Los defectos graves de la casa no siempre son inmediatamente obvios para los compradores.

Imagine que usted y su familia están buscando un nuevo hogar. Entras en la casa abierta de un lugar aparentemente hermoso, sólo para ver una gran grieta en la pared de la sala de estar. Sigues caminando y notas que el suelo de la cocina se inclina dramáticamente hacia arriba y hacia abajo, un signo de daño por agua debajo. Finalmente, subes a la habitación principal, pulsas el interruptor de la luz y te quedas a oscuras. Pronto te das cuenta de que la electricidad no funciona en el segundo piso.

          Todos estos defectos son bastante obvios para un comprador de vivienda promedio. Se conocen como «defectos patentes»: problemas visibles a simple vista. Por esta razón, en realidad no dan tanto miedo. Debido a su naturaleza obvia, el vendedor no podrá evitar abordarlos. De hecho, el vendedor puede haber fijado ya el precio de venta en el lado bajo, para tener en cuenta el hecho de que el comprador tendrá que realizar importantes reparaciones. (Por supuesto, algunos vendedores arreglarán este tipo de problemas antes de que usted vea la casa, para que el lugar sea más comercializable).

          Mucho más preocupante para los compradores son los llamados «defectos latentes». Los defectos latentes son problemas de la propiedad que no son visibles a simple vista. A diferencia de los defectos de patente, los defectos latentes generalmente no pueden ser detectados sin la experiencia en construcción, arquitectura o ingeniería. Considere, por ejemplo, el asbesto en las baldosas del techo, el monóxido de carbono que se filtra en el aire o las tuberías oxidadas del sótano que están a punto de reventar.

          Estos serios problemas no son del tipo que usted sería capaz de ver. ¿Cómo puede encontrar defectos latentes, y qué podrían significar para su venta?

          Requisitos de los vendedores de casas para revelar

          Las leyes de muchos estados exigen que los vendedores revelen ciertos defectos materiales de la propiedad antes del cierre. Cada jurisdicción es diferente. Unos pocos adoptan el enfoque de caveat emptor , en el que los compradores son más o menos responsables de descubrir los problemas de la propiedad antes de comprar.

          Sin embargo, la mayoría de los estados utilizan un enfoque más reglamentario, en el que los vendedores deben entregar a los compradores un informe formal por escrito en el que se revelen todos los defectos materiales conocidos y las reparaciones realizadas en el pasado en las instalaciones.

          Independientemente del estado, la ley prohíbe a los vendedores mentir a los compradores sobre las condiciones de una casa. En otras palabras, si el vendedor afirma que acaba de reemplazar la fosa séptica y que las tuberías están en perfectas condiciones, cuando en realidad la fosa séptica y las tuberías no han sido examinadas durante una década, esto podría constituir un fraude. En tal situación, los compradores pueden demandar a su vendedor si más tarde se enteran del engaño.

          Inspecciones en el hogar para identificar defectos

          La mayoría de los vendedores no son intencionadamente engañosos (incluso si quieren que su propiedad se vea lo más bonita posible). Más a menudo, los vendedores genuinamente no saben acerca de los defectos latentes que existen en su casa.

          En otras palabras, es posible que no tengan idea de algunos de estos problemas, en particular si no utilizan ciertos elementos de la casa (por ejemplo, hay una fuga en la piscina en la que nunca nadan, o moho en el garaje al que rara vez entran porque no tienen coche).

          Independientemente de que el vendedor revele voluntariamente un defecto, trate de ocultarlo o no lo sepa realmente, usted, como comprador, debe conocer el defecto antes de cerrar el trato.

          Por consiguiente, es costumbre que los compradores realicen una inspección detallada de la casa durante la custodia. Un inspector de vivienda (típicamente un profesional con experiencia en construcción, arquitectura o ingeniería) visitará la propiedad y luego producirá un informe escrito para el comprador. En el informe se analizará cualquier patente o defecto latente. El inspector también puede recomendar que traiga inspectores especializados para cuestiones como el moho, un árbol grande aparentemente inestable cerca de la casa o una estructura inusual como un muelle para botes.

          Si se entera de defectos de los que antes no tenía conocimiento, puede ser una oportunidad para retirarse de la venta (lo que está permitido en el lenguaje de la mayoría de los contratos de compra). También puede ser una oportunidad para negociar con el vendedor, en la que éste se compromete a realizar o pagar alguna parte del trabajo de reparación antes de la transferencia del título de propiedad.

          A diferencia de los defectos de patente, los defectos latentes no pueden ser detectados sin experiencia en construcción, arquitectura o ingeniería.

          Evitar los defectos latentes al comprar una casa

          Hay una vieja expresión que dice que no se debe ser «tonto de centavos y libras». Aunque contratar a un inspector de casas le costará algo de dinero ahora mismo, puede ayudar a evitar sorpresas desagradables después de comprar la casa.

          Los defectos latentes son aterradores para los compradores, porque no son fáciles de descubrir para quienes no tienen una formación especializada en construcción, arquitectura o ingeniería. Por consiguiente, debe estar en guardia e insistir en una amplia oportunidad para llevar a cabo una inspección minuciosa de la casa.

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