Juntas de la Asociación de Propietarios de Viviendas: Derechos y deberes

Como propietario de una propiedad gobernada por una asociación de propietarios (HOA), usted es automáticamente un miembro de la HOA, pero ¿debería convertirse en un miembro de la junta también?

Si vive en una comunidad planificada, usted o varios de sus vecinos pueden decidir unirse a la junta de su asociación de propietarios (HOA). Es una forma de involucrarse y tener voz en cómo su comunidad mantiene su calidad y actúa de acuerdo a las reglas. Estas son reglas que todos los propietarios acordaron cuando compraron.

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¡Más de dos millones de personas en los Estados Unidos sirven en las juntas o comités de la HOA! (Fuente: Instituto de Asociaciones Comunitarias, Revisión Estadística para 2017.) ¿Pero qué implica realmente el papel de un miembro de la junta?

Primero, algunos antecedentes legales: Una HOA es una corporación sin fines de lucro o una asociación no incorporada, cuyo propósito es administrar un desarrollo inmobiliario de interés común. La HOA está formada por los propietarios de las propiedades del desarrollo, que eligen a los miembros de una junta directiva para dirigir sus actividades. La junta directiva tiene ciertas facultades y obligaciones. Los directores también tienen deberes individuales y pueden incurrir en responsabilidad si incumplen esos deberes.

Cómo se organiza una HOA

Las HOA son creadas y reguladas por la ley estatal. Las leyes estatales suelen exigir que la primera reunión de la HOA se celebre en un plazo determinado después de la venta de la primera unidad de un desarrollo. Por ejemplo, es posible que la primera reunión de la HOA deba celebrarse dentro de los seis meses siguientes al cierre de la venta de la primera unidad del desarrollo. Todos los propietarios, incluido el promotor, están invitados a la reunión.

El primer consejo de administración de la HOA debe ser elegido en la primera reunión, y todos los puestos deben ser ocupados. Dado que estas elecciones tendrán lugar en la primera reunión, la información sobre los candidatos deberá ser distribuida antes de la reunión.

Modo de votación para la Junta de la HOA

La ley del Estado puede exigir un voto escrito secreto para las elecciones de la junta. La ley estatal también puede exigir o permitir que la votación sea acumulativa, lo que significa que cada propietario puede emitir tantos votos como tenga, para uno o más pero menos que todos los miembros de la pizarra.

Los documentos rectores deben exigir que mientras la mayoría del poder resida en el promotor, un cierto porcentaje de los miembros de la junta sean elegidos por los propietarios no promotores.

Después de la primera reunión, la junta debe reunirse, elegir a sus oficiales y decidir cómo funcionará.

Facultades y deberes de la Junta de la HOA

El órgano rector (o junta directiva) de la HOA es responsable de la gestión de todos los aspectos de la asociación. Puede delegar la gestión de ciertas actividades a otras personas o empresas, como un servicio de administración de bienes, pero debe conservar el control final.

Como miembro de la junta directiva, usted querrá revisar cuidadosamente y entender todos los documentos que rigen la HOA, tales como los estatutos, los artículos de incorporación, los pactos, condiciones y restricciones (CC&R) y las reglas de operación diaria.

Los poderes y deberes de la junta normalmente incluyen cosas como:

• Aplicación de las disposiciones de la declaración, los artículos y los estatutos para la propiedad y la gestión del desarrollo.
• Pagar impuestos y cuotas que son, o podrían llegar a ser, un gravamen sobre el área común.
• Contratando un seguro en nombre de la asociación.
• Contratación de bienes o servicios para las zonas comunes o para la asociación.
• Delegar poderes a cualquier comité, oficial o empleado de la asociación, según lo autorizado por los documentos de gobierno.
• Preparar los presupuestos y estados financieros de la asociación.
• Formulación de normas de funcionamiento para las zonas e instalaciones comunes, y
• Llevar a cabo procedimientos disciplinarios contra los miembros de la asociación por violaciones de las normas.

Claramente, convertirse en miembro de la junta directiva puede ser un serio compromiso de tiempo y energía (¡no remunerado!).

Responsabilidad personal de los directores de la HOA

Los miembros de la junta directiva de una HOA que está organizada como una corporación sin fines de lucro deben cumplir sus obligaciones de buena fe, de manera que sea en el mejor interés de la corporación, y con el cuidado que una persona razonable usaría bajo las circunstancias. Los directores de la HOA no pueden tomar decisiones que beneficien sus propios intereses en lugar de los de los miembros.

Un miembro de la junta de la HOA tiene derecho a confiar en el consejo de otros oficiales, profesionales o comités de la HOA, pero no puede simplemente apartarse de un papel de supervisión.

Las consecuencias de no cumplir con los deberes de uno pueden incluir la responsabilidad financiera personal.

Por ejemplo, en un caso histórico de California llamado Raven$0027s Cove Townhomes, Inc. v. Knuppe Development Co. (114 Cal.App.3d 783 (1981)), los miembros de la junta directiva inicial controlada por el promotor fueron declarados personalmente responsables por no haber ejercido sus responsabilidades de supervisión y gestión para establecer, cobrar a los propietarios y mantener fondos de reserva adecuados de la HOA.

¿Qué pasa si el HOA se mete en problemas financieros, por ejemplo, no puede pagar a la empresa de retirada de nieve? El director de una asociación no incorporada no puede ser responsable personalmente de las deudas y obligaciones de la HOA a menos que el director:

• asumió personalmente la responsabilidad de la deuda
• ejecutó el acuerdo o contrato sin revelar que estaba actuando en nombre de la HOA, o
• ejecutó el contrato del acuerdo sin la autoridad para hacerlo.

Los directores de la HOA no pueden ser considerados personalmente responsables de los daños causados por una corporación HOA. Sin embargo, los directores pueden ser considerados responsables si su propia conducta causa daños. En algunas disputas de la HOA, los directores o funcionarios voluntarios de la HOA no pueden ser considerados personalmente responsables si exceden los límites mínimos de seguro establecidos por la ley.

Si tiene alguna pregunta sobre los poderes y deberes de una HOA o su junta directiva, contacte a un abogado de bienes raíces residenciales en su área.

Preguntas para su abogado

1. ¿Cómo hago para que un miembro de la junta sea removido de la junta directiva de mi HOA?
2. Si soy dueño de una compañía de concesión, ¿debería tener preferencia de mi HOA para un contrato de concesión para la piscina de nuestra asociación?
3. ¿Puedo demandar a los directores de nuestra HOA si no contrataron a alguien para limpiar el hielo y la nieve de las aceras y me resbalé en el hielo de la acera y me rompí la pierna?