Derechos del arrendatario en la ejecución de la hipoteca y la posterior venta de la casa

Si eres un inquilino, ¿cómo afectará la transferencia de la propiedad a tu contrato de arrendamiento o alquiler?

Las propiedades de alquiler, como otros tipos de propiedad, pueden ser vendidas a un nuevo propietario o ejecutadas en ciertas situaciones. Una venta o una ejecución hipotecaria puede tener un gran impacto en los inquilinos que viven en el edificio.

Como inquilino, puede proteger sus derechos e intereses si entiende lo que sucede después de una venta o ejecución hipotecaria de una propiedad de alquiler.

Qué pasa con los inquilinos en una venta de propiedad ordinaria

En la mayoría de las circunstancias, el contrato de alquiler de un inquilino no termina (termina) cuando el propietario vende la propiedad de alquiler. En cambio, el comprador de la propiedad asume los derechos y responsabilidades del contrato de alquiler existente (incluido el derecho a recibir el alquiler y la responsabilidad de proporcionar locales habitables) y se convierte en el nuevo propietario. Asimismo, el inquilino sigue estando obligado a cumplir las condiciones del contrato de arrendamiento original (como los requisitos de pagar el alquiler y mantener los locales limpios).

Si un inquilino deja de pagar el alquiler o infringe otras condiciones del contrato de arrendamiento después de la venta, el nuevo propietario tiene derecho a los mismos remedios de que disponía el anterior. Por ejemplo, el nuevo propietario podría rescindir el contrato de arrendamiento por violaciones importantes del mismo o desalojar al inquilino por falta de pago del alquiler.

Además, el antiguo propietario transferirá los depósitos de seguridad existentes al nuevo propietario. El nuevo propietario será responsable de cumplir todas las leyes locales y estatales aplicables en materia de depósitos de seguridad, incluido, por ejemplo, el pago de intereses al inquilino y la devolución o contabilización del depósito de manera oportuna. El nuevo propietario también podrá utilizar el depósito de seguridad para cubrir los gastos de reparación de los daños causados por el inquilino a la propiedad que vayan más allá del desgaste normal.

¿Cuánto tiempo el inquilino puede permanecer en la propiedad después de una venta

El hecho de que usted, como inquilino, pueda permanecer en la propiedad después de la venta (y por cuánto tiempo) depende del tipo de acuerdo que tenga con el propietario.

El hecho de que usted, como inquilino, pueda permanecer en la propiedad después de la venta (y por cuánto tiempo) depende del tipo de acuerdo que tenga con el propietario.

• Arrendamiento a plazo fijo. Si su contrato de arrendamiento es por un período de tiempo específico -digamos, un año- tiene derecho a permanecer en la propiedad arrendada hasta el final del término. (Los inquilinos en lugares sujetos a las leyes de protección al inquilino o al control de alquileres podrían permanecer aún más tiempo). El nuevo propietario o arrendador no puede desalojarlo (a menos que exista una razón legal para el desalojo) ni aumentar el alquiler durante este período.
• Arrendamiento a plazo fijo con una disposición especial (un derecho de rescisión). Algunos contratos de arrendamiento dicen específicamente que la venta de la propiedad termina automáticamente el arrendamiento. Si su contrato de alquiler contiene esta disposición y su propietario vende la propiedad, su contrato de alquiler termina. Tendrá que mudarse o (si se le da la opción) firmar un contrato de arrendamiento con el nuevo propietario.
• Contrato de alquiler. Si tienes un contrato de alquiler, el nuevo propietario puede rescindir tu alquiler dándote la cantidad de aviso requerida por la ley. Las leyes de notificación de la mayoría de los estados requieren 30 días de aviso para terminar los contratos de alquiler mes a mes.

Si y cuando recibirá una notificación sobre la venta de la propiedad

La ley estatal suele exigir que el propietario actual (o el nuevo propietario) divulgue cierta información sobre la venta y proporcione a los inquilinos el nombre, la dirección y otros datos de contacto del nuevo propietario. De esta manera, sabrá dónde enviar los pagos del alquiler y a quién contactar para cuestiones de mantenimiento o reparación.

A veces, mientras una venta está pendiente, se pide a los inquilinos que firmen un certificado de impedimento, un documento que confirma las condiciones del contrato de arrendamiento o alquiler existente. Si su contrato de alquiler o arrendamiento requiere que complete un certificado de impedimento a petición, se arriesga a la terminación si se niega a firmarlo. Deberá revisar el certificado de impedimento con mucho cuidado antes de firmarlo y hacer correcciones por escrito si algo está mal: los tribunales han dictaminado que los términos de los certificados de impedimento (incluso los términos erróneos) a veces reemplazan lo que está en un contrato de alquiler o arrendamiento existente.

Qué pasa con los inquilinos en una ejecución hipotecaria

La ejecución de una hipoteca es el proceso legal por el cual un prestamista obtiene el derecho de vender una propiedad porque el propietario no cumplió con la hipoteca. El producto de la venta se utiliza para satisfacer la deuda de la hipoteca.

Si el propietario de la vivienda no cumple con los pagos del préstamo o no paga la hipoteca de alguna otra manera, es probable que el banco o la compañía hipotecaria inicie un procedimiento de ejecución hipotecaria para obtener la propiedad de la vivienda de alquiler. No tendrá que mudarse mientras dure el proceso de ejecución hipotecaria. Sin embargo, debe continuar pagando el alquiler y cumplir con todos los términos de su contrato de arrendamiento o alquiler.

Ley Federal que protege a los inquilinos después de una ejecución hipotecaria

La "Ley de protección de los inquilinos en caso de ejecución hipotecaria" (PTFA) otorga a la mayoría de los inquilinos algunos derechos y protecciones cuando la propiedad en la que viven está en proceso de ejecución hipotecaria. La PTFA exige a los nuevos propietarios (las personas o entidades que compraron la propiedad en una venta de ejecución hipotecaria) que cumplan con un contrato de arrendamiento residencial existente hasta que éste termine, a menos que los nuevos propietarios planeen vivir en la casa ellos mismos. Si los nuevos propietarios van a utilizar la propiedad como su residencia, deben dar a los inquilinos al menos 90 días de aviso para que se muden. El requisito de 90 días de aviso se aplica tanto a los inquilinos con contratos de alquiler a largo plazo como a los inquilinos con contratos de alquiler mensuales. Si una ley estatal o local da una cantidad de tiempo más generosa para que los inquilinos permanezcan en la casa, se aplica su período más largo.

Algunas leyes estatales protegen a los inquilinos

Algunos estados -por ejemplo, California e Illinois, como se examina más adelante- tienen leyes que protegen a los inquilinos contra el desalojo después de una ejecución hipotecaria. A menudo, estas leyes son similares a la PTFA federal, pero no siempre. Algunas ciudades también ofrecen protección contra el desalojo a los inquilinos.

La ley de California que protege a los inquilinos. La ley de California dice que el comprador que compra una propiedad en una venta de ejecución hipotecaria debe cumplir con un contrato de arrendamiento residencial a plazo fijo (si se celebra antes de que se transfiera el título en la venta) hasta el vencimiento del contrato, a menos que:

• el comprador tiene la intención de vivir en la casa
• el inquilino es el hijo, el cónyuge o el padre del prestatario de la hipoteca
• el contrato de arrendamiento entre el inquilino y el prestatario de la hipoteca no fue una transacción en condiciones de igualdad, o
• la renta está sustancialmente por debajo del valor justo de mercado (sin incluir los alquileres subvencionados por el gobierno).

Si cualquiera de las anteriores es cierto, el comprador tiene derecho a desalojar al inquilino. El comprador debe dar al inquilino un aviso de 90 días para que desocupe (desocupe) antes de presentar una demanda de desalojo ante el tribunal. El comprador también debe dar 90 días de aviso a los inquilinos de mes a mes para poner fin a un arrendamiento. (Código de Procedimiento Civil de California § 1161b.)

Y, aunque parezca que el comprador puede proceder a un desalojo basado en esta ley, un desalojo podría no ser posible si la propiedad está sujeta al control del alquiler u otras leyes que exigen que los propietarios tengan motivos para desalojar a los inquilinos.

La ley de Illinois que protege a los inquilinos. Según la ley de Illinois, cualquiera que compre una propiedad residencial a través de una ejecución hipotecaria sólo puede rescindir un contrato de alquiler de buena fe (genuino):

• cuando termine el contrato de arrendamiento, con una notificación por escrito de no menos de 90 días (aunque si el comprador en la venta de ejecución hipotecaria tiene la intención de ocupar la propiedad como residencia principal, el contrato de arrendamiento puede terminarse con una notificación de 90 días) o
• con un aviso escrito de no menos de 90 días en el caso de un plazo de mes a mes o de semana a semana. (735 Ill. Comp. Stat. § 5/9-207.5.)

Obteniendo ayuda

Si tiene alguna pregunta sobre sus derechos como inquilino según las leyes federales, estatales o locales después de la venta de una propiedad de alquiler o de una ejecución hipotecaria, considere la posibilidad de hablar con un abogado local especializado en propiedad-inquilino o en ejecuciones hipotecarias.