¿Qué es un arrendamiento residencial?

Aprenda acerca de los contratos de arrendamiento residencial, incluyendo los términos y disposiciones que los propietarios deben, deben y no deben tener en un contrato de arrendamiento residencial.

Un contrato de arrendamiento es un contrato en el que el propietario o administrador de un inmueble (también conocido como "propietario" o "arrendador") se compromete a dejar que otra persona o entidad (el "inquilino" o "arrendatario") utilice el inmueble del arrendador a cambio de algo de valor (normalmente dinero), durante un período de tiempo determinado. Por lo general, los contratos de arrendamiento terminan después de un año, pero los arrendadores y los inquilinos son libres de negociar diferentes períodos de arrendamiento. Durante el período de arrendamiento, las partes normalmente no pueden cambiar los términos del acuerdo.

 “¿Es el acuerdo de alquiler diferente al contrato de alquiler?

Aunque muchas personas utilizan los términos "arrendamiento" y "acuerdo de alquiler" indistintamente, existen diferencias significativas entre los arrendamientos y los acuerdos de alquiler. A diferencia de un contrato de arrendamiento, un acuerdo de alquiler es un contrato por un período de tiempo relativamente corto (por ejemplo, un mes o dos semanas), y se renueva automáticamente al final de cada período, a menos que una de las partes notifique debidamente la terminación o modificación del acuerdo. Los contratos de alquiler ofrecen a los propietarios más flexibilidad que los contratos de alquiler, porque los propietarios pueden cambiar los términos del alquiler o poner fin a un alquiler con un aviso relativamente corto (sujeto a las leyes locales de control de alquileres).

Los propietarios e inquilinos suelen tratar de abordar todos los derechos y responsabilidades de las partes en el contrato de arrendamiento. Hay muchas cosas que un contrato de arrendamiento debe contener, como los nombres de las partes, una descripción de la propiedad arrendada, y la cantidad de la renta. Los contratos de alquiler también pueden contener términos opcionales, como detallar quién debe pagar los servicios públicos, si se permiten o no las mascotas y si hay un cargo por pagos atrasados del alquiler. Por último, hay cosas que las partes no pueden poner en un contrato de arrendamiento, como la renuncia al derecho de los inquilinos a la devolución de su depósito de garantía.

Algunos estados regulan los arrendamientos, y las leyes de cada estado difieren. Por lo tanto, ya sea que usted sea propietario o inquilino, asegúrese de revisar las leyes de su área, o busque el consejo de un abogado con experiencia en la ley de propietarios e inquilinos, antes de firmar un contrato de arrendamiento.

Elementos necesarios de un arrendamiento

El hecho de tener un contrato de arrendamiento por escrito facilita a todas las partes la comprensión y el cumplimiento de sus derechos y obligaciones.

Por lo general, si el plazo de un contrato de arrendamiento es de un año o más, debe ser por escrito. Un contrato de arrendamiento puede ser un contrato ejecutable, independientemente de que sea escrito u oral, pero el hecho de tenerlo por escrito facilita a todas las partes la comprensión y el cumplimiento de sus derechos y obligaciones. Tener el contrato por escrito también evita desacuerdos incómodos cuando las partes no pueden recordar los detalles de lo que acordaron.

Muchos estados exigen que los propietarios hagan ciertas revelaciones, como por ejemplo si hay o no detectores de humo en la unidad o dónde el propietario guardará el depósito de seguridad del inquilino. Dependiendo de la ley del estado, un propietario puede querer poner las revelaciones requeridas directamente en el contrato de arrendamiento. Algunos otros elementos que deben figurar en el contrato de alquiler son:

• Los nombres de las partes. Escriba el nombre o nombres legales completos de todos los propietarios e inquilinos. Además, cada parte debe tener la "capacidad legal" para celebrar un contrato de arrendamiento. Por lo general, cualquier persona puede ejecutar un contrato de arrendamiento excepto los menores (la mayoría de los estados consideran que las personas menores de 18 años son menores de edad) y las personas que no pueden entender el significado o el efecto del acuerdo.
• Una descripción de la propiedad en alquiler. La descripción debe ser lo más precisa posible. Si una propiedad tiene una dirección, asegúrese de incluirla (junto con la ciudad o pueblo, estado y código postal) en el contrato de alquiler, junto con un número de unidad, si lo hay. Además, si hay zonas comunes a las que los inquilinos pueden acceder, como zonas de almacenamiento o plazas de estacionamiento, descríbalas lo más específicamente posible en el contrato de arrendamiento.
• El monto de la renta . Incluya el monto exacto en dólares del alquiler, así como cuándo debe pagarse, cómo debe pagarse (en efectivo o con cheque, por ejemplo), y si habrá un cargo por pagos atrasados.
• La duración del período de alquiler. También conocido como el "término" del contrato de arrendamiento, es la fecha en la que termina el contrato y el inquilino debe mudarse o firmar un nuevo contrato de arrendamiento.

En los Estados que exigen que el contrato de arrendamiento se haga por escrito, el contrato no es válido si no describe el terreno, no especifica la duración ni fija la cantidad, el tiempo y la forma de los pagos del alquiler.

Disposiciones sobre el arrendamiento común

La mayoría de los contratos de arrendamiento de viviendas contienen numerosas condiciones relativas al alquiler. Aunque no sean elementos necesarios de un contrato de arrendamiento, ayudan a las partes a comprender sus derechos y responsabilidades. Algunas de las condiciones de arrendamiento más comunes son

• el importe del depósito de garantía
• qué servicios públicos proporciona el propietario y qué servicios públicos debe pagar el inquilino
• si se permiten mascotas
• el aparcamiento disponible para el inquilino, si lo hay
• que es responsable de la conservación y el mantenimiento
• el deber del propietario de mantener el local habitable, o "habitable", proporcionando cosas como agua, calefacción y energía adecuadas
• cualquier requisito para que las partes obtengan y mantengan un seguro apropiado
• si, cómo y cuándo el contrato de arrendamiento puede ser terminado o finalizado anticipadamente por el propietario o el inquilino
• cuántos inquilinos pueden vivir en el local, y si la renta aumentará si se mudan más inquilinos, y
• si el inquilino puede "subarrendar" el local (alquilarlo a otra persona), con o sin el permiso del propietario.

Disposiciones sobre el arrendamiento prohibido

Las leyes estatales varían, pero la mayoría de los estados prohíben las disposiciones de arrendamiento que:

• prohibir que los niños vivan en el local (a menos que la residencia califique como "vivienda para ancianos" o "instalación para ancianos")
• Tratar a los inquilinos de manera diferente por motivos de raza, color, sexo, religión o nacionalidad (o cualquier otra declaración discriminatoria similar que viole las leyes de vivienda justa)
• renunciar a los derechos de los inquilinos a la devolución de su depósito de seguridad
• eliminar el deber del propietario de mantener los locales habitables
• renuncia a los derechos de los inquilinos a presentar una demanda contra el propietario por la conducta del propietario
• conceden a los propietarios mayores derechos para entrar en los locales que los especificados por la ley estatal, y
• limitar los recursos de los inquilinos si el propietario entra en el local de forma ilegal.

En algunos estados, cuando un contrato de arrendamiento contiene alguna de estas cláusulas, es inválido e inaplicable, lo que significa que los inquilinos pueden romper el contrato sin consecuencias. Los tribunales consideran que los propietarios que incluyen deliberadamente cláusulas ilegales en sus contratos de alquiler tienen una opinión especialmente negativa, y a menudo evalúan los daños punitivos (daños adicionales destinados únicamente a castigar al propietario), las multas y otras sanciones.