Evaluar si ha tratado de ahorrar dinero en las primas de seguro de los propietarios pero ha terminado con menos cobertura de la que realmente necesita.
Si es propietario de una vivienda en los Estados Unidos, lo más probable es que tenga cobertura de seguro de propietario de vivienda, ya sea porque así lo exigió su prestamista hipotecario o porque quería tener la seguridad de saber que muchos tipos de daños relacionados con la vivienda, desastres o responsabilidad personal si alguien se lesiona en su propiedad, estarán cubiertos financieramente.
Trabajando con un agente de bienes raíces de Missouri
La mayoría de la gente que vende su casa en Missouri trabaja con un agente o corredor de bienes raíces con licencia. Un buen agente le ayudará a preparar y poner precio a su casa, comercializarla con posibles compradores, revisar los documentos de compra de la casa, negociar con los compradores y ayudar a ver el trato hasta el cierre.
Antes de firmar con cualquier agente, consiga referencias de otros vendedores de casas y compruebe las opiniones de los clientes en sitios como Zillow y Trulia. Puede encontrar agentes de bienes raíces con licencia de Missouri en la Búsqueda de Licenciados de la Comisión de Bienes Raíces de Missouri.
Firmando un acuerdo de inclusión en la lista en Missouri.
Una vez que encuentres un agente de bienes raíces con el que quieras trabajar, firmarás un "acuerdo de listado," que le da al agente el derecho de comercializar y manejar la venta de tu casa. La mayoría de los agentes utilizan formularios estándar creados por su estado o asociación local de agentes inmobiliarios, como la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Missouri.
Los acuerdos de inclusión en la lista suelen abarcar las siguientes condiciones.
- Comisión que usted (el vendedor) pagará. La comisión típica oscila entre el 5-6% del precio de venta de la casa, y en última instancia se divide entre tu agente de bienes raíces y el agente del comprador.
- Tipo de listado. La mayoría de los agentes querrán que firmes un derecho exclusivo de venta del anuncio, que te obliga a pagar una comisión al agente independientemente de quién traiga al comprador. Sin embargo, es posible hacer otros arreglos, como un anuncio abierto , en el que usted acepta pagar una comisión a cualquier agente que traiga al comprador, o un anuncio de agencia exclusiva, en el que usted acepta que su agente es el único autorizado para vender su casa, pero que usted pagará una comisión sólo si el agente trae al comprador (no, por ejemplo, si usted lo hace).
- Duración de la lista. El acuerdo cubrirá una cantidad de tiempo determinada, como por ejemplo de 60 a 90 días.
- Precio de venta. Su agente recomendará el precio de venta apropiado comparando primero los precios de casas similares ("comps") que se hayan vendido recientemente en su zona inmediata y luego, basándose en su experiencia, recomendará una cantidad por encima o por debajo del valor real de la casa' que más efectivamente traerá ofertas altas. Para saber si el agente recomienda un precio apropiado, el sitio web de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios es una buena fuente de información sobre los precios de las casas que se encuentran actualmente en el mercado, y sitios web como Zillow y Trulia proporcionan datos sobre los precios de venta reales.
- Artículos incluidos o no incluidos en la venta. Por ejemplo, puede planear dejar un lavavajillas incorporado, que de esta manera pasa a formar parte de la propiedad que el agente está contratado para vender. O bien, puede querer excluir un refrigerador que planea trasladar a su nueva casa, en cuyo caso el agente necesita saberlo y transmitir la información a los compradores.
- Deberes y obligaciones del vendedor y del agente inmobiliario . Su acuerdo detallará cómo el agente de bienes raíces listará o comercializará su casa, qué tipo de seguro debe mantener en la propiedad y qué revelaciones debe hacer a los compradores.
Haciendo revelaciones de bienes raíces en Missouri
A diferencia de muchos otros estados, Missouri tiene pocos requisitos estatutarios en cuanto a las revelaciones. El estado requiere que los vendedores revelen si la propiedad ha sido el sitio de un laboratorio de metanfetaminas (Missouri Estatutos Revisados 442.606) o si contiene un sitio de eliminación de desechos sólidos o un vertedero de demolición (Missouri Estatutos Revisados 260.213).
Además, los profesionales de bienes raíces autorizados deben revelar a cualquier cliente todos los hechos materiales adversos conocidos o que deberían haber sido conocidos por el licenciatario, así que no cuente con la ayuda de su agente para ocultar los problemas a los compradores-clientes, en particular los problemas que el agente puede ver por sí mismo (Estatutos Revisados de Missouri 339.730).
Sin embargo, el derecho consuetudinario (creado por los tribunales de Missouri) se ha desarrollado hasta el punto de que los vendedores de Missouri deben revelar a los compradores todos los "defectos materiales latentes" que pueden' no se pueden ver a través de una investigación razonable.
Para ayudar a los vendedores a hacer las revelaciones necesarias, la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Missouri ofrece un formulario de divulgación, que incluye detalles sobre la propiedad, incluyendo:
- tipo de sistemas de calefacción, ventilación, electricidad, fontanería, alcantarillado y otros, y cualquier problema con esos sistemas
- aparatos, equipos y otros artículos incluidos en la venta, como un lavavajillas, un abridor de puertas de garaje, un compactador de basura y aparatos de iluminación, y si están en condiciones de funcionar
- cuestiones de construcción y drenaje relacionadas con el sótano, el techo, etc.
- problemas con plagas o sustancias peligrosas como termitas, asbesto, PCB o moho
- reclamaciones de seguro hechas con respecto a la propiedad
- si se han mantenido o no mascotas en la propiedad, y
- cualquier tasa de subdivisión, restricciones de escritura y cuotas especiales, incluidas las violaciones por parte de los propietarios actuales o pasados.
Además, si su casa se construyó antes de 1978, debe cumplir con las disposiciones del Título X del gobierno federal sobre la pintura a base de plomo y sus riesgos. Vea la sección de divulgación sobre el plomo en el sitio web de la EPA, para más detalles.
El hecho de no revelar adecuadamente los defectos puede causar problemas importantes. Un comprador frustrado puede tratar de anular la venta o buscar daños y perjuicios por reparaciones y/o pérdidas.
Lo que va en las ofertas, contraofertas y acuerdos de compra de Missouri
Alguien que quiera comprar una casa en particular en Missouri hará al vendedor una oferta por escrito, especificando el precio, el pago inicial propuesto y otros términos, incluyendo cualquier contingencia (condiciones que deben cumplirse para que la venta se cierre, tales como que los compradores hagan inspeccionar la casa y queden satisfechos con el informe resultante o que los compradores arreglen el financiamiento o la venta de su casa actual).
Puede rechazar una oferta de inmediato, aceptarla como, o (como es más típico) responder a la oferta de un comprador, con una contraoferta. Una contraoferta acepta algunos o la mayoría de los términos de la oferta, pero sugiere cambios en otros, como un precio más alto o una fecha de cierre que es anterior a la propuesta del comprador.
Un contrato legalmente vinculante se forma cuando se acepta la oferta final firmada del comprador (aceptando cualquier cambio de la oferta original) y se notifica al comprador su aceptación. La transacción pasará entonces a lo que se llama “escrow”.
¿Qué es Escrow?
La custodia es el período de tiempo entre la firma del acuerdo de compra y el cierre de la casa. Se elige un agente de custodia o de títulos, que es un tercero neutral que sirve de intermediario y supervisa el proceso (en algunos casos preparando informes de títulos, así como supervisando el procesamiento de los préstamos, eliminando las contingencias del comprador, etc.).
El comprador suele tener mucho más que hacer durante este período de tiempo que el vendedor. Para el cierre del depósito en garantía, el comprador deberá finalizar la financiación, eliminar todas las contingencias del comprador, hacer que se tasen las casas (lo que normalmente exigen los prestamistas hipotecarios) y obtener un seguro de título, normalmente con plazos establecidos.
Aún así, tendrá que cooperar con cosas como programar inspecciones y evaluaciones. Y si añadió alguna contingencia al contrato de compra, como la condición de encontrar una nueva casa para comprar, tendrá que actuar dentro de los plazos.
A menudo surgen cuestiones que requieren una negociación, como quién pagará por los problemas de reparación identificados en un informe de inspección. El comprador puede insistir en que pague para remediar un defecto o bajar el precio de compra. Si no puede llegar a un acuerdo aceptable, el comprador puede tener el derecho de retirarse del trato.
Lo que sucede en el cierre de su casa de Missouri
Para el cierre de la custodia (conocido como cierre o liquidación), usted y el comprador deben haber cumplido todos los términos de su acuerdo de compra. En el cierre propiamente dicho (a veces una reunión de las partes, otras veces llevada a cabo en lugares separados e incluso en días separados), todos los documentos y fondos finales se intercambiarán entre el comprador y el vendedor.
El comprador le paga el precio de compra, y usted le da al comprador una escritura y otros documentos de transferencia y el título de propiedad de la casa o condominio. Usted paga cualquier préstamo pendiente sobre la propiedad y paga las comisiones a los agentes de bienes raíces (según el acuerdo de su lista).
Los vendedores no suelen necesitar estar presentes en un cierre de Missouri siempre que se paguen todos los gastos y se firmen los documentos. Típicamente, los compradores firmarán los documentos finales en la oficina de su compañía de títulos o agente de custodia y recogerán las llaves. Luego el agente de custodia registrará la nueva escritura a nombre del comprador en una oficina del gobierno local, y la casa será oficialmente suya.
Trabajar con un abogado
A diferencia de algunos estados, Missouri no requiere que los vendedores involucren a un abogado en la transacción de venta de casas. Incluso si no se requiere, puede decidir contratar a un abogado en algún momento del proceso, por ejemplo, para revisar el contrato final o para ayudar con los detalles de cierre.
O bien, es posible que desee la ayuda de un abogado para redactar un contrato de arrendamiento si piensa volver a alquilar la casa por un período prolongado de tiempo después del cierre de la misma, o si aparecen problemas en el informe del título de propiedad, como un gravamen sobre su propiedad. Y si está vendiendo su casa sin un agente de bienes raíces (una “venta por el propietario” o FSBO), puede ser útil contratar a un abogado para que le ayude con el papeleo legal.
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Rayner Silva es abogado de oficio hispano con experiencia en la práctica del derecho en los Estados Unidos. Se especializa en inmigración, los derechos civiles, el derecho laboral y la defensa penal.