Las Asociaciones de Propietarios de Viviendas y la Discriminación en la Vivienda o la Aplicación de la Ley

Ya sea que usted forme parte de una junta de HOA, esté considerando comprar una HOA o sea propietario de una vivienda en una comunidad gobernada por una HOA, querrá entender cuáles son las leyes relacionadas con la discriminación que se aplican a la misma.

Muchos condominios y urbanizaciones tienen asociaciones de propietarios de viviendas que establecen normas y reglamentos que todos los residentes de la comunidad deben cumplir. Estas reglas y regulaciones deben ser redactadas, implementadas y aplicadas de manera consistente y no discriminatoria para evitar la violación de la Ley Federal de Vivienda Justa (FHA). Una violación de la FHA puede llevar a una costosa demanda contra una HOA.

La Ley Federal prohíbe la discriminación en materia de vivienda

La FHA prohíbe discriminar a cualquier persona en la vivienda por su raza, color, nacionalidad, religión, género, estado familiar o discapacidad.

A veces la discriminación en materia de vivienda puede ser evidente. Es claramente ilegal no vender una casa a una persona por su raza, por ejemplo.

Sin embargo, la discriminación en materia de vivienda suele ser mucho más sutil. Por ejemplo, una norma que exige un porche delantero y escalones para acceder a una vivienda puede prohibir inadvertidamente la construcción de una rampa para sillas de ruedas, lo que constituye una violación de las protecciones de discapacidad de la FHA.

Las HOA están sujetas a la Ley de Vivienda Justa

La FHA se aplica a las personas y entidades que participan en la provisión de viviendas. Una HOA debe cumplir con sus obligaciones como proveedor de vivienda en al menos un par de formas.

En primer lugar, si los documentos rectores de una HOA dan a su junta directiva el derecho de tomar decisiones sobre la vivienda, como por ejemplo, si se va a alquilar o vender una casa, debe tener cuidado de no tomar esas decisiones basándose en la raza, el color, la religión, el sexo, el origen nacional, el estado familiar o la discapacidad de una persona.

En segundo lugar, la FHA se aplica a las organizaciones que establecen términos y condiciones para la vivienda, así como a las organizaciones que proporcionan instalaciones y servicios en relación con la vivienda. Las HOA son entidades comerciales legales, a menudo constituidas como sociedades anónimas, con documentos rectores llamados estatutos y una declaración de pactos, condiciones y restricciones (CC&R). En esos documentos rectores se enuncian las normas y reglamentos de una urbanización, en los que se establecen los términos y condiciones de la vivienda y también se rigen las instalaciones y servicios que proporciona la HOA.

Cuando los documentos de gobierno de una HOA controlan cosas como quién puede usar una piscina comunitaria, dónde o si los miembros pueden colocar símbolos religiosos en su propiedad, o si se pueden usar rampas en lugar de escalones en el porche, la HOA se arriesga a violar la FHA. Una HOA debe revisar sus documentos rectores para asegurarse de que no se incluya ningún lenguaje discriminatorio.

Además, la HOA debe asegurarse de aplicar sus normas y reglamentos de manera coherente para no aplicar inadvertidamente los documentos rectores de manera discriminatoria.

Las HOA no pueden discriminar en base al estado familiar

Un HOA no puede discriminar a los miembros de la comunidad o posibles miembros de la comunidad debido a su estatus familiar. Esto incluye a las familias con hijos menores de 18 años y a las mujeres embarazadas.

Una regla en los CCR de la HOA que prohíba alquilar o vender una casa a una familia con niños violaría esta protección. Las cuestiones de estado familiar también surgen en el contexto de las restricciones de edad para el uso de las instalaciones de la comunidad, como piscinas y salas de ejercicio. Por ejemplo, una piscina de "uso exclusivo para adultos" puede violar las protecciones de estado familiar de la FHA.

Sin embargo, se aplican algunas excepciones. En primer lugar, una HOA puede adoptar una regla que se basa en la necesidad comercial y es el medio menos restrictivo para lograr lo que la regla pretende abordar. La adopción de una regla que prohíba a los menores utilizar un fondo común puede ser necesaria, por ejemplo, por el costo de las primas de seguro. Sin embargo, una prohibición general puede no ser el medio menos restrictivo para lograr primas más bajas si la compañía de seguros simplemente quiere que la HOA exija la supervisión de un adulto para los menores que utilicen el fondo común.

La FHA también prevé una excepción a las protecciones de su condición familiar si la intención de la urbanización es proporcionar vivienda a las personas mayores. Para calificar para esta excepción, el complejo habitacional debe cumplir con ciertas condiciones. Todos los residentes actuales, por ejemplo, deben tener 62 años o más.

Porcentaje de estadounidenses de 65 años o más Un poco más del 14% de las personas en los EE.UU. tienen 65 años o más. (Fuente: Censo de EE.UU. 2014.)

Las HOA no pueden discriminar a los discapacitados

La discriminación contra las personas discapacitadas suele ocurrir cuando una HOA se niega a hacer un "ajuste razonable" o a permitir una "modificación razonable" para las necesidades de la persona discapacitada.

Una adaptación razonable es un cambio en las normas, políticas, prácticas o servicios, que permite a una persona discapacitada tener la misma oportunidad de utilizar y disfrutar de una casa o zona común. Si las CC&R de una HOA restringen la propiedad de mascotas, por ejemplo, la HOA puede ser obligada a hacer un arreglo razonable permitiendo a una persona discapacitada tener un animal de apoyo.

Una modificación razonable es un cambio estructural realizado para permitir a una persona discapacitada el pleno disfrute de una casa o instalación común. Para evitar la violación de la FHA, una HOA puede necesitar permitir a una persona discapacitada construir una rampa de silla de ruedas para acceder a una casa, incluso si la rampa viola los CC&Rs. Las modificaciones razonables se hacen típicamente a expensas del propietario, no de la HOA.

Se aplican excepciones a los requisitos de adaptación/modificación razonables de la FHA. Por ejemplo, una solicitud de acomodo razonable que imponga una carga financiera o administrativa indebida a la HOA podría no estar dentro de los derechos del propietario de la vivienda según la FHA.

Para evitar reclamaciones por incapacidad contra la HOA, debe adoptar una política de acomodación/modificación razonable, y luego aplicarla de manera consistente a todos los propietarios. Un abogado puede ayudar a redactar esta política.

Cómo un abogado puede ayudar con los asuntos de discriminación de la FHA

Además de discriminar (tal vez sin querer) por discapacidad o estado familiar, una HOA puede discriminar por raza, nacionalidad, género y religión. La ley relacionada con la discriminación en la vivienda es complicada. Además, los hechos de cada caso son únicos. Este artículo ofrece una breve introducción general al tema y un par de las demandas más comunes por discriminación. Para obtener información más detallada y específica, por favor contacte a un abogado de derechos civiles o de bienes raíces.

Preguntas para su abogado

• Mi HOA no dejará que mi hijo de 17 años (o cualquier persona menor de 18) use la sala de ejercicios de la comunidad. ¿Es esto legal?
• ¿Está bien que mi HOA permita las luces de Navidad en el exterior de las casas, pero prohíba otras exhibiciones religiosas en el exterior de las casas?
• Me preocupa que la junta de mi HOA tome decisiones que puedan violar la FHA. Como miembro que paga las cuotas, no quiero financiar la defensa legal cuando la HOA sea demandada. ¿Qué debo hacer?
• Estoy en mi junta de HOA. Nuestro proveedor de seguros requiere que adoptemos una regla que restrinja el acceso a la piscina sólo a los mayores de 18 años a menos que estén acompañados por un padre. Para evitar violar las protecciones del estado familiar en la FHA, ¿qué debemos hacer?