Ya sea que estés comprando o vendiendo un condominio o una cooperativa, tendrás que investigar y tener en cuenta factores que no tendrías en una transacción «normal» de venta de casas.

Aunque existen diferencias entre ambos, los condominios («condos») y las cooperativas («co-ops») son ambas formas importantes de propiedad, que ofrecen alternativas a la vivienda unifamiliar estándar. Lo que es único en ellas es su combinación de propiedad individual y conjunta del espacio vital, la tierra y las áreas comunes.

    El principal atractivo de los condominios y las cooperativas es que, debido a la propiedad compartida parcial, alivian a los residentes de muchas de las molestias habituales de mantener una casa, como cortar y regar el césped, pintar el exterior y palear la nieve. Para los profesionales jóvenes con horarios de trabajo ocupados, o las personas mayores que ya no necesitan o quieren una casa grande, la compra de un condominio o una cooperativa puede ser ideal.

    Por supuesto, estas propiedades tienen sus desventajas. Los residentes deben cumplir con las reglas de la comunidad, pagar cuotas de mantenimiento y otras cuotas, y unirse a una junta que ayuda a supervisar la comunidad o aprender a vivir con las decisiones de la junta y el cumplimiento de las reglas de la comunidad.

    Las principales diferencias entre los condominios y las cooperativas radican en lo que realmente «posees» y en cómo se administran.

    En muchas ciudades, hay un buen mercado para los condominios y las cooperativas. Los nuevos desarrollos de condominios o cooperativas a menudo añaden viviendas al mercado, a veces haciéndolas relativamente asequibles. Pero ya sea que estés comprando o vendiendo un condominio o una cooperativa, tendrás que investigar y tener en cuenta varios factores que no tendrías en una transacción «normal» de venta de casas.

    Condo Versus Co-op: Una comparación

    Tanto en los condominios como en las cooperativas, vives en tu propio espacio, normalmente llamado «unidad», y compartes el uso de áreas «comunes», como pasillos, aparcamientos, un salón comunitario e instalaciones recreativas.

    Las principales diferencias entre los condominios y las cooperativas radican en lo que realmente «posees» y en cómo se administran.

    En un condominio, normalmente sólo eres dueño del espacio dentro de tu unidad, a veces incluyendo las paredes, a veces no. Eres libre de hacer cualquier cosa que quieras con tu unidad, hasta el límite de donde terminan tus derechos de propiedad: pintar, renovar o reemplazar gabinetes. Y eres responsable del mantenimiento dentro de la unidad. Así que si su ventilador de techo falla, es su responsabilidad arreglarlo o reemplazarlo. Normalmente no puede hacer nada en el exterior de una unidad de condominio, como pintar o incluso arreglar el paisaje; y probablemente no será responsable de arreglar el techo.

    Los condominios son administrados por una asociación de propietarios o de la comunidad, que cobra una cuota mensual a los residentes. Utiliza los fondos para mantener la propiedad y ocuparse de los asuntos administrativos o legales relacionados. A veces, por ejemplo después de un juicio o una emergencia, la junta puede exigir a los residentes que paguen «cuotas especiales» además de las cuotas regulares. La junta también ayuda a hacer cumplir las reglas de la comunidad, por ejemplo, insistiendo en que un vecino no pinte la valla de color púrpura o tenga mascotas.

    En una cooperativa, no eres «dueño» de tu unidad. Eres dueño de acciones en la cooperativa, lo que te permite arrendar un apartamento o unidad mientras seas dueño de las acciones. Estás bastante limitado en cuanto a lo que puedes hacer con el interior de tu unidad, pero tampoco tienes que preocuparte por el mantenimiento de la propiedad. Si la calefacción se apaga, el equipo de la cooperativa arreglará el problema.

    Las cooperativas están dirigidas por un consejo de administración. Como en un condominio, la junta cobra cuotas mensuales de mantenimiento y las usa para mantener la propiedad. Una de las mayores diferencias, sin embargo, es que las juntas de la cooperativa tienen el poder de decidir quién puede vivir en la cooperativa (comprar las acciones).

    Consejos para comprar o vender un condominio o una cooperativa

    ¿Piensas en comprar o vender un condominio o una cooperativa? Comencemos con algunos temas importantes para que los compradores los analicen:

    • ¿Cuánto son las cuotas de mantenimiento para las reparaciones y el mantenimiento? Estas cuotas son adicionales a tu pago de la hipoteca, así que querrás asegurarte de que puedes pagar el total. (Tu prestamista también tendrá en cuenta estas comisiones antes de aceptar financiar el préstamo).
    • ¿A cuánto ascenderán los impuestos sobre la propiedad? Los impuestos de propiedad de un condominio se basan en la unidad, mientras que los impuestos de una cooperativa se basan en todo el complejo. Así que puede haber grandes diferencias en la cantidad que pagarás.
    • ¿La cooperativa está a plena capacidad o casi, o hay muchas vacantes? Si hay muchas vacantes, nadie está pagando una parte de los honorarios e impuestos de esas unidades, y por lo tanto sus costos de propiedad podrían ser más altos para compensar la diferencia.
    • ¿El edificio es viejo y necesita reparaciones? Si es así, sus cuotas de mantenimiento podrían ser altas, y aumentar con el tiempo, para hacer las reparaciones.
    • ¿Debe el vendedor los honorarios pendientes? Las asociaciones de propietarios de condominios y las juntas directivas de las cooperativas pueden normalmente poner un gravamen contra la unidad por no pagar las cuotas de mantenimiento mensuales o las evaluaciones especiales, y así el vendedor o el comprador tendrá que pagar estas cuotas antes de que se pueda llevar a cabo cualquier venta.
    • ¿Qué tipo de seguro de propiedad tiene el condominio o la cooperativa? Por lo general, la cobertura se extiende sólo al edificio y las áreas comunes. Probablemente tendrás que comprar un seguro extra para cubrir lo que realmente posees, como paredes y mejoras dentro de un condominio. Y tanto los propietarios de la cooperativa como los del condominio necesitarán su propio seguro para cubrir los bienes personales dentro de la unidad, como la ropa y los muebles.
    • ¿Está en una zona donde los desastres naturales son comunes, como huracanes o tornados? Comprueba si el seguro de la asociación o cooperativa de condominios los cubre, y si no es así, investiga la posibilidad de comprar ese seguro tú mismo.
    • ¿Qué reglas, que suelen venir en forma de «estatutos» o «convenios, condiciones y restricciones («CC&R»), limitan o restringen el uso de las instalaciones por parte de los residentes, como «no tener mascotas», «no alquilar su unidad» o «no remodelar sin aprobación»? Asegúrate de que puedes vivir con las restricciones.
    • ¿Cómo va a financiar la compra? Comprar un condominio es como comprar una casa, porque en realidad se trata de un interés en un inmueble que está escriturado al comprador, por lo que las hipotecas convencionales son posibles. Las cooperativas, por otro lado, no son intereses en bienes raíces (no hay escritura), y por lo tanto las hipotecas no están disponibles para usted. En cambio, tendrás que pedir un préstamo para pagar las acciones de la cooperativa, y tu prestamista mantendrá las acciones como garantía para el pago del préstamo.

    Si estás planeando vender un condominio o una cooperativa, también tienes que considerar algunos asuntos importantes:

    • ¿Ha obtenido copias de todos los documentos pertinentes de la administración y otros documentos que los compradores querrán ver (y en la mayoría de los casos, tienen el derecho legal de ver) antes de finalizar la compra?
    • ¿Son los impuestos o las tasas regulares comparativamente altos? Si es así, prepárese para las reacciones negativas de los compradores.
    • ¿Qué estará legalmente obligado a revelar sobre la propiedad? Los documentos pueden no mostrar todo lo que los compradores necesitan saber, como por ejemplo si sus vecinos son especialmente ruidosos o si su unidad tiene necesidades de reparación sin abordar. La mayoría de las leyes de los estados requieren que los vendedores de propiedades revelen por escrito la condición física de la propiedad y los asuntos relacionados.
    • Si es una unidad cooperativa la que vende, ¿hay restricciones sobre si, cuándo y a quién puede vender sus acciones? Es posible que no puedas vender al comprador potencial de tu elección.
    • Si vende sus acciones en una cooperativa, ¿la venta será difícil porque el consejo de administración tiene poder para fijar el precio de venta y planea fijarlo alto?

    Un abogado con experiencia en bienes raíces puede ayudarle a analizar los aspectos financieros y contractuales de estas transacciones, y a examinar los estatutos y otros documentos de la comunidad en la que está comprando o vendiendo una unidad.

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