Disolución de una Asociación de Propietarios o de la Comunidad (HOA)

Puede llegar un momento en que los miembros propietarios de la comunidad, que en la mayoría de los casos también sirven como miembros voluntarios de la junta directiva de la HOA, sientan que ya no tiene sentido mantener esta entidad legal. Tal vez se produzca un desastre y la comunidad ya no pueda mantener su actual disposición física ni pagar sus facturas.

Una asociación de propietarios de viviendas (HOA) es una entidad legal, con una identidad separada de sus miembros propietarios colectivos. Según las leyes estatales, una HOA suele ser una corporación o una organización sin fines de lucro y, como tal, debe cumplir con la ley estatal tanto en lo que respecta a la formación como a la disolución.

Durante la formación de la comunidad planificada o asociación de condominios, la HOA desempeña un papel clave, en la organización y establecimiento de la estructura y las reglas de la comunidad. A lo largo de la vida de la comunidad la HOA también es importante, ya que se encarga de las tareas de gobierno, el mantenimiento y la reparación de las áreas comunes, y más.

Sin embargo, puede llegar un momento en que los miembros propietarios de la comunidad, que en la mayoría de los casos también sirven como miembros voluntarios de la junta directiva de la HOA, sientan que ya no tiene sentido mantener esta entidad jurídica. Tal vez se produzca un desastre y la comunidad ya no pueda mantener su actual disposición física ni pagar sus facturas.

Sin embargo, una asociación de propietarios puede ser difícil de disolver. Basándose en su condición corporativa u otra condición jurídica, tendrá que cumplir no sólo con las leyes estatales aplicables relativas a la disolución, sino con las normas internas de la HOA (estatutos, artículos de incorporación y documento maestro, a menudo conocidos como pactos, condiciones y restricciones o CC&R). Y deberá tener en cuenta los derechos de los terceros afectados y los organismos de autorización de los gobiernos locales.

La mayoría de los miembros deben consentir la disolución de la HOA

Debido a que una HOA técnicamente consiste en dos partes, la entidad legal más sus miembros, una parte normalmente necesita el consentimiento y la aprobación de la otra para poder tomar una acción extrema como la disolución.

. ...algunos propietarios que no tienen quejas serias con la HOA podrían no querer pasar por los problemas y gastos.

El primer paso para disolver una HOA suele ser obtener el consentimiento de la mayoría de los propietarios o miembros, siguiendo los procedimientos descritos en los estatutos u otros documentos rectores. El porcentaje exacto también puede encontrarse en los documentos rectores de la HOA o en la ley estatal aplicable.

Algunos estados requieren un 100% de decisión unánime, otros algo menos. Los estados que han adoptado la Ley de Propiedad de Interés Común Uniforme (UCIOA) de 2008, por ejemplo, requieren una mayoría del 80% para disolver una HOA. (Vermont, Connecticut y Delaware están entre estos estados.)

Cuando un propietario no participa en la votación, a menudo cuenta como un voto en contra de la disolución.

Porcentaje de residentes de asociaciones comunitarias de EE.UU. en Florida Florida es el estado con el mayor número de residentes que viven en asociaciones comunitarias, aproximadamente el 14% del total de EE.UU. (Fuente: Instituto de Asociaciones Comunitarias Revisión Nacional y Estatal 2014).

Los derechos y acuerdos de terceros deben ser respetados

Un HOA casi siempre habrá celebrado contratos con terceros, como prestamistas, proveedores, etc. Tal vez, por ejemplo, la HOA tomó un préstamo de construcción para la creación de las casas en una comunidad, cuyo préstamo aún no ha sido pagado.

Uno no puede simplemente cancelar estos contratos. Antes o en el curso de la disolución, la HOA o sus miembros tendrán que pagar las obligaciones, refinanciar o renegociar los diversos acuerdos.

Las condiciones de permiso del gobierno local deben ser respetadas

Para obtener la aprobación de la construcción de los edificios y las mejoras en la propiedad y el funcionamiento de la HOA, puede que haya tenido que cumplir con las condiciones impuestas por el organismo o los organismos gubernamentales que conceden los permisos o aprobaciones necesarios.

Por ejemplo, puede haberse impuesto una condición que exija que la HOA funcione durante un número mínimo de años. Estas condiciones deberán ser examinadas y tratadas antes de considerar una ruptura de la HOA. Y el gobierno local puede haber impuesto el requisito de que se obtenga su consentimiento antes de disolver la HOA.

Los procedimientos internos de disolución de HOA deben ser seguidos

Después de obtener el consentimiento de la cantidad requerida de propietarios, debe abordar los detalles del cierre de la entidad legal de su HOA. Muchas HOA incluyen términos para la disolución en su documentación, incluyendo pasos y requisitos específicos.

Dependiendo de si la asociación es una corporación o una organización sin fines de lucro, el gobierno estatal también tendrá ciertos requisitos para cerrarla.

Pueden requerirse nuevas escrituras

Las escrituras de la propiedad de cada propietario pueden incluir una referencia a la HOA. Si la HOA ya no existe, las escrituras pueden tener que ser reescritas y regrabadas. Esto podría implicar trabajar con los prestamistas hipotecarios de cada propiedad. Esto suele ser un obstáculo para la disolución, porque algunos propietarios que no tienen quejas serias con la HOA podrían no querer pasar por los problemas y gastos.

Alguien debe hacerse cargo de los activos de la HOA

Su HOA probablemente posee al menos algunas de las propiedades del desarrollo, como las áreas comunes (pasillos, garaje, centro comunitario, e incluso partes de los edificios donde viven los propietarios).

El título de propiedad de las porciones de la urbanización que pertenecen a la HOA debe normalmente transferirse a otra entidad legal cuando se disuelva la HOA, o bien dividirse entre los propietarios individuales.

Podría vender estos activos a un inversor dispuesto a asumir las responsabilidades de mantenimiento. La mayoría de los inversores esperan un beneficio razonable a cambio.

Preguntas para su abogado de bienes raíces

• ¿Cuáles son todos los requisitos legales y contractuales aplicables que afectan a la disolución de nuestra HOA?
• ¿Cuánta deuda hipotecaria y de otro tipo tiene nuestra HOA, que tendría que ser pagada o refinanciada en el curso de la disolución?
• ¿Hay alguna manera de resolver los problemas actuales de nuestra HOA sin tomar la medida extrema de la disolución?
• ¿Nuestros documentos rectores prescriben o limitan quién puede hacerse cargo de los bienes de la HOA después de una disolución?