Qué términos incluir en un acuerdo de alquiler con el comprador de su casa, permitiéndole quedarse más allá de la fecha de cierre.

El cierre del depósito de la casa que vendemos es en una semana, y estamos en un pequeño aprieto. Nuestra nueva casa aún no está construida, y no tenemos ningún sitio al que mudarnos. Pero nuestro comprador se niega a posponer la fecha de cierre, diciendo que arruinará su préstamo. ¿Qué podemos hacer?

La reticencia del comprador a posponer el cierre es comprensible. Puede que hayan pagado por un bloqueo de su tasa de interés, que expira pronto. O puede que sólo quieran la seguridad de tener el préstamo cerrado cuando se supone que debe serlo, sin dar al prestamista más oportunidades de comprobar su calificación crediticia y negar el préstamo después de todo.

Sin embargo, retrasar el cierre de la venta de su casa no es su única opción. Otra importante es pedirle a los compradores algo llamado «rent back». Esto le permitiría permanecer en la casa incluso después del cierre, básicamente convirtiéndose en un inquilino en la casa que una vez tuvo.

¿Por qué el comprador consentiría esto? Puede que no, en cuyo caso se vería obligado a encontrar excavaciones temporales. Pero es posible que los compradores sientan el estrés de preparar la mudanza ellos mismos, o sólo quieran mantener buenas relaciones hasta el cierre.

Un acuerdo de rent-back requerirá el consentimiento del prestamista hipotecario del comprador, pero es menos importante que retrasar el cierre en sí.

Cómo funciona un acuerdo de rent-back

El cierre de la venta de su casa se llevaría a cabo según lo previsto, y el título legal de la propiedad pasaría a su comprador. Entonces, aunque probablemente no podrá convencer a su comprador de que le permita quedarse en la casa más de unas semanas, su comprador se convertirá en su arrendador.

Los dos querrían redactar y firmar un contrato de alquiler. Esto sirve para formalizar el acuerdo y asegurarse de que las expectativas de todos están claras.

Términos a incluir en su contrato de alquiler

Su agente inmobiliario podría ayudar en esta tarea, proporcionando un formulario estándar para su acuerdo. En algunos estados, tales acuerdos han sido estandarizados como un apéndice al contrato de compra.

En cualquier caso, aquí están las preocupaciones más importantes que el lenguaje en su contrato de alquiler debe cubrir:

  • La duración del plazo de alquiler. Puede fijar su salida planificada de la vivienda para una fecha específica -por ejemplo, 30 días después del cierre originalmente planificado- o dejarla abierta. Sin embargo, el comprador tendrá que consultar al banco o al prestamista hipotecario antes de comprometerse a una fecha. Algunos prestamistas no permitirán un rent-back que dure más de 60 días (suponiendo que el prestamista permita el rent-back del alquiler en absoluto).
  • El monto de la renta que pagará cada semana o mes. Esta cantidad debería ser lo suficientemente alta para cubrir la hipoteca, el seguro, los impuestos y otros gastos de mantenimiento de tu nuevo propietario, dado que no vivirán en la casa. Puede que quieras añadir alguna cantidad para compensar a tu comprador por los inconvenientes de una mudanza retrasada.
  • Monto del depósito de seguridad. Si al comprador le preocupa que usted cause daños a la casa, puede hacer un depósito de seguridad (o colocarlo en una cuenta de depósito en garantía), como en cualquier contrato de arrendamiento.
  • Bajo qué circunstancias el comprador/arrendador puede entrar en la propiedad. Esta es una parte normal de cualquier contrato de arrendamiento o alquiler, y puede ser en parte dictado por la ley estatal. El inquilino debe tener el derecho a recibir un aviso previo antes de que el propietario se presente para hacer reparaciones, inspecciones, etc., a menos que se trate de una emergencia. Podría ser especialmente importante incluir aquí una cláusula sobre este tema, dado que el «propietario» estará ansioso por preparar la casa para la mudanza, tal vez midiendo las cortinas, haciendo arreglos para que los contratistas hagan mejoras en la casa, etc.
  • ¿Quién de ustedes es responsable de pagar los servicios públicos. En situaciones normales de alquiler, el propietario a menudo paga los servicios públicos. Sin embargo, para una casa unifamiliar, tiene tanto sentido que usted pague, y el comprador sin duda preferirá esto.
  • Cuyo seguro de propietario cubrirá la propiedad. Hable con sus aseguradores y prestamista sobre esto. Normalmente tiene sentido confiar en la póliza del comprador, que normalmente está programada para entrar en vigor al cierre del depósito de garantía de todos modos.
  • Si comprará un seguro para sus bienes personales mientras viva en la casa. Debido a que usted no es el dueño de la casa, ya no puede buscar en la póliza del dueño de la casa para cubrir cualquier posesión personal que pueda ser dañada por fuego, robo, etc.

Aunque esto puede parecer mucho trabajo para un acuerdo a corto plazo, hablar de las cuestiones con antelación y comprometerse a escribirlas puede evitar desacuerdos más adelante. Su agente de bienes raíces o un abogado pueden ayudar a anticipar y preparar las disputas.

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