Los fraudes y las reclamaciones no descubiertas de la propiedad de una casa no son tan raros como uno podría pensar. Averigüe cómo el seguro de título puede ayudar a evitar gastos y disputas relacionadas.

Imagina que has comprado una casa: te has mudado, disfrutas del vecindario e instalas una nueva alfombra. Entonces, llega una carta de un abogado, diciendo que alguien más afirma ser el dueño de la propiedad, o que el dueño anterior la usó como garantía en un préstamo que no ha sido pagado. De repente, te preocupa la posibilidad de perder tu nueva casa o de perder una gran cantidad de dinero.

O, en un escenario relacionado, una compañía de servicios públicos podría anunciar que quiere acceder a las líneas eléctricas, de gas o telefónicas que se encuentran directamente debajo de la sala de estar o de la cocina de su casa. Se trata de reparaciones importantes e imprevistas.

¿Cómo se protege de situaciones tan difíciles y potencialmente costosas? La respuesta es el seguro de título.

Este tipo de seguro (en el que su prestamista hipotecario, si lo hay, insistirá en que usted compre) está diseñado para protegerle contra defectos en su título de propiedad inmobiliaria; es decir, para determinar y protegerse contra amenazas a su libre y clara propiedad de la tierra.

La razón del interés de su prestamista es que esto protege simultáneamente su capacidad de confiar en su propiedad como una valiosa garantía.

Aunque las pólizas de seguro de título y la cobertura varían según el estado y la compañía de seguros, el proceso de obtener una póliza suele incluir:

  • la compañía de títulos evaluando la historia de su casa y la cadena de títulos y emitiendo un informe preliminar antes del cierre, y
  • la compañía de títulos se compromete a asegurar el título de la casa al cierre.

Para entender qué es el seguro de título y cómo funciona, es necesario saber algunas cosas sobre el proceso de suscripción y algunos términos relacionados con este tipo de seguro.

¿Qué es el seguro de título?

Para los propósitos del comprador de una casa, una póliza de seguro de título es un contrato en el que la compañía de seguros («aseguradora») acuerda «indemnizar» o compensar, al «asegurado(s)» (usted como comprador, o su prestamista, o mejor aún ambos), por pérdidas financieras sufridas por cosas como:

  • errores o falsificaciones en los testamentos, hipotecas o documentos de título relativos a la propiedad
  • alegaciones de que un antiguo propietario o copropietario no consintió en el traspaso, tal vez debido a un divorcio no revelado, a la comisión de un fraude o a un error durante la legalización de un patrimonio
  • defectos en los documentos de transferencia o transporte requeridos, o
  • Los embargos o gravámenes sobre el título de la propiedad inmobiliaria, por ejemplo, basados en deudas pasadas por impuestos, trabajo de contratistas u obligaciones de manutención de los hijos.

Tenga en cuenta que el seguro se refiere enteramente a eventos pasados, no futuros; aunque puede entrar en juego si alguien emerge del pasado para hacer una reclamación con respecto a su propiedad.

La parte de la póliza de seguro de título que corresponde al prestamista lo protege contra situaciones en las que, por ejemplo, la hipoteca es inejecutable contra el prestatario (usted) porque usted no tiene de hecho el título legal de la vivienda, tal vez porque el vendedor no era el propietario del terreno «vendido» a usted en primer lugar. En tal caso, el asegurador del título podría tener que pagar al banco por su pérdida en la hipoteca.

Más importante aún, si usted es el comprador de la casa, si después de la compra, surge un reclamo; tal vez un vecino que demuestre que compró varios metros de su propiedad al dueño anterior varios años antes de la venta y registró una escritura, el asegurador de título tendría que pagarle por su pérdida si no descubriera la venta.

Primer paso: Se emite el informe preliminar del título

Poco después de que el comprador y el vendedor de la vivienda firmen un contrato de compraventa y entren en custodia, un asegurador de título (o «compañía de títulos» o abogado) realizará una «búsqueda de título», es decir, una investigación de los registros públicos dentro de la oficina de tierras del gobierno (o «oficina del registrador») en el condado donde se encuentra la vivienda.

El propósito de esta búsqueda es buscar documentos que afecten a los títulos de propiedad de la tierra, como escrituras y gravámenes.

El abogado o la compañía de títulos analiza a continuación sus resultados y emite un informe preliminar. Este enumera y detalla los embargos, servidumbres u otros gravámenes sobre la tierra. Éstos se enumerarán como «excepciones» a la cobertura del seguro; es decir, si la póliza de seguro se emitiera en la fecha del informe preliminar, la aseguradora no pagaría ninguna pérdida que se sufriera como resultado de uno de los elementos enumerados.

Por lo tanto, el informe preliminar tiene dos propósitos: Le da una idea de quién tiene algún tipo de interés en la propiedad y le da a usted y al vendedor la oportunidad de eliminar cualquier nube de título, si es posible, antes de la venta.

Si, por ejemplo, el vendedor no pagó los impuestos de la propiedad y el gobierno puso un gravamen sobre la propiedad, usted querría que el vendedor pagara el gravamen fiscal antes del cierre.

Un informe preliminar aún no le da ninguna cobertura de seguro real. Es simplemente una oferta para ampliar su cobertura de seguro, enumerando los diversos intereses de propiedad en la tierra y qué artículos serán exceptuados de la cobertura si usted, como comprador de la casa, decide aceptarla.

Paso dos: La compañía titular emite un compromiso

Un compromiso es un acuerdo de tiempo limitado por un asegurador de título para emitir una póliza de seguro de título a usted para cubrir su casa y la tierra para venderle una póliza de seguro de título por un precio específico, o «prima».

Casi siempre, el compromiso contendrá las condiciones que deben cumplirse para que el seguro entre y permanezca en vigor, así como las excepciones a la cobertura, es decir, al igual que en el informe preliminar, una lista de los elementos que no estarán cubiertos por la póliza.

Los ejemplos de condiciones típicas incluyen cosas como:

  • pago de la hipoteca del vendedor
  • el pago de todos los gravámenes sobre la propiedad y todos los impuestos debidos en el momento de la venta, y
  • emisión de una escritura válida que transfiere la propiedad al comprador-asegurado,

Algunas excepciones que se enumeran comúnmente en las pólizas de seguro de título incluyen:

  • restricciones, condiciones y pactos (CC&R) que fueron revelados en los registros públicos. Los CC&R son comunes en las nuevas subdivisiones y típicamente restringen los usos del terreno, como el color que el dueño puede pintar la casa y cuántos autos puede estacionar en la entrada, y
  • cualquier reclamación, gravamen y carga contra la propiedad que no formaba parte de los registros públicos en el momento de la búsqueda del título.

Como se dará cuenta, no todas las excepciones son cosas que necesita o quiere hacer desaparecer, como las servidumbres municipales, que son una parte normal de la propiedad de una vivienda. Suponiendo que acepte los términos del compromiso, entonces pagará la prima y el seguro de título entrará en vigor en la fecha del cierre del depósito en garantía y la transferencia de la propiedad.

¿Por qué obtener una póliza de seguro de título de propiedad?

En casi todos los casos en los que un comprador toma una hipoteca, el banco o prestamista requiere que el comprador pague una póliza de seguro de título de propiedad del hipotecario o del prestamista. que protege al banco contra defectos de título. Esta póliza no le cubre de ninguna manera.

Por lo tanto, asegúrese de comprar también una póliza de propietario para protegerse.

Los fraudes y las reclamaciones no descubiertas sobre la propiedad de una casa, o sobre el dinero que se debe con la casa como garantía, no son tan raros como uno podría pensar.

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