso cuando llegan con el membrete de un abogado, ya que eso demuestra al destinatario que ya ha contratado un abogado y tiene la intención de tomar el asunto en serio. Pero no tardan en prepararse, así que incluso contratar un abogado puede ser una forma rentable de hacerlo. Para más información sobre cartas de demanda, vea Cartas de demanda: Lo Básico.

• Mediación. Si el vendedor o agente está dispuesto a acudir a la mesa de negociaciones, pero a usted le preocupa estructurar una conversación efectiva, la mediación podría ser un proceso útil. En la mediación, usted se reuniría con el o los posibles demandados y un tercero mediador neutral. Si bien algunos mediadores son abogados o jueces jubilados, muchos de ellos son también específicos de la industria, por ejemplo, arquitectos o contratistas expertos que saben mucho sobre viviendas. Los mediadores están capacitados para orientar una discusión sobre un acuerdo que elimine la necesidad de un juicio largo y costoso. Para obtener más información, vea ¿Por qué considerar la mediación?

Presentar una demanda: Un último recurso para resolver el conflicto

Si no puede resolver su controversia con uno de los métodos anteriores, tendrá que decidir si presenta una demanda.

Recuerde que los litigios pueden ser costosos. Los abogados a menudo cobran cientos de dólares por hora, y son aún más caros en las grandes áreas metropolitanas. Los litigios también son inciertos; no hay garantía de que el juez o el jurado crean su "versión" de los hechos. Por último, los litigios llevan mucho tiempo. Es probable que tenga que sentarse para las declaraciones, clasificar los papeles y lidiar con los obstáculos procesales antes de tener su día en el tribunal. En resumen, si le costará menos reparar el defecto usted mismo que perseguirlo en el tribunal, puede que quiera evitar el litigio.

Sin embargo, si la cantidad en disputa es simplemente demasiado para alejarse, entonces el litigio podría ser la mejor opción. Hay varias causas legales de acción que puede hacer valer contra el vendedor, el agente del vendedor o el inspector de viviendas:

• no revelar un defecto (según el estatuto de su estado)
• negligencia
• fraude
• incumplimiento de contrato
• incumplimiento de la garantía, o
• una negligente tergiversación.

Consulte a un abogado de su estado para obtener más información y un análisis completo de su situación.