Si es dueño de una casa móvil, probablemente necesitará alquilar un espacio en un parque de casas móviles. ¿Cómo puede asegurarse de que su propietario no se aproveche de su deseo de permanecer en el lugar durante muchos años?
Las casas móviles crean problemas legales únicos tanto para los inquilinos como para los propietarios. Esto se debe a que el inquilino a menudo es dueño de la casa móvil, pero no de la tierra que está debajo de ella: El típico inquilino alquila un espacio en un parque de casas móviles. Después de que un inquilino engancha los servicios, construye cubiertas y patios, y hace otras mejoras alrededor de la casa móvil, la casa móvil realmente ya no es “móvil”. La incapacidad del residente para recoger y mudarse permite que un propietario inescrupuloso se aproveche de un inquilino establecido aumentando el alquiler e imponiendo cargos adicionales.
Para proteger a los inquilinos, muchos estados han aprobado leyes que aclaran los derechos y responsabilidades tanto del propietario como del inquilino. Si usted es dueño de una casa móvil, entonces antes de firmar un contrato de arrendamiento, es importante que revise las leyes de casas móviles en su área, o consiga ayuda de un abogado con experiencia en la ley de bienes raíces.
Dos tipos de arrendamiento de casas móviles
Hay dos tipos comunes de arrendamientos de casas móviles.
En el primero, el inquilino es dueño de la casa móvil, pero arrienda un espacio en un parque de casas móviles al dueño del parque. Esta es la situación descrita anteriormente.
Sin embargo, también es común una situación en la que el propietario es dueño tanto de la casa móvil como de la tierra. En algunos estados, como Oregón, la ley trata este tipo de arrendamiento de casas móviles de la misma manera que cuando se alquila un apartamento.
Provisiones de alquiler para buscar cuando se alquile una casa móvil o un espacio en el parque de casas móviles
Como con cualquier otro contrato de arrendamiento residencial, las leyes de la mayoría de los estados exigen que los contratos de arrendamiento de casas móviles o espacios en un parque de casas móviles estén por escrito. Algunas de las cosas que deben incluirse o cubrirse en el contrato de arrendamiento son:
- Alquiler. El contrato de alquiler debe establecer cuánto, cuándo y dónde se debe pagar el alquiler cada mes.
- Aumentos de alquiler. Muchos estados exigen que el propietario dé a los inquilinos una notificación por escrito antes de aumentar el alquiler, por ejemplo, un aviso de tres meses.
- Cargos por pagos atrasados. El contrato de arrendamiento debe indicar cuándo se acumulan los cargos por mora y de cuánto son los cargos por mora.
- Depósito de seguridad y reembolsos. Esta disposición debe establecer qué depósito debe ser pagado y bajo qué condiciones el propietario puede quedarse con todo o parte del depósito.
- Término de arrendamiento. En muchos estados, el plazo del contrato de arrendamiento puede ser de cualquier cantidad de tiempo siempre que las partes lo acuerden. En los estados que limitan el plazo de arrendamiento, es de esperar que los arrendamientos de uno o dos años sean la norma.
- Descripción del espacio. El contrato de arrendamiento debe proporcionar una descripción del espacio que se alquila. Si se alquila una casa móvil además de un terreno, el contrato de arrendamiento debe incluir una descripción exacta de la casa móvil en sí.
- Garantía de habitabilidad. El contrato de arrendamiento debe incluir un reconocimiento expreso por parte del propietario de que el espacio es apto para ser habitado. Lo que esto significa normalmente es que el propietario debe mantener el espacio del parque móvil (y la propia casa, si se alquila), en un estado seguro y habitable.
- Reglas del parque. El contrato de arrendamiento debe incluir una disposición relativa a las normas aplicables del parque, que el arrendatario deberá aceptar para cumplirlas. A menudo, el reglamento del parque se incluirá como parte del contrato de arrendamiento.
Deberes y responsabilidades del propietario del parque de casas móviles
Aunque las leyes varían de un estado a otro, el propietario de un parque de casas móviles debe normalmente:
- mantener las áreas comunes y los caminos del parque (mantenerlo limpio y seguro)
- mantener los servicios públicos utilizados por los inquilinos, hasta el punto de conexión
- Respetar la privacidad de los inquilinos y obtener el permiso de un inquilino antes de entrar en un espacio o casa móvil
- permitir a los inquilinos celebrar reuniones de inquilinos, y
- permitir al inquilino (si sólo arrienda el espacio) vender la casa móvil.
Se pueden encontrar deberes adicionales en la ley estatal aplicable y en el acuerdo de arrendamiento.
Deberes y responsabilidades del inquilino en el Parque de Casas Móviles
Ya sea impuesto por la ley estatal o por el contrato de arrendamiento, los inquilinos de las casas móviles deben normalmente:
- pagar el alquiler a tiempo
- mantener la parte del parque de casas móviles que ocupan y usan razonablemente limpia, segura y funcional
- no destruir, desfigurar, dañar, deteriorar o retirar deliberadamente o por negligencia ninguna parte del parque de casas móviles o permitir a sabiendas que cualquier persona lo haga
- no interferir con el disfrute pacífico de otros inquilinos del parque de casas móviles, y
- de otra manera obedecer todas las reglas del parque.
Se pueden encontrar deberes adicionales en la ley estatal aplicable y en el acuerdo de arrendamiento.
¿Y si el parque de casas móviles cierra?
Otra faceta singular del arrendamiento de una casa móvil o de un espacio para una casa móvil es la posibilidad de que el parque se venda o se cierre, o de que el propietario decida reurbanizar la propiedad como algo diferente. ¿Qué significa un cambio así para los inquilinos del parque?
El propietario o dueño del parque debe normalmente dar a los inquilinos una cierta cantidad de aviso antes de cerrar el parque o cambiar su uso.
Por ejemplo, en Oregón, el propietario debe dar al inquilino un aviso de 365 días. Algunas leyes incluso requieren que el propietario del parque pague los gastos de reubicación de los inquilinos. Si el propietario tiene la intención de vender, el nuevo propietario, en la mayoría de los casos, tendrá que cumplir con los contratos de arrendamiento existentes.
Para proteger a los inquilinos, muchos estados han adoptado leyes para controlar a los propietarios de casas móviles y aclarar los deberes y responsabilidades tanto del propietario como del inquilino.
Cuando los inquilinos pueden subarrendar, transferir o vender sus casas móviles
En la mayoría de los estados, los propietarios no pueden prohibir a los inquilinos que subarrienden, transfieran o vendan sus propias casas móviles. Sin embargo, algunos estados permiten la aprobación del propietario. Esto permite al propietario tomar precauciones razonables para asegurarse de que el próximo inquilino pague el alquiler y no represente una amenaza para los demás inquilinos.
Aunque un propietario normalmente tiene el derecho de aprobar a un subinquilino o nuevo inquilino (el que compra una casa móvil ya situada en el parque), un propietario no puede retener irrazonablemente la aprobación. Lo que esto significa variará de un estado a otro, e incluso de un caso a otro.
Sin embargo, en muchos casos, sería razonable que el propietario negara la aprobación de un subinquilino que fuera un delincuente sexual o alguien que no tuviera trabajo y tuviera antecedentes penales.
Razones legales para el desalojo del parque de casas móviles
Además de los motivos habituales de desalojo (como el impago del alquiler), un inquilino que arriende un espacio en un parque de casas móviles normalmente puede ser desalojado por violar las normas del parque y no corregir con prontitud la violación o por dañar o amenazar con dañar a alguien en el parque de casas móviles o cerca de él.
Por otra parte, un propietario no puede desalojar a un inquilino que presente una queja de buena fe ante una autoridad de vivienda (o una agencia similar), por asistir a reuniones de inquilinos de un parque de casas móviles o por la raza, el sexo o la situación familiar del inquilino.
Protegerse como propietario o inquilino de una casa móvil
Tanto si es propietario como inquilino de un parque de casas móviles, para protegerse de posibles disputas, debe hacerlo:
- Toma nota de todas las conversaciones importantes, y sigue enviando a la otra parte una carta confirmando los puntos importantes hechos durante la conversación.
- Guarde copias de todos los documentos importantes, incluido el contrato de arrendamiento y las notificaciones escritas (ya sea que se hayan enviado o recibido).
- Tomar fotos del espacio, y si es aplicable la casa móvil, antes de iniciar un nuevo arrendamiento, y
- Si es un inquilino que paga en efectivo su alquiler, asegúrese de obtener un recibo que confirme el pago.
Rayner Silva es abogado de oficio hispano con experiencia en la práctica del derecho en los Estados Unidos. Se especializa en inmigración, los derechos civiles, el derecho laboral y la defensa penal.