Los condominios («condos») y las cooperativas («co-ops») son formas de «propiedad de interés común» en bienes raíces. Ambos son arreglos en los que usted y otros tienen algún tipo de interés de propiedad en un terreno en particular; pero en ninguno de los dos casos es el mismo tipo de propiedad que con una casa «normal».

    Los condominios y las cooperativas a menudo se confunden entre sí porque son muy similares. Cada una da al propietario el derecho de usar ciertas áreas comunes, como piscinas, caminos, y tal vez una sala de reuniones de la comunidad. Pero, hay diferencias entre los dos, en particular cuando se trata de lo que un propietario de un condominio y un propietario de una cooperativa realmente «posee».

    Si estás pensando en comprar un condominio o una cooperativa, querrás aprender más sobre lo que son y cómo funcionan. Ambas pueden ser buenas alternativas a la compra de una casa unifamiliar, debido a las comodidades compartidas y el bajo mantenimiento. Pero los condominios y las cooperativas tienen desventajas, como la restricción o limitación de la capacidad de hacer cambios estructurales en el espacio vital.

    Los condominios y las cooperativas pueden ser ventajosos para los posibles compradores de viviendas, porque suelen ser menos costosos que una casa unifamiliar, y son de bajo mantenimiento: No tienes que pintar el exterior, cortar el césped o palear la nieve.

    Qué son los condominios y cómo funcionan

    Con un condominio, eres dueño y tienes el título de una sola «unidad». Una unidad puede ser un espacio similar a un apartamento en un edificio con múltiples unidades, o puede ser una unidad que se encuentra sola pero conectada a otra unidad, tal vez por una pared común. Normalmente el propietario puede hacer cambios en el interior de la unidad del condominio: pintar, instalar nuevas alfombras o renovar la cocina.

    Sin embargo, no posee nada fuera de su unidad de condominio, ni siquiera las paredes exteriores.

    Las áreas comunes del complejo de condominios son propiedad de todos los dueños de los condominios colectivamente, y las comparten. Las áreas comunes incluyen áreas de recreación, pasillos, estacionamientos y patios. Tienes el derecho de usar y disfrutar las áreas comunes solamente; no puedes hacer cambios en ellas. Así que, aunque la pintura de los pasillos se esté pelando, probablemente no se te permita volver a pintarlos.

    Los condominios suelen ser administrados por una asociación de «propietarios» o «dueños» (HOA), que se encarga de asegurar el buen mantenimiento de la propiedad. La asociación también tiene la facultad de hacer evaluaciones, es decir, cobrar a los propietarios de los condominios cuotas para mantener la propiedad. Estas normalmente incluyen:

    • Cuotas regulares u ordinarias, o cuotas mensuales de mantenimiento, que se utilizan para pagar cosas como reparaciones de carreteras, servicios de paisajismo, retirada de nieve de aparcamientos y carreteras, y seguros para las zonas comunes o elementos de la propiedad del condominio.
    • Cuotas especiales, que normalmente se cobran para pagar reparaciones o mejoras costosas y necesarias que no formaban parte del presupuesto de funcionamiento de la asociación, como la reparación de daños por tormentas que no estaban cubiertos por el seguro o el acceso a un sistema de alcantarillado municipal.

    Los propietarios de condominios suelen estar sujetos a convenios, condiciones y restricciones especiales («CC&R»), que normalmente restringen y limitan la forma en que usted puede utilizar su propiedad. Estos son aplicados por la asociación de propietarios o HOA. Los CC&R pueden incluir cosas como la prohibición de tener mascotas, limitaciones en los colores de la pintura y los estilos de las cortinas, y un límite en el número de vehículos que puede mantener en el estacionamiento.

    Qué son las operaciones conjuntas y cómo funcionan

    En la mayoría de los casos, una cooperativa es similar a un condominio, excepto que los residentes de la cooperativa no son realmente dueños de su unidad particular. En su lugar, una entidad cooperativa, que suele ser una corporación, posee y tiene el título de propiedad de la tierra y el edificio. El residente de la cooperativa es dueño y tiene acciones en la corporación cooperativa. Las acciones le dan al residente un contrato de arrendamiento de una unidad particular, que normalmente puede ser renovado.

    Un residente de la cooperativa no puede hacer nada en el interior de la unidad excepto el mantenimiento ordinario, como la limpieza de alfombras y tal vez el repintado. El residente de la cooperativa no puede hacer mejoras o renovaciones en la unidad.

    Todos los residentes tienen derecho, por supuesto, a usar y disfrutar de las áreas comunes de la cooperativa, como ascensores, pasillos e instalaciones recreativas.

    Las cooperativas son administradas por una junta directiva, que realiza las mismas funciones que una asociación de «propietarios»: La junta evalúa y cobra «cuotas mensuales de mantenimiento», hace cumplir las CC&R y mantiene la propiedad en buen estado. Sin embargo, a diferencia de los condominios, el consejo decide quién puede comprar acciones y por lo tanto vivir en la cooperativa.

    Cada estado tiene leyes que cubren el cumplimiento de los derechos y deberes de los condominios y las cooperativas, y cada condominio y cooperativa tiene sus propias reglas también.

    Asegúrese de comprobar esas leyes y normas antes de firmar el acuerdo de compra. Si es necesario, consiga ayuda de un abogado con experiencia en leyes de bienes raíces.

    Pros y contras de la propiedad de condominios y copropiedades

    Los condominios y las cooperativas pueden ser ventajosos para los posibles compradores de viviendas, porque suelen ser menos costosos que una casa unifamiliar, y son de bajo mantenimiento: No tienes que pintar el exterior, cortar el césped o palear la nieve.

    Porcentaje de Asociaciones Comunitarias con Tasas de Delincuencia del 3% o Menos La tasa de delincuencia de las evaluaciones en la mayoría de las asociaciones comunitarias es inferior al 3%. (Fuente: Encuesta de seguimiento de 2015 del Instituto de Asociaciones Comunitarias).

    Hay otras ventajas y desventajas a tener en cuenta:

    • Partes de la cuota mensual de mantenimiento de su cooperativa, como las partes de los impuestos de la propiedad e intereses de la hipoteca, son deducibles de impuestos, mientras que ninguna de las cuotas mensuales de un condominio es deducible de impuestos. Puedes tomar las deducciones de impuestos completas para los impuestos de propiedad e intereses de la hipoteca de tu condominio.
    • La cuota mensual de una cooperativa suele ser mucho más que la de un condominio.
    • Puede haber restricciones en su capacidad de alquilar su condominio o subarrendar su unidad cooperativa a alguien más. No es raro que los condominios y las cooperativas prohíban tales arrendamientos y subarrendamientos.
    • El contenido de los CC&R en un condominio o cooperativa en particular puede no ser una buena elección para ti, especialmente si has disfrutado de la libertad de tomar decisiones sobre el mantenimiento y las mejoras de una casa unifamiliar.
    • Puedes financiar la compra de un condominio como lo harías con cualquier otra casa (como una hipoteca), pero con una cooperativa, tendrás que encontrar un prestamista que esté dispuesto a mantener tus acciones de la cooperativa como garantía para el pago del préstamo.

    Preguntas para su abogado

    • ¿Puede ayudarme a examinar si este condominio o comunidad cooperativa es financieramente estable?
    • ¿Qué puede pasar si me niego a pagar una cuota especial?
    • ¿Qué puede decirme sobre si este conjunto particular de CC&R será difícil de vivir o no?
    • Si subarriendo mi condominio, ¿soy responsable de alguna evaluación especial o es mi subarrendatario?
    • ¿Qué puedo hacer si pienso que una cooperativa se negó a venderme acciones por mi religión u otra razón discriminatoria?
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