Tanto si eres propietario como inquilino, entender esta forma única de propiedad te ayudará a que la relación funcione sin problemas.

Los condominios, o «condominios», son una forma popular de propiedad. También llamadas «comunidades de interés común», los aspectos más singulares de un condominio tienen que ver con la forma en que se posee y cómo se administra o mantiene la propiedad. A diferencia de otros tipos de bienes inmuebles, como los apartamentos y los edificios de oficinas, los aspectos especiales de la propiedad de los condominios crean problemas únicos para el alquiler o el arrendamiento de un condominio.

Muchas asociaciones de condominios ponen restricciones al alquiler.

La creación y la gestión de los condominios están casi totalmente controladas por las leyes estatales, lo que puede complicar aún más cualquier arrendamiento o alquiler de condominios. Por lo tanto, ya sea propietario o inquilino, asegúrese de revisar las leyes de condominio en su área, o pida consejo a un abogado de bienes raíces con experiencia antes de firmar un contrato de arrendamiento.

Propiedad, administración y control de condominios

Los condominios están controlados por un conjunto de documentos rectores, en particular la declaración y los estatutos, y una asociación de propietarios, o «HOA».

Los documentos rectores establecen las normas para la gestión de la propiedad, que cubren todo, desde los planos de los condominios hasta los servicios que paga la HOA. También explican quién es dueño de qué partes de la propiedad, entre los propietarios privados y la asociación de condóminos. La asociación de condóminos suele ser propietaria de varias áreas comunes, como el vestíbulo, el aparcamiento y los ascensores.

El propietario de un condominio suele vivir y ser dueño de un espacio definido dentro del complejo de condominios, normalmente llamado «unidad». Si eres el dueño del condominio, eres dueño, en esencia, del interior de la unidad, y tienes una cantidad razonable de libertad sobre lo que puedes hacer allí: pintar las paredes, renovar la cocina y reemplazar el piso. (Pero es probable que también tenga varias obligaciones de mantenimiento, y debe cumplir con las regulaciones, en cosas como el tipo y color de las cortinas que puede colgar). Es probable que no pueda hacer mucho, si es que puede hacer algo, en el exterior de la unidad, como pintar las paredes exteriores o instalar jardinería.

Compartes las áreas comunes con los otros dueños de los condominios. Estas áreas típicamente incluyen aceras, pasillos, instalaciones recreativas y estacionamientos.

Los condominios son administrados por una asociación de propietarios de viviendas, que suele estar integrada por propietarios de condominios individuales que se ofrecen voluntariamente a prestar servicios. Entre otras cosas, la HOA cobra una cuota mensual a usted y a otros propietarios y utiliza los fondos para mantener las áreas comunes de la propiedad. La HOA también hace cumplir los estatutos de los condominios y las normas y reglamentos que especifican cómo se debe administrar el complejo de condominios.

Lo que dicen los documentos de gobierno de su condominio sobre el alquiler

Su estado probablemente tiene una ley o estatuto que rige la creación y el uso de los condominios allí. Uno de los requisitos más importantes de la ley estatal es normalmente que el desarrollador o constructor de un complejo de condominios tiene que presentar una «declaración». Las leyes estatales varían en cuanto a lo que esta declaración debe contener, pero normalmente debe mencionar cualquier restricción de alquiler, si existe alguna.

Muchas asociaciones de condominios ponen restricciones al alquiler. La razón es que los inquilinos no prestan tanta atención al cuidado de la propiedad como los propietarios, lo que puede ser un problema en una comunidad que ha acordado cumplir varias normas para mantener altos los valores de la propiedad. Las condiciones de la hipoteca de la asociación también pueden limitar el número de unidades que pueden ser alquiladas. Y su compañía de seguros puede aumentar las tasas si percibe que la comunidad es principalmente una propiedad de alquiler.

La declaración de la asociación de condóminos podría tener cualquier número de limitaciones en cuanto al alquiler, incluyendo la especificación de que las unidades pueden ser usadas sólo para fines residenciales, que las unidades no pueden ser alquiladas a no propietarios, que las unidades pueden ser alquiladas sólo por una parte del año, o que sólo se puede alquilar un cierto porcentaje de las unidades dentro de la propiedad.

Ya sea que usted sea un potencial inquilino o propietario, es fundamental que revise y entienda la declaración y los estatutos del condominio, así como las leyes estatales sobre condominios, antes de intentar arrendar un condominio.

Términos de los contratos de arrendamiento de condominios residenciales

A pesar de las restricciones, el arrendamiento de condominios residenciales es una práctica común. Los inversores a menudo compran condominios sólo para arrendarlos como residencias, o para cosas como el tiempo compartido.

Al preparar y firmar un contrato de arrendamiento de un condominio residencial, encontrará que contiene básicamente los mismos términos que cualquier contrato de arrendamiento residencial, pero con una distinción fundamental: Un contrato de condominio contendrá una disposición que dice que está sujeto a los términos de la declaración de condominio y los estatutos.

En términos sencillos, esto significa que no sólo el propietario, sino también el inquilino, debe conocer las condiciones que afectan al uso cotidiano de la propiedad, como por ejemplo dónde se permite el estacionamiento, qué tipos de mascotas pueden o no ser permitidas, qué tipos de decoración navideña pueden ser colgadas en el exterior y cualquier límite en el uso de las áreas comunes.

Por ejemplo, aunque el contrato de arrendamiento no diga nada sobre el tiempo que pueden pasar los huéspedes por la noche, si los documentos que rigen el condominio limitan las estancias a tres días, este límite también se aplicaría al inquilino.

Además, un contrato de alquiler de un condominio bien redactado debe detallar quién es responsable de pagar:

  • servicios públicos, incluyendo agua, electricidad, gas y cualquier otro servicio proporcionado por la ciudad
  • cuotas mensuales de mantenimiento o «condominio», también conocidas como cuotas «HOA»
  • las cuotas especiales, o los honorarios especiales que se cobran para cubrir los gastos de mejoras o reparaciones que no se contabilizan en el presupuesto anual de la asociación, como las reparaciones de edificios que requieren un clima severo, y
  • impuestos sobre la propiedad.

Arrendamiento de condominios comerciales

Los condominios también pueden (en la mayoría de los estados) ser alquilados para empresas comerciales, como edificios de oficinas, centros comerciales y oficinas profesionales como consultorios médicos y de abogados. Al igual que los arrendamientos residenciales, los arrendamientos comerciales de condominios contienen el mismo lenguaje que otros arrendamientos comerciales.

En el contrato de arrendamiento de un condominio comercial deben incluirse las mismas disposiciones especiales descritas anteriormente para los arrendamientos de condominios residenciales. Preste especial atención a la disposición de «uso» del contrato de arrendamiento, es decir, a la descripción del tipo de empresa comercial para la que se puede utilizar el condominio. Por ejemplo, si un inquilino quiere abrir una tienda de delicatessen, es necesario comprobar la declaración para asegurarse de que no limita el uso comercial a empresas no alimentarias.

Preguntas para su abogado

  1. ¿Revisaría los términos de este proyecto de contrato de arrendamiento para asegurarse de que cubre todas las cuestiones relativas al alquiler de una propiedad dentro de una asociación de condominios?
  2. La declaración o los estatutos de mi complejo de condominios comerciales contienen una restricción en la colocación de los signos comerciales. ¿Hay alguna forma de cambiarlos o enmendarlos para que mi condominio sea más atractivo para los inquilinos potenciales?
  3. Si alquilo un condominio residencial y tengo que pagar impuestos de bienes raíces, ¿puedo deducir mis pagos de mis impuestos federales? ¿Puedo deducir la cuota mensual de mantenimiento/condominio que tengo que pagar?
  4. Soy dueño de un complejo comercial de cinco condominios, con dos condominios vacíos. Un potencial inquilino insiste en que firme un acuerdo diciendo que no alquilaré otro condominio del complejo a un competidor suyo. ¿Debería estar de acuerdo? ¿Puedo cobrarle extra por el acuerdo?

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