Cómo rescindir un contrato de arrendamiento residencial o de alquiler

La forma de poner fin a un arrendamiento depende de muchos factores, como el tipo de arrendamiento, el motivo de la rescisión y el hecho de que el arrendamiento se rescinda antes de tiempo.

Comenzar un alquiler es sencillo: El propietario y los inquilinos firman un contrato de arrendamiento o alquiler, y los inquilinos se mudan. Terminar una tenencia, sin embargo, puede ser complicado: La forma en que el propietario o el inquilino terminan una tenencia depende del tipo de tenencia, el momento de la terminación y muchos otros factores.

Cómo terminan los arrendamientos residenciales

Los arrendamientos residenciales crean una tenencia por una cantidad fija de tiempo, llamada el término. La mayoría de los arrendamientos residenciales tienen un plazo de un año. Los contratos de alquiler finalizan automáticamente al final del plazo y, si el propietario y los inquilinos no firman un nuevo contrato de alquiler o contrato de alquiler, los inquilinos deben mudarse (o, en raras ocasiones, permanecer como inquilinos de reserva). A menos que un alquiler esté sujeto a la ley de control de alquileres o a otra forma de protección del inquilino, los propietarios pueden negarse a firmar un nuevo contrato de alquiler con los inquilinos por cualquier motivo no discriminatorio y no represivo.

Terminar un contrato de arrendamiento antes de tiempo no es fácil ni para los propietarios ni para los inquilinos.

Durante la vigencia de un contrato de arrendamiento, tanto los propietarios como los inquilinos están obligados a cumplir lo acordado en el contrato, incluido el pago de la renta por parte de los inquilinos y la provisión de locales habitables por parte de los propietarios. Terminar un contrato de arrendamiento antes de tiempo no es fácil ni para los propietarios ni para los inquilinos.

Terminación anticipada por los propietarios

Los propietarios no pueden destituir a los inquilinos o rescindir un contrato de arrendamiento anticipadamente a menos que los inquilinos violen las condiciones del contrato, por ejemplo, al no pagar el alquiler o al dañar la propiedad.

Para terminar un contrato de arrendamiento antes de tiempo, los propietarios deben seguir la ley de su estado. La ley de cada estado sobre la terminación de un contrato de alquiler es diferente: algunos estados exigen que los propietarios den a los inquilinos la oportunidad de arreglar las violaciones del contrato antes de terminar el alquiler; otros permiten que los propietarios terminen el contrato sin dar a los inquilinos una segunda oportunidad. Las leyes estatales a menudo exigen que los propietarios notifiquen a los inquilinos su intención de rescindir el contrato enviándoles una notificación para que abandonen (dejen) las instalaciones. Las notificaciones de abandono suelen pertenecer a una de las siguientes categorías:

• Pagar el alquiler o dejar los avisos . Cuando los inquilinos no pagan el alquiler, los propietarios les entregan una notificación que les da un cierto tiempo (normalmente de tres a cinco días) para pagar el alquiler o dejar el alquiler.
• Curar o dejar las notificaciones . Cuando los inquilinos rompen una condición del contrato de arrendamiento que no sea el pago del alquiler (como tener una mascota a pesar de la cláusula de no tener mascotas), los propietarios les entregan esta notificación dándoles un tiempo determinado para arreglar el problema o dejar el alquiler.
• Avisos de abandono incondicional . Esta es la notificación de terminación más seria, es una orden del propietario de dejar el alquiler sin ninguna posibilidad de que los inquilinos arreglen su violación del contrato de arrendamiento. Las leyes estatales sobre las notificaciones de renuncia incondicional varían, pero los inquilinos que reciben estas notificaciones suelen tener un corto período de tiempo para abandonar las instalaciones. Algunos estados permiten a los propietarios ordenar a los inquilinos que se vayan inmediatamente por actos como la amenaza de causar daños irreparables a la propiedad o a otras personas.

Cuando los inquilinos ignoran un aviso de desalojo y permanecen en el alquiler, los propietarios pueden iniciar el proceso de desalojo de los inquilinos. Si la demanda de desalojo del propietario tiene éxito, el juez emitirá una orden que autorice a la policía a desalojar a los inquilinos del alquiler.

Terminación anticipada por los inquilinos

En situaciones muy limitadas (como cuando el propietario no proporciona locales habitables o cuando el inquilino es víctima de violencia doméstica) los inquilinos pueden romper legalmente su contrato de arrendamiento antes de tiempo. Si usted es inquilino y cree que el propietario ha hecho (o dejado de hacer) algo que justifica el incumplimiento del contrato de alquiler, debe consultar con un abogado local de propietarios e inquilinos antes de tomar cualquier medida; las leyes estatales sobre cuándo pueden los inquilinos incumplir legalmente un contrato de alquiler son muy específicas, y si usted lo incumple injustamente, podría quedar atrapado por un gran monto de alquiler.

Sin embargo, en la mayoría de las situaciones, los inquilinos están legalmente obligados a pagar el alquiler durante todo el período de arrendamiento. Los inquilinos que quieran dejar un alquiler antes de tiempo deben pedir al propietario que cancele el contrato de arrendamiento. Otra opción para los inquilinos es pedirle al propietario permiso para subarrendar o ceder el contrato de arrendamiento a otra persona.

Si un propietario no está de acuerdo en cancelar el contrato de arrendamiento y los inquilinos se van de todos modos, la mayoría de los estados exigen a los propietarios que traten de mitigar (o disminuir) sus daños intentando alquilar la unidad. Los inquilinos son responsables de pagar el alquiler hasta que el propietario encuentre inquilinos de reemplazo. Si el propietario no puede encontrar inquilinos de reemplazo que paguen el mismo alquiler que los inquilinos originales, los inquilinos originales son responsables de compensar la diferencia de alquiler hasta que el plazo del contrato de alquiler termine.

Cómo terminan los contratos de alquiler

Los contratos de alquiler crean arrendamientos por un período corto de tiempo, normalmente un mes (un acuerdo de mes a mes). Los propietarios e inquilinos deben revisar la ley de su estado sobre la terminación de los contratos de alquiler de mes a mes; muchos estados exigen una cierta cantidad de notificación (generalmente 30 días para los contratos de mes a mes) por escrito para terminar el alquiler. Si no existe una ley estatal que exija la notificación, consulte el contrato de alquiler en sí mismo para obtener instrucciones o consulte con un abogado local de propietarios e inquilinos para obtener orientación sobre cómo terminar el contrato.