Revisar los pactos restrictivos de la propiedad inmobiliaria antes de comprar

Incluso si la ley estatal no restringe lo que usted hace con su casa, los pactos restrictivos establecidos por su asociación de propietarios u otra entidad local pueden hacerlo.

Los potenciales propietarios asumen que, una vez que compran una casa, pueden esencialmente hacer lo que quieran con ella. Si quieren plantar un árbol en el césped, lo harán; si quieren pintar la casa de rosa, pueden hacerlo; si quieren instalar paneles solares en su techo, no hay problema.

Lamentablemente, esa libertad no puede asumirse necesariamente para cada compra de vivienda.

Los pactos restrictivos son acuerdos que limitan la forma en que los propietarios pueden utilizar sus propiedades. Estos acuerdos pueden crearse mediante un lenguaje dentro de la propia escritura o mediante un documento separado relativo a la misma. Se dice que "corren con la tierra", lo que significa que se aplican a cualquier persona que posea la propiedad.

Si está planeando comprar una casa, un condominio, una casa adosada u otra propiedad, debe tomar nota de si algún convenio restrictivo afectará su capacidad de usar su nueva residencia de la manera que espera.

Propósito de colocar pactos restrictivos en la propiedad de alguien

¿Quién trataría de limitar su capacidad de utilizar libremente su casa y su propiedad? Las municipalidades, los promotores inmobiliarios o las asociaciones de propietarios (HOA) a menudo crean y hacen cumplir pactos restrictivos. En los dos últimos casos, estos son típicamente referidos como pactos, condiciones y restricciones, o CC&Rs.

Los ciudadanos particulares también pueden regular el uso de la tierra cuando celebran contratos que imponen pactos restrictivos sobre la tierra.

Los objetivos de estas entidades varían, pero normalmente intentan aumentar el valor de las propiedades (por ejemplo, evitando que los residentes de una comunidad planificada pinten sus casas con colores feos o que no coincidan) o mantener el orden en el vecindario (quizás ordenando ciertos días o métodos para sacar la basura).

Los pactos restrictivos también pueden estar diseñados para mantener el carácter de ciertos desarrollos o vecindarios (incluso evitando que los residentes hagan alteraciones en el tamaño o la fachada de sus casas o que quiten los árboles históricos que bordean su propiedad).

Haciendo su debida diligencia antes de comprar una casa

Tengan en cuenta que las restricciones pueden provenir de una variedad de fuentes. Si está comprando un condominio u otro tipo de desarrollo, el desarrollador debe darle una lista detallada de estas restricciones y requisitos antes de cerrar la venta. Y probablemente tendrá que aceptarlas o encontrar un lugar diferente para vivir (a menos que esté listo para convertirse en miembro de la junta o de alguna otra manera activo en su asociación comunitaria, y cambiar sus estatutos desde dentro).

Si su posible compra es una casa "normal", no relacionada con una urbanización, la forma más fácil de averiguar sobre cualquier convenio restrictivo es mirando el compromiso de título que obtendrá antes de comprar el seguro de título. La compañía de títulos debe anotar cualquier restricción aplicable dentro.

Si por alguna razón no va a obtener un seguro de título, puede visitar (o pedirle a su abogado que visite) el registro local de escrituras del condado. Los pactos restrictivos se escribirán en la cara de la escritura de propiedad, que es un registro público.

Es conveniente que averigüe y considere cualquier convenio restrictivo mucho antes del cierre, ya que puede darse cuenta de que las limitaciones son más de lo que está dispuesto a vivir.

Ejemplos de pactos restrictivos

Las siguientes restricciones se encuentran entre los tipos más comunes con los que se puede encontrar un comprador de vivienda, en particular cuando compra una propiedad en una comunidad regida por una asociación de propietarios:

• preservación de una línea de visión para una propiedad vecina
• altura, ubicación o tipo de construcción permitida para ciertas partes de la propiedad
• necesidad de obtener permiso para repintar una casa de un color diferente, o ser requerido para repintar en un horario regular
• cuándo y qué decoraciones navideñas puedes mostrar
• tipos y número de mascotas permitidas
• prohibición de operar un negocio en el hogar
• directrices para la tala de árboles o el paisajismo
• límites de los tipos de vallas que pueden utilizarse y la altura máxima permitida
• si y donde puede estacionar RVs, botes y vehículos que no corren en la propiedad
• tipos de materiales que pueden utilizarse para tratamientos de ventanas
• prohibición de instalar paneles solares, patios cerrados o piscinas, y
• manteniendo el tamaño mínimo de una casa, su altura, estilo arquitectónico o combinación de colores.

Notará que algunos pactos restrictivos son restricciones reales , mientras que otros son obligaciones afirmativas . Por ejemplo, puede que se le prohíba plantar árboles de más de siete pies de altura; también puede que se le exija pintar la fachada de su casa de blanco una vez al año. Estudie cuidadosamente ambos tipos de convenios restrictivos antes de comprar.

¿Qué sucede si se viola un convenio restrictivo?

Es importante entender las posibles penalizaciones como propietario de una casa. Si usted viola un convenio restrictivo, como los mencionados anteriormente, ¿qué sucede?

Si usted vive en una comunidad gobernada por una asociación de propietarios, ésta tomará (si está haciendo su trabajo) medidas para hacer cumplir el pacto. Las autoridades locales (como la policía o los fiscales de distrito) no harán cumplir un pacto, porque es un acuerdo puramente contractual, y no un estatuto penal. (Sin embargo, en el contexto de la preservación histórica, puede haber una legislación que restrinja su capacidad de alterar su hogar si se considera una estructura histórica). Lo más probable es que la junta de la HOA investigue cualquier queja y luego, si es apropiado, emita una multa.

En determinadas circunstancias, los vecinos también pueden emprender acciones legales para hacer cumplir un pacto restrictivo. El vecino pediría al tribunal un "mandato judicial" que le ordenara cumplir con el pacto. El vecino también podría lograr que el tribunal conceda una indemnización por daños y perjuicios por el incumplimiento, así como los honorarios de los abogados y las costas judiciales.

Diferencia entre los convenios restrictivos y los reglamentos de zonificación

Los pactos restrictivos son diferentes de los reglamentos de zonificación. Los gobiernos locales (ciudades y condados) regulan el uso de la tierra principalmente mediante ordenanzas de zonificación. Una ordenanza de zonificación puede ordenar cosas como los tipos de estructuras que pueden colocarse en una propiedad dentro de una clasificación de zonificación determinada (comercial, residencial, industrial) y así sucesivamente, y los usos que pueden hacerse de esa propiedad.

Algunas ordenanzas de zonificación son similares a los pactos restrictivos, como los que limitan la altura de un edificio. No obstante, los pactos restrictivos suelen ejercer un control aún mayor sobre el estilo de vida de un propietario.