Cómo presentar una queja federal de vivienda justa

Una guía paso a paso para presentar una queja federal de vivienda justa

Las leyes de todos los niveles de gobierno -federal, estatal y local- prohíben ciertas formas de discriminación en la vivienda. La Ley Federal de Equidad de Vivienda (FHA) prohíbe la discriminación en la vivienda por motivos de raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar y origen nacional. (42 U.S.C. §§ 3601 y siguientes.) Estas mismas categorías de discriminación también son ilegales a nivel estatal y local, y muchas leyes estatales y locales prohíben otros tipos de discriminación. Todas estas leyes tienen sus propios procedimientos para presentar una queja de vivienda equitativa, y puede ser difícil determinar cuáles se aplican a su situación. Un abogado puede ayudarle a navegar por las diversas leyes y puede asistirle en la decisión de si debe presentar una demanda de vivienda equitativa, cómo y dónde debe hacerlo.

Si cree que un proveedor de vivienda ha discriminado contra usted por uno de los motivos prohibidos por la FHA, y desea presentar una queja federal de vivienda justa, aquí tiene información sobre cómo iniciar el proceso y qué esperar.

Paso 1: Presentar una queja

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. (HUD) hace cumplir la FHA. La Oficina de Vivienda Justa e Igualdad de Oportunidades (FHEO) de HUD es responsable de recibir e investigar las quejas de vivienda justa. El primer paso para presentar una queja federal de vivienda justa es presentar una queja ante la FHEO.

Puede llamar directamente a la FHEO para hacer una queja, o puede presentar un formulario de queja. Los formularios de quejas están disponibles en línea en varios idiomas, y la FHEO acepta formularios completados en línea, por correo electrónico, por correo postal, o en persona en una de las diez oficinas regionales de la FHEO.

Si tiene la intención de presentar una queja ante la FHEO, debe hacerlo lo antes posible - la FHEO sólo puede investigar las quejas presentadas dentro de un año después de que la supuesta discriminación se produjo. Asegúrese de proporcionar toda la información que pueda en el formulario de queja, porque la información que proporcione es crucial para que la FHEO pueda evaluar su caso y proceder a una investigación.

Paso 2: Investigación

Después de recibir una queja, la FHEO asigna su propio investigador al caso o lo remite a uno de sus socios del Programa de Asistencia para la Vivienda Justa para que lo investigue. Los socios del Programa de Asistencia para la Vivienda Equitativa son agencias estatales o locales certificadas por el HUD para investigar las quejas, y proporcionan los mismos derechos, procedimientos y remedios que el HUD. La FHEO recomienda estar preparado para proporcionar a los investigadores la siguiente información:

• una línea de tiempo de eventos
• la ubicación de los eventos
• los nombres y la información de contacto de las personas que estaban presentes cuando ocurrieron los hechos
• información de contacto de cualquier otra persona que pueda tener información relacionada con su queja, y
• cualquier documento relevante, como las reglas de la casa, un anuncio o su contrato de arrendamiento.

Es probable que el investigador entreviste a las personas que presenciaron los hechos, reúna documentos e inspeccione los bienes (si una inspección física es relevante para su denuncia). La parte contra la que usted presentó la queja (el demandado) recibe una notificación de su queja y tendrá la oportunidad de responder. Es importante señalar que las represalias por presentar una denuncia son ilegales; si cree que se están tomando represalias contra usted, asegúrese de avisar a la FHEO.

A lo largo de la investigación, la FHEO intentará ayudarle a resolver la queja con el demandado. No sienta que debe llegar a un acuerdo, cualquier resolución en este punto es completamente voluntaria. Si está de acuerdo con una resolución, la FHEO preparará un documento que describa el acuerdo y pedirá las firmas de todos los involucrados. Este documento se llama Acuerdo de Conciliación o Acuerdo de Cumplimiento, o ambos. La FHEO cierra la investigación cuando las partes llegan a un acuerdo. Si el HUD descubre más tarde - ya sea a través de su propio seguimiento o de un informe de una de las partes - que una de las partes ha violado el Acuerdo de Cumplimiento, remitirá el caso al Fiscal General de los Estados Unidos. El Fiscal General puede entonces presentar una demanda en un tribunal federal para hacer cumplir el Acuerdo. Una parte en un Acuerdo de Cumplimiento también puede presentar una demanda en un tribunal federal por su cuenta para hacer cumplir el Acuerdo.

Si no llega a un acuerdo, recibirá un informe escrito cuando la FHEO termine su investigación. El objetivo de la investigación no es tomar una decisión final sobre su queja, es simplemente determinar si la queja debe seguir adelante. Cuando la FHEO decide que hay suficiente evidencia para mostrar que una violación de vivienda justa podría haber ocurrido, emite una "Determinación de Causa Razonable y un Cargo por Discriminación", llamado "Cargo".

Paso 3: Acción legal

La decisión de acudir a un tribunal federal la toman las partes, no el gobierno.

Una vez que la FHEO emite una acusación sobre una queja, el HUD puede hacer una de dos cosas: enviar el caso a una audiencia administrativa en su Oficina de Audiencias y Apelaciones (OHA), o remitir el caso al Fiscal General de los Estados Unidos para que presente una demanda en un tribunal federal. De cualquier manera, el gobierno presentará la demanda en su nombre, lo que significa que el gobierno, y no usted, es la parte nombrada (el demandante) en la audiencia administrativa o en la demanda federal. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) le asignará un abogado sin cargo para la audiencia de la OHA o la demanda federal.

Considere la posibilidad de contratar su propio abogado, también

Como se acaba de explicar, una vez que el HUD emita un cargo, asignará un abogado a su caso, ya sea que esté programado para una audiencia de HOA o se dirija a la corte federal. Entonces, ¿por qué tendría sentido consultar también a un abogado privado? La respuesta está en entender el papel del gobierno cuando se convierte en su abogado: No sólo el abogado representará sus intereses, sino que el abogado fomentará el interés público en que se respeten las leyes de vivienda justa. La mayoría de las veces, estos dos deberes no se opondrán. Sin embargo, es posible que sus intereses o deseos personales no se alineen con lo que su abogado del gobierno ve como el mejor curso.

Por ejemplo, después de la acusación, es posible que tenga que tomar algunas decisiones que afecten significativamente a sus derechos y posiblemente al resultado del caso, como por ejemplo si debe resolver el caso y por cuánto. Hablar con su propio abogado privado asegurará que el asesoramiento que reciba se base en lo que sea mejor para usted solo. Un abogado privado también puede aconsejarle sobre si debe tomar medidas para convertirse en una parte nombrada en la audiencia de la OHA o en una demanda federal.

La decisión de ir a la corte federal es tomada por las partes (usted o el propietario), no por la FHEO. Esa decisión debe ser tomada dentro de los 20 días después de que la FHEO emita el cargo. Si ni usted ni el propietario deciden ir a la corte federal, el HUD envía automáticamente el caso a una audiencia de la OHA.

Si hay una audiencia de OHA

La audiencia de la OHA se asemejará a un juicio en algunos aspectos, como el interrogatorio de los testigos y la presentación de pruebas, pero no en todos los aspectos. Por ejemplo:

• Una audiencia de OHA suele ser más corta y menos formal que un juicio.
• Un juez de derecho administrativo (ALJ) dirige la audiencia. El ALJ trabaja para el gobierno federal, pero como todos los jueces, los ALJ deben ser imparciales. Su único deber es defender la ley.
• Ninguna de las partes tiene la opción de pedir un jurado. El ALJ decide el resultado.

Si contrata un abogado y el ALJ decide la audiencia a su favor, el ALJ tiene la facultad de adjudicarle unos honorarios de abogado razonables. El ALJ también puede:

• conceder daños y perjuicios reales, incluidos los gastos de bolsillo y los daños por angustia emocional
• Ordenar medidas cautelares permanentes, que requieren que el demandado deje de hacer una cierta cosa, como negarse a alquilar a personas de color
• conceder un alivio equitativo, que es una orden para que el demandado haga algo para que usted esté entero, como ofrecerle una unidad para alquilar, y
• hacer que el demandado pague una sanción civil, similar a una multa (el gobierno se queda con el dinero).

Lo que el ALJ ordene o no ordene depende de los hechos del caso. Si el ALJ decide que no hubo discriminación, puede aceptar las conclusiones o discutir la posibilidad de una apelación con un abogado.

Si la denuncia se presenta en el Tribunal Federal

Si usted o el demandado elige un juicio federal, el HUD debe remitir su caso al Departamento de Justicia de los Estados Unidos (DOJ). El DOJ presenta la demanda en su nombre en el Tribunal de Distrito de los Estados Unidos donde ocurrió la supuesta discriminación. De manera similar a una audiencia de la OHA, usted tiene derecho a contratar a su propio abogado.

Todas las reglas de la corte federal con respecto a los procedimientos del juicio y de la sala, las pruebas y las mociones de presentación se aplican a su juicio, y usted o el demandado pueden exigir un juicio con jurado. El juez (o el jurado) tiene la discreción de conceder el mismo alivio que un ALJ en una audiencia administrativa. Además, pueden ordenar al demandado que pague daños punitivos para castigar un comportamiento particularmente malo. Si desea apelar la decisión del tribunal, se aplican las normas estándar de apelación de los tribunales federales.

Otras consideraciones

Sólo porque hayas presentado una queja a la FHA no significa necesariamente que no puedas presentar una queja estatal o local. Dependiendo de dónde te encuentres en el proceso de quejas de la FHA, también podrías presentar una demanda privada. Consulte con un abogado para discutir si presentar más de una demanda es una buena estrategia para su situación.